Leitsätze:
1. Bezieht sich nach der vertraglichen Regelung die vereinbarte Nebenkostenpauschale auch auf die Kosten für die Heizungs- und Warmwasserversorgung, kann der Vermieter eine Anpassung der vertraglichen Bestimmungen an die Vorschriften der HeizkostenVO verlangen.
2. Eine solche Umstellung kann aber nicht in der Weise erfolgen, dass zusätzlich zur Miete nebst Pauschale ein Heizkostenvorschuss verlangt wird.
3. Bei Vereinbarung einer Pauschale für alle Nebenkosten ist der Vermieter verpflichtet, die Nebenkostenpauschale rechnerisch nachvollziehbar in einen Anteil für kalte und einen Anteil für warme Betriebskosten aufzuspalten, was zum Beispiel nach dem Verhältnis der beiden Betriebskostenarten bei Vertragsbeginn erfolgen kann.
4. Wenn der danach als Vorschuss zu behandelnde Anteil der Pauschale für Heiz- und Warmwasserkosten die verbrauchabhängigen Kosten nicht deckt, kann der Vermieter eine Nachforderung erheben und die Vorauszahlung erhöhen.
AG Wedding, Urteil vom 24.4.2009 – 20 C 2/09 –
Mitgeteilt von RAin Barbara Dubick
Urteilstext
Aus dem Tatbestand:
Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 8.7.2003 vom Rechtsvorgänger des Klägers eine Wohnung. Neben der Miete von 300,00 Euro zahlten die Beklagten von Mietbeginn eine Pauschale auf Nebenkosten von 65,00 Euro monatlich.
Der Kläger erwarb mit Kaufvertrag vom 2.10.2007 das Hausgrundstück. § 6 lautet auszugsweise: „Im Innenverhältnis tritt der Käufer bereits mit dem auf die Zahlung des Kaufpreises folgenden Monatsersten in die Mietverhältnisse ein.“ Ferner erteilte der Voreigentümer dem Kläger Vollmacht zur Ausübung aller Vermieterrechte. Der Kläger wurde am 19.9.2008 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Unter dem 22.5.2008 rechnete die vom Kläger beauftragte Hausverwaltung über die kalten Nebenkosten des Jahres 2007 ab und verlangte von den Beklagten eine erhöhte Betriebskostenpauschale von 80,00 Euro monatlich. Außerdem fügte die Hausverwaltung eine Abrechnung über die Heizkosten für das Jahr 2007 bei, die einen Nachzahlbetrag von 1994,70 Euro zu Lasten der Beklagten auswies. Die Hausverwaltung forderte von den Beklagten die Zahlung eines monatlichen Heizkostenvorschusses von 180,00 Euro.
Die Beklagten erteilten mit Schreiben des Mietervereins vom 20.10.2008 ihr Einverständnis mit einer Erhöhung der Pauschale auf 73,61 Euro monatlich. Die Leistung von Vorauszahlungen auf Heiz- und Warmwasserkosten lehnten die Beklagten mit einem weiteren Schreiben ab.
Der Kläger verlangt mit der Klage unter anderem die Nachzahlung aus der Heizkostenabrechnung. Ferner hat er zunächst beantragt, die Beklagten zu verurteilen, der monatlichen Vorauszahlung auf die Heiz- und Warmwasserkosten in Höhe von 180,00 Euro ab dem 1.1.2009 zuzustimmen.
Nunmehr beantragt er,
1. die Beklagten zu verurteilen, an ihn 1994,70 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozent über dem Basiszinssatz seit dem 5.3.2009 zu zahlen,
2. festzustellen, dass die Beklagten ab 1.9.2009 eine monatliche Vorauszahlung auf die Heiz- und Warmwasserkosten in Höhe von 180,00 Euro zu zahlen haben.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. …
Aus den Entscheidungsgründen:
Die Änderung des Klageantrages zu Ziffer 2 ist gemäß § 264 Nr. 2 ZPO als qualitative Beschränkung des Klageantrages zulässig. Der Feststellungsantrag ist gemäß § 256 Abs. 1 ZPO zulässig, da der Kläger ein rechtliches Interesse an Feststellung der von den Beklagten in Abrede gestellten Vorschusszahlungspflicht hat.
Die Klage ist jedoch insgesamt unbegründet.
Dem Kläger steht weder gemäß §§ 535 Abs. 2, 566 Abs.1 BGB eine Betriebskostennachforderung zu, noch sind die Beklagten zur Zahlung des geltend gemachten Vorschusses auf Heiz- und Warmwasserkosten verpflichtet.
