Leitsatz:
Bei Mietvertragsabschlüssen bis zum 31.12.2003 ist für die Wohnflächenberechnung der Balkon mit der Hälfte der Grundfläche anzurechnen.
AG Schöneberg vom 19.5.2010 – 104a C 557/09 –
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Bekanntlich liegt ein Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, wenn die Wohnung des Mieters eine Wohnfläche aufweist, die um mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (vgl. BGH vom 24.3.2004 – VIII ZR 295/03). Im vorliegenden Fall war die Wohnfläche im Mietvertrag aus dem Jahre 2003 mit 160 m² beziffert.
Ein Aufmaß ergab eine hiervon abweichende Fläche von nur 143,66 Quadratmetern, wenn man die Fläche des Balkons zu einem Viertel berücksichtigt. Bezieht man die Fläche des Balkons zur Hälfte in die Wohnfläche ein, beläuft sich diese hingegen auf 144,87 Quadratmeter. Die Abweichung beträgt danach 10,21 Prozent, wenn man die Fläche des Balkons zu einem Viertel berücksichtigt, aber nur 9,46 Prozent, wenn man die Fläche des Balkons zur Hälfte anrechnet. Was ist richtig? Das AG Schöneberg entschied wie aus dem Leitsatz ersichtlich und führte aus:
In Berlin wurde der Wohnflächenbegriff vor dem Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung (WoFlV) am 1. Januar 2004 jedenfalls in der Regel so verstanden, dass es sich um die nach §§ 42 bis 44 II. BV berechnete Wohnfläche handele. Da es auf das Verständnis der Parteien von dem Begriff „Wohnfläche“ zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ankomme, seien bei Mietverträgen, die vor dem 1. Januar 2004 abgeschlossen worden sind, für die Berechnung der Wohnfläche auch nach dem Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung die Vorschriften der §§ 42 bis 44 II. BV heranzuziehen, sofern nicht ein abweichendes Verständnis der Parteien von dem Begriff „Wohnfläche“ festgestellt werden könne oder ein anderer Berechnungsmodus nach der Art der Wohnung naheliegender sei. Wann eine solche Berechnung erstmals erfolgt ist, sei unerheblich.
Nach § 44 Abs. 2 II. BV können die Grundflächen von ausschließlich zu dem Wohnraum gehörenden Balkonen zur Ermittlung der Wohnfläche – unabhängig von ihrer Lage, Ausrichtung und Nutzbarkeit bis zur Hälfte angerechnet werden, nach der WoFlV bis zu einem Viertel. Danach lag im vorliegenden Fall keine erhebliche Abweichung von 10 Prozent oder mehr zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Wohnfläche und damit kein zur Mietminderung führender beziehungsweise die Rückforderung überzahlter Mieten rechtfertigender Mangel der Wohnung vor.
Urteilstext
Tatbestand:
Am 27. Mai 2003 schlossen die Kläger mit dem gerichtlich bestellten Zwangsverwalter für das Grundstück M.straße in B., Herrn H. H., einen Mietvertrag über eine 4-Zimmer-Wohnung im 4. OG links des Vorderhauses des auf diesem Grundstück errichteten Mehrfamilienwohnhauses auf unbestimmte Zeit ab dem 1. Juli 2003 gegen eine Miete von 768 Euro netto kalt zuzüglich 160 Euro Betriebskostenvorschuss und 160 Euro Heizkostenvorschuss, insgesamt 1.088 Euro. Die Wohnfläche wurde in dem Mietvertrag mit 160 qm beziffert. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Kopie des Mietvertrages in Anlage zur Klageschrift, Bl. 4ff d.A., Bezug genommen.
Die Beklagte trat durch Erwerb des Grundeigentums in das Mietverhältnis ein.
Gemäß dem Schreiben der von der Beklagten bevollmächtigten Hausverwaltung, der F.I.V. G. mbH, vom 8. Februar 2008 erhöhten sich die Vorauszahlungen auf die umzulegenden Betriebskosten ab Februar 2008 auf 189 Euro und die Vorauszahlungen auf die Heizkosten auf 210 Euro, so dass die Gesamtmiete ab diesem Zeitpunkt 1.167 Euro betrug.
