Leitsatz:
Die Klausel, „… nach dem jeweiligen Grad der Abnutzung hat der Mieter die Schönheitsreparaturen regelmäßig nach Maßgabe folgenden Fristenplanes durchzuführen …“, ist als Vereinbarung eines „starren“ Fristenplanes unwirksam.
Kammergericht, Urteil vom 6.12.07 – 8 U 135/07 –
Mitgeteilt von RA Jörg Grützmacher
Urteilstext
Aus den Urteilsgründen:
… Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 3553,08 Euro gemäß §§ 535, 280 BGB i.V.m. § 12 Ziffer 1 und 4 des Mietvertrages.
Die in § 12 Ziffer 4 des Mietvertrages enthaltene formularmäßige Klausel über die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen ist wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam, weil sie ihm ein Übermaß an Pflichten auferlegt (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (BGHZ 102, 384; BGH WPM 03, 1967; BGH NJW-RR 04, 262; BGH NJW 06, 2113).
Vorformulierte Fristenpläne über die Ausführung von Schönheitsreparaturen müssen, um der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB standzuhalten, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichthofes so abgefasst sein, dass der Fristenplan nur den Charakter einer Richtlinie hat, von der im Einzelfall bei gutem Erhaltungsstand der Mieträume auch nach oben abgewichen werden kann; dies muss für den durchschnittlichen, verständigen Mieter erkennbar sein (BGH NJW 04, 2087; BGH NJW 04, 2586; BGH NJW 05, 3416; BGH NJW 06, 2113).
Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts wird § 14 Ziffer 4 des Mietvertrags diesen Anforderungen nicht gerecht. Die im ersten Teil der Klausel enthaltene Wendung, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen nach dem jeweiligen Grad der Abnutzung durchzuführen hat, kann aus der Sicht des verständigen Mieters nicht allein die Bedeutung haben, dass er Renovierungsarbeiten nur dann auszuführen hat, wenn tatsächlich Renovierungsbedarf besteht und es Ausnahmen von den üblichen Fristen geben kann. Das folgt aus dem zweiten Teil der Klausel, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen regelmäßig nach Maßgabe folgenden Fristenplans (… drei Jahre … fünf Jahre … sieben Jahre) durchzuführen hat. Hätte der Vermieter die Formulierung „in der Regel“ oder „im allgemeinen“ gewählt, wäre für den Mieter erkennbar gewesen, dass es sich bei den genannten Fristen nur um eine Orientierungshilfe und nicht um einen starren Fristenplan handeln sollte. Dadurch dass der Mieter vorliegend aber verpflichtet sein sollte, Schönheitsreparaturen regelmäßig nach Maßgabe des Fristenplanes durchzuführen, ist die Klausel in ihrer Gesamtheit aus Sicht eines verständigen, durchschnittlichen Mieters dahingehend zu verstehen, dass er die Schönheitsreparaturen nach dem jeweiligen Grad der Abnutzung, in jedem Fall aber spätestens innerhalb der genannten Fristen durchzuführen hat. Es handelt sich daher um einen starren Fristenplan, der die Unwirksamkeit der Klausel zu Folge hat (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). …
Die Revision wird wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtsache zugelassen, § 543 Absatz 2 Satz 1 ZPO.
31.12.2016
