Leitsatz:
Betriebkostenvorschüsse, die wegen Unbestimmtheit unwirksam vereinbart sind, werden Bestandteil der Bruttokaltmiete.
LG Berlin, Urteil vom 14.12.06 – 67 S 221/06 –
Mitgeteilt von RAin Isabell D. Pohl
Urteilstext
Aus den Gründen:
„… Voraussetzung für die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter ist eine inhaltliche bestimmte und eindeutige Vereinbarung, aus der sich ergibt, welche Betriebskosten im Einzelnen oder welche Kostenarten auf den Mieter umgelegt werden sollen (Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 8. Aufl. 2003, zu § 556 BGB, Rn 35). Vorliegend fehlt es an einer den Anforderungen genügenden Abrede, weil die Nutzungsvereinbarung vom 7. Dezember 1998 keine Vereinbarung darüber enthält, was unter Betriebskosten zu verstehen ist und welche Betriebkosten von dem Beklagten zu tragen sind.
Ist in einem Mietvertrag ein vom Mieter monatlich zu zahlender Betrag auf die Betriebskosten vorgesehen, die Vorauszahlungsvereinbarung aber unwirksam, so ist von einer Bruttokaltmiete auszugehen. Angesichts des Umstandes, dass Betriebskostenzahlungen nur einen Teil der vom Mieter zu zahlenden Gesamtmiete ausmachen, kann die Offenlegung eines Teils dieser Gesamtmiete und der weitere Umstand, dass ein für ein Element vorgesehenes Verfahren nicht durchführbar ist, nicht dazu führen, dass der Vermieter einen Teil des Mietentgelts verliert, obgleich sich der Mieter durch Vertragsunterzeichnung mit einer Leistung auf die Betriebskosten einverstanden erklärt hat (Langenberg, a.a.O., Rn 64). Der Vermieter behält daher den als Vorschuss ausgewiesenen Betrag als selbstständigen Teil einer Bruttokaltmiete, der für die Zukunft nicht mehr abänderbar ist. Insofern würde die Vereinbarung einer veränderlichen Betriebskostenpauschale eine Erhöhung nach § 560 Abs. 1 BGB nur zulassen, wenn der Vertrag eine entsprechende Vereinbarung zur Umlage der Mehrkosten enthält, an der es hier fehlt.
Hinsichtlich der Heizkosten gilt hier, dass die hier bezogen auf die Festlegung, welche Kosten im Einzelnen umlegbar sind, unzureichende vertragliche Vereinbarung gemäß § 2 HeizkostenVO durch die zwingenden Normen der §§ 6 bis 8 HeizkostenVO überlagert wird. Daher ist der im Vertrag vereinbarte Betrag in Höhe von 220,- DM (= 112,59 Euro) als Vorauszahlung auf die unter Beachtung der Vorschriften der HeizkostenVO abzurechnenden Heiz- und Warmwasserkosten anzusehen. …“
23.02.2013