Unter dem 9. Dezember 2008 rechnete die F.I.V.G. mbH im Auftrag der Beklagten über die im Jahre 2007 angefallenen Nebenkosten ab. Die Abrechnung wies ein Defizit von insgesamt 1.606,28 Euro zwischen den geleisteten Vorauszahlungen und den den Klägern zugewiesenen anteiligen Kosten aus. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der Abrechnung in Anlage B 1 zum Schriftsatz der Beklagten vom 16. März 2010, Bl. 24 ff d.A., Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 7. September 2009 rechnete die F.I.V.G. mbH im Auftrag der Beklagten über die im Jahre 2008 angefallenen Nebenkosten ab und erhöhte die Vorauszahlungen auf die umzulegenden Betriebskosten ab Oktober 2009 auf 230 Euro und die Vorauszahlungen auf die Heizkosten auf 300 Euro, so dass die Gesamtmiete ab diesem Zeitpunkt 1.298 Euro betrug. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der Abrechnung in Anlage B 2 zum Schriftsatz der Beklagten vom 16. März 2010, Bl. 27 ff d.A., Bezug genommen. Die geforderte Nachzahlung von 1.750,08 Euro erbrachten die Kläger nicht.
Das Mietverhältnis endete aufgrund einer Kündigung der Kläger mit Ablauf des 30. November 2009. Für Oktober 2009 zahlten die Kläger die Miete in der bisherigen Höhe von 1.167 Euro, für November 2009 leisteten die Kläger keine Mietzahlung.
Im Auftrag der Kläger erstellte das Architekturbüro S. am 16. März 2009 eine Wohnflächenberechnung. Danach beträgt die Wohnfläche für die Wohnung der Kläger im 4. OG links des Hauses M.straße insgesamt 143,65 qm, wobei die Fläche des 4,78 m langen und 1,01 m breiten Balkons mit 25 %, somit 1,21 qm in Ansatz gebracht wurde. Wegen der Einzelheiten wird auf die Wohnflächenberechnung in Anlage zur Klageschrift, Bl. 12 ff d.A., Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 8. April 2009 forderten die Kläger die Beklagte vergeblich zur Rückzahlung eines Teils der Miete für die Zeit ab 1. Januar 2006 entsprechend dem Verhältnis der im Mietvertrag genannten Wohnfläche zu der von ihnen ermittelten Wohnfläche auf. Mit der Klage verfolgen sie ihren Anspruch weiter, wobei sie ihn wie folgt berechnen: 1.088 Euro Bruttokaltmiete x 10,22 % (Differenz von 143,65 qm zu 160 qm) = 111,19 Euro x 25 Mon. (Januar 2006 bis einschließlich Januar 2008) = 2.779,75 Euro und 1.167 Euro Bruttokaltmiete x 10,22 % (Differenz von 143,65 qm zu 160 qm) = 119,27 Euro x 21 Mon. (Februar 2008 bis einschließlich Oktober 2009) = 2.623,94 Euro, zusammen 5.403,69 Euro. Wegen der Einzelheiten wird auf die Berechnung auf Seite 3 der Klageschrift Bezug genommen.
In der Klageschrift erklärten sie die Aufrechnung mit den ältesten geltend gemachten Rückzahlungsansprüchen – für Januar 2006 bis einschließlich Oktober 2006 sowie einem Teilbetrag von 55,10 Euro für November 2006 – gegen den Anspruch der Beklagten auf Miete für November 2009 in Höhe von 1.047,82 Euro.
Die Kläger behaupten, die Wohnfläche für ihre ehemalige Wohnung im 4. OG links des Hauses M.straße umfasse lediglich 143,65 qm, wobei sie die Auffassung vertreten, die Fläche des Balkons sei gemäß § 4 Nr. 4 WoFlV zu einem Viertel – somit 1,21 qm – anzurechnen, da die II. BV nach der Überleitungsvorschrift in § 5 WoFlV nicht mehr anzuwenden sei.
Sie behaupten ferner, der Nachforderungsbetrag aus der Nebenkostenabrechnung für 2007 sei von ihnen beglichen worden.
Sie sind der Auffassung, die Nebenkostenabrechnungen für 2007 und 2008 seien nicht ordnungsgemäß erstellt worden, weshalb weder ein Nachzahlungsanspruch der Beklagten in Höhe von 1.750,08 Euro auf die im Jahre 2008 angefallenen Nebenkosten noch ein Anspruch auf erhöhte Vorauszahlungen von jeweils 131 Euro für Oktober und November 2009 bestehe. Wegen der einzelnen Einwendungen wird auf die Ausführungen auf Seite 2 und 3 ihres Schriftsatzes vom 9. April 2010, Bl. 40 f d.A., Bezug genommen.
