Leitsätze:
Bei gemischt genutzten Gebäuden hat der Vorwegabzug der Grundsteuer nach den für Wohn- und Gewerberaum unterschiedlichen Jahresrohmieten zu erfolgen, da nur so berücksichtigt wird, mit welchen Anteilen diese jeweils in den für die Berechnung der Grundsteuer maßgeblichen Einheitswert eingeflossen sind. Nur eine Differenzierung nach Jahresrohmieten gewährleistet, dass der Wohnungsmieter lediglich die auf die Wohnfläche entfallenden Betriebskosten anteilig zu tragen hat.
AG Charlottenburg, Urteil vom 18.7.08 – 220 C 20/08 –
Mitgeteilt von RA Thomas Wetzel
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
… a) Die Beklagte ist nicht verpflichtet, die anteilige Grundsteuer aus der Betriebskostenabrechnung gemäß Anlage K4 in Höhe von 245,49 Euro gemäß der vorgenommenen Berechnung zu tragen. Die erfolgte Umlegung der Grundsteuer unter dem vorgenommenen Vorwegabzug für die Gewerbeeinheiten ausschließlich nach Flächenanteilen ist nämlich rechtswidrig. Nach dem ausdrücklich in § 556 a Absatz 1 BGB formulierten Willen des Gesetzgebers sind Betriebskosten bei der Vermietung von Wohnraum nur „nach dem Anteil der Wohnfläche“ umzulegen. Hieraus folgt betreffend gemischt genutzte Objekte für die Grundsteuer, dass selbst bei einem einheitlichen Steuerbescheid ein Vorwegabzug für gewerblich genutzte Räume zu erfolgen hat, soweit sich ansonsten eine Benachteiligung des Wohnungsmieters ergeben würde; es kommt für die Erforderlichkeit des Vorwegabzugs also darauf an, ob durch die gewerbliche Nutzung eine Erhöhung der Grundsteuer für das streitgegenständliche Abrechnungsjahr eingetreten ist [vgl. Kinne/Schach Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Auflage 2005, Teil 1., Rz. 59 zu § 556 und Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Auflage 2006, F. IV. 1. a) und b)]. Das Gebot des Vorwegabzugs für die Gewerbeeinheiten sowie außerdem einen Vorwegabzug für das Penthouse ist vermieterseitig hier ausschließlich unter Nichtbeachtung der Rohmieten vorgenommen worden, was wegen den unstreitig höheren Gewerbemieten im streitgegenständlichen Objekt dem Gebot aus § 556 a Absatz 1 BGB nicht gerecht wird (- ausgenommen das Penthouse, vgl. nachfolgender Absatz). Einzig ein Vorwegabzug nach den für Wohn- und Gewerberaum unterschiedlichen Jahresrohmieten berücksichtigt nämlich, mit welchen Anteilen diese jeweils in den für die Berechnung der Grundsteuer maßgeblichen Einheitswert eingeflossen sind, sodass nur eine Differenzierung nach Jahresrohmieten gewährleistet, dass der Wohnungsmieter lediglich die auf die Wohnfläche entfallenden Betriebskosten anteilig zu tragen hat, so wie § 556 a Absatz 1 BGB dies vorschreibt. Die Klägerin hätte also die jeweiligen Anteile für Wohn- und Gewerberäume, wie sie aus dem Einheitswertbescheid zu ersehen sind, zueinander ins Verhältnis setzen und erst anschließend die Wohnungsmieter nach dem Flächenmaßstab nur mit den für sie relevanten Kosten belasten dürfen. Die Beklagte hat ihre Einwendungen gegen die fehlerhafte Berechnung der Grundsteuer innerhalb der Frist des § 556 Absatz 3 Satz 5 BGB substantiiert durch Schreiben des Mietervereins gegenüber der Klägerin vorgebracht.
Soweit sich die Einwendungen der Beklagten zur Grundsteuer speziell auf das Penthouse beziehen, gehen diese ins Leere, weil die Klägerin substantiiert dargelegt hat, dass sie hierfür monatlich lediglich ca. 3,36 Euro nettokalt/qm erzielt und somit deutlich weniger, als durch die Wohnungsmiete der Beklagten, welche monatlich 8,54 Euro/qm nettokalt beträgt. Dies hat zur Folge, dass die Beklagte durch fehlende Differenzierung nach Jahresrohmieten bzgl. des Penthouses nicht beschwert ist und das Gebot aus § 556 a Absatz 1 BGB nicht verletzt sein kann. Hierauf kommt es wegen der höherpreisigen Gewerbeeinheiten im Übrigen für diese Entscheidung aber nicht an. …
09.05.2017
