Leitsatz:
Bei Vorhandensein einer Gaststätte im Hause, darf der Mieter den Vorwegabzug für Wasser und Müll verlangen, ohne dass er nähere Angaben zur Fläche, Anzahl der Plätze für die Gäste, durchschnittliche Zahl der Gäste am Tag, Öffnungszeiten u.s.w.. Es gibt eine allgemeine Erfahrung, dass ein Restaurant oder eine Kneipe einen Mehrverbrauch von Wasser und Müll verursacht.
LG Berlin vom 23.8.2010 – 67 S 602/09 –
Mitgeteilt von RA Rolf Munk
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Der Mieter hatte die Positionen „Müll“ und „Wasser“ aus der Betriebskostenabrechnung herausgerechnet, weil der Vermieter keinen Abzug hinsichtlich der unstreitig im Hause befindlichen Berliner Eckkneipe vorgenommen hatte. Der Vermieter hielt den Hinweis auf die Gaststätte im Hause für nicht ausreichend und verwies auf ein Urteil des BGH vom 25. Oktober 2006 – VIII ZR 251/05 [MM 07, 37], wonach der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für die zum Vorwegabzug führenden Tatsachen trägt.
Das Landgericht hielt den Hinweis des Mieters auf die Eck-Kneipe jedoch für ausreichend. Es sei unstreitig, dass eine Kneipe vorhanden sei. Mehr könne an Vortrag vom Mieter nicht erwartet werden. Die Größe des Betriebs (Fläche, Anzahl der Plätze für die Gäste, durchschnittliche Zahl der Gäste am Tag) oder der Zweck laut Mietvertrag sowie die Öffnungszeiten und so weiter seien keine unmittelbar mit den Betriebskosten im Zusammenhang stehenden Umstände, die der Mieter durch Belegeinsicht ermitteln könnte.
Ein gastronomischer Betrieb wie eine Kneipe sei gerade das Standardbeispiel für einen Mehrverbrauch bei Wasser und Müll. Ein Mehrverbrauch von Wasser entstehe vor allem durch die Anfertigung von Speisen, das ständige Spülen von Geschirr und die Toilettenbenutzung der Gäste. Gleiches gelte für den Müll. Es sei mit einem erheblichen Anfall von Speiseresten, Verpackungen und Einwegflaschen zur rechnen.
Urteilstext
Aus den Gründen:
… Die von den Klägern vorgenommenen und vom Amtsgericht zuerkannten Abzüge der Positionen Wasser und Müll sind beizubehalten.
Die Positionen waren herauszurechnen, weil die Beklagten keinen Abzug hinsichtlich der unstreitig im Hause befindlichen Berliner Eck-Kneipe vorgenommen haben. Dabei ist den Beklagten nur im Ausgangspunkt zuzustimmen, dass nach der Entscheidung des Bundesgerichthofes vom 8. März 2006 – VIII ZR 78/05 – ein Vorwegabzug nur dann vorzunehmen ist, wenn eine erhebliche Verbrauchsungleichheit besteht. Weiter geht der Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 25. Oktober 2006 – VIII ZR 251/05 -, die an die soeben genannten anschließt, davon aus, dass der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für die zum Vorwegabzug führenden Tatsachen trägt.
Hier jedoch führt dies zu keiner anderen Beurteilung. Es ist unstreitig, dass eine Kneipe vorhanden ist. Mehr kann an Vortrag von den Klägern nicht erwartet werden. Zahlen zum konkreten Verbrauch liegen gerade nicht vor. Die Größe des Betriebs (Fläche, Anzahl der Plätze für die Gäste, durchschnittliche Zahl der Gäste am Tag) oder der Zweck laut Mietvertrag sowie die Öffnungszeiten usw. sind keine unmittelbar mit den Betriebskosten im Zusammenhang stehende Umstände, die die Kläger durch Belegeinsicht ermitteln könnten. Den Mietvertrag der Kneipe müsste die Beklagte einreichen, was sie aber nicht tut. Ein gastronomischer Betrieb wie eine Kneipe ist gerade das Standardbeispiel (Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 556 Rn. 58a und 59 a) für einen Mehrverbrauch bei Wasser und Müll. Ein Mehrverbrauch von Wasser entsteht vor allem durch die Anfertigung von Speisen, das ständige Spülen von Geschirr und die Toilettenbenutzung der Gäste. Die Durchschnittswerte des Wasserverbrauchs von 0,21 Euro/qm und die Einordnung in den Betriebskostenspiegel besagt nur, dass die Kosten insgesamt niedrig sind. Es geht aber darum, ob die Kosten für das Gewerbe innerhalb der Menge höher sind als die der Wohnungen. Dazu stehen Schätzmöglichkeiten oder Vergleiche (Kinne u.a., ebenda) nicht zur Verfügung. Es bleibt damit bei der allgemeinen Erfahrung, dass ein Restaurant oder eine Kneipe einen Mehrverbrauch verursacht. Gleiche gilt für den Müll. Es ist mit einem erheblichen Anfall von Speiseresten, Verpackungen und Einwegflaschen zur rechnen.
Andere Schätzungen zum anteiligen Verbrauch sind – wie schon eben gesagt – nicht möglich, so dass die Positionen insgesamt entfallen müssen. …
25.10.2017