Die Kläger beantragen,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 4.236,69 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit Klagezustellung, das heißt seit dem 6. März 2010, zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen
sowie widerklagend,
die Kläger und Widerbeklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 4.785,36 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf 131 Euro seit dem 6. Oktober 2009, auf 1.298 Euro seit dem 5. November 2009 sowie auf 3.356,28 Euro seit Rechtshängigkeit, das heißt seit dem 26. März 2010, zu zahlen,
wobei sie mit Schriftsatz vom 5. Mai 2010 den Rechtsstreit in Höhe eines Teilbetrages von 91,96 Euro (15 % von 613,08 Euro gemäß § 12 HeizkV) in der Hauptsache unter Protest gegen die Kosten für erledigt erklärt hat.
Die Kläger beantragen,
die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, die Wohnfläche für die ehemalige Wohnung der Kläger umfasse 146,28 qm, wobei sie der Ansicht ist, die Fläche des Balkons könne zur Hälfte angerechnet werden.
Entscheidungsgründe:
Da der Rechtsstreit lediglich zum Teil zur Entscheidung reif ist, ist er insoweit gem. § 301 Abs. 1 ZPO durch Teilurteil zu entscheiden gewesen.
A.
Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet.
1. Den Klägern hat gegen die Beklagte kein Anspruch auf Rückzahlung überzahlten Mietzinses für die Zeit vom 1. Januar 2006 bis einschließlich Oktober 2009 in Höhe von insgesamt 5.403,69 Euro gemäß §§ 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt., 818 Abs. 2 BGB zugestanden.
Nach diesen Vorschriften ist derjenige, der durch die Leistung eines anderen auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, diesem zur Herausgabe bzw. zum Wertersatz verpflichtet.
Die Kläger haben nicht schlüssig dargelegt, dass die Beklagte durch ihre Leistungen und auf ihre Kosten in der Zeit vom 1. Januar 2006 bis einschließlich Oktober 2009 insgesamt 5.403,69 Euro ohne einen rechtlichen Grund erlangt hat. Vielmehr stellt der in dem genannten Zeitraum zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag über die 4-Zimmer-Wohnung im 4. OG links des Vorderhauses auf dem Grundstück M.straße in B. den Rechtsgrund für die Leistungen der Kläger dar.
a) Nach § 535 Abs. 2 BGB ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen. Die Miete ist hier unstreitig für die Zeit vom 1. Januar 2006 bis 31. Januar 2008 mit monatlich 1.088 Euro einschließlich der Nebenkostenvorschüsse und für die Zeit seit dem 1. Februar 2008 mit mindestens 1.167 Euro monatlich einschließlich der Nebenkostenvorschüsse vereinbart gewesen. Diese Beträge haben die Kläger bis Ende Oktober 2009 auch regelmäßig gezahlt.
b) Die Kläger haben nicht schlüssig dargelegt, dass ein Mangel der Wohnung vorgelegen hat, auf Grund dessen die Miete im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB um 10,22 % gemindert gewesen ist.
Es würde zwar einen Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellen, wenn die ehemalige Wohnung der Kläger eine Wohnfläche aufweisen würde, die um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (vgl. BGH NJW 2004, 1947 ff).
Denn bei der Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag handelt es sich nicht um eine unverbindliche Beschreibung, sondern um eine vertragliche Vereinbarung über die geschuldete Beschaffenheit des Mietobjekts (vgl. BGH NJW 2004, 2230), deren Fehlen i.d.R. einen Mangel darstellt, weil bei einer erheblichen Differenz zwischen der vereinbarten und der tatsächlich vorhandenen Fläche eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit zu vermuten ist (vgl. BGH NJW 2004, 1947 ff; BGH NJW 2004, 3115ff). Die Richtigkeit dieser Vermutung hat die Beklagte nicht widerlegt.
Erheblich ist eine Abweichung um mehr als 10% zwischen der vertraglich vereinbarten und der tatsächliche Größe (vgl. BGH NJW 2004,1947ff und NJW 2010, 292).
Es ist aber nicht davon auszugehen, dass dies hier der Fall ist.
Nach den eigenen Angaben der Kläger hat die Wohnung eine Wohnfläche von 143,66 qm, wenn man die Fläche des Balkons zu einem Viertel berücksichtigt. Bezieht man die Fläche des Balkons zur Hälfte in die Wohnfläche ein, beläuft sich diese nach der von den Klägern vorgelegten Berechnung auf 144,87 qm.