Der zu Ziffer 1 gestellte Zahlungsantrag scheitert schon daran, dass der Kläger zur Geltendmachung einer etwaigen Betriebskostennachforderung aus der Abrechnung für das Jahr 2007 nicht aktivlegitimiert ist.
Er ist gemäß § 566 Abs. 1 BGB erst zum 19.9.2008 durch Eintragung in das Grundbuch als neuer Eigentümer in den mit dem vorhergehenden Eigentümer geschlossenen Mietvertrag auf Vermieterseite in das Mietverhältnis mit den Beklagten eingetreten. Für im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bereits abgelaufene Abrechnungsperioden ist jedoch nicht der Erwerber sondern der Veräußerer zur Abrechnung berechtigt und verpflichtet (BGH NJW 2004, 751 f). Etwas anderes ergibt sich nicht aus § 6 des notariellen Kaufvertrages. Denn der dort vereinbarte Eintritt des Klägers in die Mietverhältnisse betrifft nur das Innenverhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber, nicht das Außenverhältnis zu den Mietern. Aus der Bevollmächtigung des Klägers ergibt sich gerade keine eigene Sachbefugnis des Klägers, sondern nur seine Vertretungsmacht, für den Veräußerer Rechte geltend zu machen.
Zudem käme ein Nachforderungsanspruch auch bei gegebener Aktivlegitimation deshalb nicht in Betracht, weil die Beklagten eine Nebenkostenpauschale nach dem Mietvertrag schulden, nicht jedoch Vorauszahlungen, über die abgerechnet werden könnte. Eine Nachforderung von Betriebskosten scheidet damit aus. Es kommt nur eine Erhöhung der Pauschale gemäß § 560 Abs.1 BGB in Betracht.
Der Feststellungsantrag ist unbegründet, weil der Kläger eine Umstellung auf Vorrauszahlungen von monatlich 180,00 Euro für Heiz- und Betriebskosten nicht ausreichend begründet hat. Allerdings ist der Kläger gemäß § 6 HeizkostenV verpflichtet, über Kosten für die Versorgung mit Wärme und Warmwasser verbrauchsabhängig abzurechnen. Diese Verpflichtung geht der in § 3 des Mietvertrages getroffenen Vereinbarung vor, § 2 HeizkostenV. Denn nach der vertraglichen Regelung bezog die vereinbarte Nebenkostenpauschale auch die Kosten für die Heizungs- und Warmwasserversorgung mit ein. Im Rahmen einer solchen Pauschale kann jedoch eine verbrauchsabhängige Abrechnung gerade nicht erfolgen, so dass eine Anpassung der vertraglichen Bestimmung an die Vorschriften der HeizkostenV erforderlich ist. Da der Vermieter insoweit gesetzlich zur verbrauchsabhängigen Abrechnung verpflichtet ist, steht ihm das Recht zu, eine entsprechende Änderung der Mietstruktur vorzunehmen (Lammel, HeizkostenV, 2. Aufl. § 2 Rdnr. 25 i.V.m. 16, 17).
Eine solche Umstellung kann aber nicht in der vom Kläger vorgenommenen Art und Weise erfolgen, dass zusätzlich zur Miete nebst Pauschale ein Heizkostenvorschuss verlangt wird. Eine solche Befugnis zur gesonderten Erhebung einer Vorauszahlung auf warme Betriebskosten ergibt sich nicht aus der Zustimmung der Beklagten zur Erhöhung der Pauschale, die vom Kläger gemäß seinem Erhöhungsschreiben vom 22.5.2008 zu einer Pauschale nur auf kalte Betriebskosten umgewandelt werden sollte. Denn die Erklärung des Mietervereins vom 20.10.2008 bezieht sich auf eine Erhöhung der Nebenkostenpauschale für kalte und warme Betriebskosten, so dass die Beklagten einer Umwandlung der Pauschale in der vom Kläger gewünschten Form nicht zugestimmt haben.
Bei Vereinbarung einer Pauschale für alle Nebenkosten wie im vorliegenden Fall ist der Vermieter verpflichtet, die Nebenkostenpauschale rechnerisch nachvollziehbar in einen Anteil für kalte und einen Anteil für warme Betriebskosten aufzuspalten, was zum Beispiel nach dem Verhältnis der beiden Betriebskostenarten bei Vertragsbeginn erfolgen kann (vgl. Lammel. a.a.O. Rdnr. 26). Wenn der danach als Vorschuss zu behandelnde Anteil der Pauschale für Heiz- und Warmwasserkosten die verbrauchsabhängigen Kosten nicht deckt, kann der Vermieter die Vorauszahlungen erhöhen. Diese Voraussetzungen hat der Kläger bislang nicht geschaffen, so dass die Beklagten derzeit die geforderte Vorauszahlung nicht schulden. …
16.08.2013
