Leitsatz:
Der Mieter kann die Duldung der Wohnungsbesichtigung von der vorherigen Mitteilung der Namen der Kaufinteressenten abhängig machen.
AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 28.2.07 – 2 C 418/06 –
Mitgeteilt von RA Stephan Werle
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
… Ein Anspruch auf Duldung der Wohnungsbesichtigung durch Kaufinteressenten und Begleitpersonen, die dem Beklagten namentlich nicht bekannt sind, besteht nicht. Dies hat die Klageabweisung zur Folge, weil das Betreten ohne Namensnennung kein „Weniger“ gegenüber dem Betreten nach vorheriger Bekanntgabe der Namen ist, sondern ein sogenanntes aliud.
Der Kläger hat gegen den Beklagten weder aus § 17 II des Mietvertrages, noch aus einer mietvertraglichen Nebenpflicht i.V.m. § 242 BGB einen Anspruch auf Duldung der Besichtigung ohne vorherige Bekanntgabe der Namen.
§ 17 II des Mietvertrages ist aufgrund einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters nach § 307 I BGB i.V.m. Artikel 229 § 5 S. 2 EGBGB unwirksam. Die Regelung sieht Besichtigungen ohne vorherige Ankündigungen vor und beeinträchtigt daher das Recht des Mieters auf Privatsphäre aus Art. 2 I GG (LG Berlin, Urteil vom 24.11.03 zu Az. 67 S 254/03). Eine ergänzende Auslegung unter Berücksichtigung der Ankündigungspflicht in § 17 I des Mietvertrages ist nicht möglich. Dies liefe auf eine geltungserhaltende Reduktion der Klausel in § 17 II des Vertrages hinaus, die mit dem Schutzzweck der §§ 307 ff. BGB unvereinbar ist (Heinrichs in Palandt: Bürgerliches Gesetzbuch, 65. Auflage, Vorb. § 307, Rn. 8; LG Berlin a.a.O.).
Auch die Duldungspflicht des Beklagten als Nebenpflicht des Beklagten aus dem Mietverhältnis (BVerfG Beschluss vom 16.1.4 zu 1 BvR 2285/03, abgedruckt in GE 04, 610) verpflichtet nicht zur Duldung des Betretens der Wohnung ohne vorherige Namensnennung. Der Mieter ist in engem Rahmen und zu vertretbaren Zeiten verpflichtet, Besichtigungstermine mit Kaufinteressenten zu dulden. Bei der Beurteilung des Umfangs des Duldungsanspruchs sind die beiderseitigen grundrechtlich geschützten Positionen der Parteien in einen angemessenen Ausgleich zu bringen. Auf Seiten des Klägers ist die Eigentumsgarantie aus Art. 14 I GG zu berücksichtigen, auf Seiten des Beklagten dessen Besitzrecht an der Wohnung aus Art. 14 I GG und das Recht auf ungestörtes Wohnen aus Art. 13 I GG. Bei dieser Abwägung sind die Dauer des Mietverhältnisses und das Ausmaß der von den Besichtigungen ausgehenden Beeinträchtigungen für den Mieter zu berücksichtigen (BVerfG a.a.O). Auf der anderen Seite ist das Interesse des Vermieters, den Verkauf der Wohnung nicht mehr als erforderlich zu beeinträchtigen, zu berücksichtigen.
Unter Berücksichtigung dieser Gesichtspunkte besteht nach Ansicht des Gerichts keine Duldungspflicht bezüglich dem Mieter namentlich nicht bekannter Personen. Der Beklagte verlangt lediglich die Nennung von Namen vor der Besichtigung, nicht die Mitteilung von Anschriften und die Vorlage von Ausweisen. Hierdurch ist keine ernsthafte Beeinträchtigung des Verkaufsinteresses gegeben. Die Nennung von Namen beinhaltet keinen so schwerwiegenden Einschnitt für Kaufinteressenten, so dass hiervon ein spürbarer Rückgang des Kaufinteresses ausgehen könnte.
Andererseits benötigt der Beklagte die Namen der Besichtigenden, um im Schadensfall Regress nehmen zu können. Er benötigt den Namen, um gegenüber dem Vermieter seinen Anspruch auf Mitteilung der ladungsfähigen Anschrift des betreffenden Besichtigenden verfolgen zu können. Müsste der Name erst im Schadensfall mitgeteilt werden, müsste der Beklagte sich im Streitfall mit einer Personenbeschreibung an den Vermieter wenden. Sein Auskunftsverlangen wäre auf Mitteilung von Name und Anschrift beispielsweise der ca. 30 bis 40 Jahre alten Dame mittlerer Größe mit braunen Haaren im beigen Mantel gerichtet. Dieser würde es im Streitfall nicht weiter schwer fallen, fehlende Passivlegitimation einzuwenden. Ist dem Beklagten der Name vor der Besichtigung bekannt, kann er seinen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter gezielt mit der Bitte um Mitteilung der Anschrift der namentlich benannten Frau verfolgen. …
04.02.2013