Demgegenüber heißt es in dem Mietvertrag: „Wohnfläche: 160 qm“.
Die Abweichung beträgt danach 10,21 %, wenn man die Fläche des Balkons zu einem Viertel berücksichtigt, aber nur 9,46 %, man die Fläche des Balkons zur Hälfte angerechnet. Letzteres ist hier statthaft.
Es kann dahingestellt bleiben, ob der Begriff der Wohnfläche im allgemeinen Sprachgebrauch eine feststehende Bedeutung hat. In Berlin wurde er vor dem Inkrafttreten der WoFlV am 1. Januar 2004 jedenfalls in der Regel so verstanden, dass es sich um die nach §§ 42 bis 44 II. BV berechnete Wohnfläche handelt (vgl. KG Urteil vom 26. November 1999 zu 18 U 6271/98 sowie BGH NJW 2004, 2230 und NJW 2007, 2624). Eine abweichende Auslegung ist zwar nach §§ 133, 157 BGB und den Grundsätzen der Privatautonomie unbedenklich zulässig, wird von den Parteien aber nicht nachvollziehbar dargelegt. Da es auf das Verständnis der Parteien von dem Begriff „Wohnfläche“ zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ankommt, sind bei Mietverträgen, die – wie hier – vor dem 1. Januar 2004 abgeschlossen worden sind, für die Berechnung der Wohnfläche auch nach dem Inkrafttreten der WoFlV die Vorschriften der §§ 42 bis 44 II. BV heranzuziehen, sofern nicht ein abweichendes Verständnis der Parteien von dem Begriff „Wohnfläche“ festgestellt werden kann oder ein anderer Berechnungsmodus nach der Art der Wohnung naheliegender ist, wofür hier keine Anhaltspunkte bestehen (vgl. BGH NJW 2009, 2295 und NJW 2010, 292 und 293). Wann eine solche Berechnung erstmals erfolgt ist, ist unerheblich.
Nach § 44 Abs. 2 II. BV können die Grundflächen von ausschließlich zu dem Wohnraum gehörenden Balkonen zur Ermittlung der Wohnfläche – unabhängig von ihrer Lage, Ausrichtung und Nutzbarkeit (vgl. BGH NJW 2009, 2295) – bis zur Hälfte angerechnet werden. Anhaltspunkte dafür, dass der Maximalwert hier nicht gerechtfertigt ist, haben die Kläger nicht dargelegt.
Danach liegt keine erhebliche Abweichung zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Wohnfläche und damit kein zur Mietminderung führender bzw. die Rückforderung überzahlter Mieten rechtfertigender Mangel der Wohnung vor.
2. Da die Hauptforderung nicht besteht, haben die Kläger gegen die Beklagte auch keinen Anspruch auf Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hierauf gemäß §§ 286 Abs. 1 Satz 1, 288 Abs.1, 247 BGB.
B.
Die Widerklage ist ebenfalls zulässig und wenigstens in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.
1. Die Beklagte hat gegen die Kläger Anspruch auf Zahlung von Miete für November 2009 in Höhe von mindestens 1.167 Euro gem. § 535 Abs. 2 BGB.
Nach § 535 Abs. 2 BGB ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen.
a) Im November 2009 hat unstreitig zwischen den Parteien ein Mietverhältnis über die 4-Zimmer- Wohnung im 4. OG links des Vorderhauses auf dem Grundstück M.straße in B. bestanden. Die Miete hat in diesem Monat mindestens 1.167 Euro einschließlich der Nebenkostenvorschüsse betragen.
Entsprechende Zahlungen haben die Kläger unstreitig nicht erbracht.
b) Der Anspruch der Beklagten ist nicht nach § 389 BGB durch die in der Klageschrift erklärte Aufrechnung erloschen.
Nach § 389 BGB bewirkt die Aufrechnung, dass gegenseitige gleichartige Forderungen, soweit sie sich decken, in dem Zeitpunkt als erloschen gelten, in welchem sie zur Aufrechnung geeignet einander gegenübergetreten sind.
Den Klägern hat gegen die Beklagte aber kein fälliger Zahlungsanspruch wegen ungerechtfertigter Bereicherung zugestanden. Es wird insoweit auf die Ausführungen oben unter A. 1. Bezug genommen.
2. Die Beklagte kann von den Klägern ferner Zahlung von Nebenkosten, die nach der Nebenkostenabrechnung vom 19. Dezember 2008 im Jahre 2007 auf die Wohnung der Kläger entfallen und durch die von ihnen erbrachten Vorauszahlungen nicht gedeckt sind, in Höhe von 1.606,28 Euro gem. § 535 Abs. 2 BGB verlangen.
Nach § 535 Abs. 2 BGB ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen. Dazu gehört auch der Anspruch auf Ausgleich eines eventuellen Defizits zwischen den angefallenen umlagefähigen Nebenkosten und den hierauf geleisteten Vorauszahlungen.
a) In dem Mietvertrag vom 27. Mai 2003 ist wirksam vereinbart, dass die Betriebskosten i. S. der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV zusätzlich zur vereinbarten Miete anteilig auf die Kläger umgelegt werden.
b) Sie haben im Jahre 2007 unstreitig Betriebs- und Heizkostenvorschüsse in Höhe von insgesamt 3.840 Euro (jeweils 160 Euro Betriebskostenvorauszahlung und 160 Euro Heizkostenvorschuss pro Monat) geleistet.
Ein Anspruch auf Zahlung weiterer Nebenkosten in Höhe von restlichen 1.606,28 Euro setzt eine ordnungsgemäß erstellte Abrechnung über die eingenommenen Vorauszahlungen und die getätigten Ausgaben im Sinne von § 259 BGB voraus. Die Abrechnung muss formell richtig und prüffähig sein (vgl. LG Berlin GE 1981, 239). Sie muss eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilungsschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der von dem Mieter geleisteten Vorauszahlungen enthalten (vgl. BGH NJW 1982,573; KG GE 1998,796). Die Abrechnung muss geordnet, aus sich heraus verständlich und für den normalen, d.h. nicht besonders geschulten Bürger gedanklich und rechnerisch ohne vermeidbare Schwierigkeiten nachvollziehbar sein. Die dargestellten Kostenansätze müssen der Höhe und Entstehung nach aus der Abrechnung heraus verständlich sein, d.h., die Abrechnung muss die materielle Ermittlung der Kostenansätze nachvollziehbar erläutern. Je komplizierter das Abrechnungsverfahren ausfällt, desto ausführlicher muss die Abrechnung in Bezug auf die Darstellung der tatsächlichen Berechnungsgrundlagen sein (vgl. LG Berlin, GE 1985 S. 367). Die Abrechnung ist so zu erstellen, dass der Mieter auf die Einsichtnahme in die Belege nur noch zur Kontrolle angewiesen ist.
Diesen formellen Anforderungen wird die streitgegenständliche Nebenkostenabrechnung vom 9. Dezember 2008 gerecht.
c) Die Einwendungen der Kläger können gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 und 6 BGB nicht mehr berücksichtigt werden. Nach § 556 Abs. 3 S. 5 BGB hat der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Das ist hier nicht geschehen.
d) Die Kläger haben auch in der von ihnen selbst genannten Frist bis zum 28. April 2010 nicht schlüssig dargelegt, geschweige denn unter Beweis gestellt, dass der Anspruch der Beklagten durch Erfüllung erloschen sei. Sie haben nicht substantiiert dargetan, wann und in welcher Form sie die Leistung erbracht haben wollen. Davon kann daher nicht ausgegangen werden.
3. Die Beklagte hat gegen die Kläger Anspruch auf Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf 1.167 Euro seit dem 5. November 2009 und auf weitere 1.606,28 Euro seit dem 26. März 2010 gemäß §§ 286 Abs. 1 Satz 1, 288 Abs.1, 247 BGB.
a) Nach § 4 Abs. 1 des Mietvertrages ist die Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats zu zahlen. Mit Ablauf dieses Termins sind die Kläger gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB ohne weiteres in Verzug geraten. Sie haben der Beklagten daher ab dem 5. November 2009 Verzugszinsen auf die Miete für November 2009 in der gesetzlichen Höhe, wie verlangt, zu leisten.
b) Mit dem Ausgleich der Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung für 2007 sind die Beklagten spätestens mit Zustellung der Widerklage am 26. März 2010 gemäß § 286 Abs. 1 BGB in Verzug geraten. Sie haben der Beklagten daher seither Verzugszinsen auf die verlangten 1.606,28 Euro in der gesetzlichen Höhe zu leisten.
Die Kostenentscheidung ist dem Schlussurteil vorzubehalten gewesen.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.
05.05.2018
