Leitsatz:
Zum wohnwerterhöhenden Merkmal „aufwendig gestaltetes Wohnumfeld“ nach dem Berliner Mietspiegel 2009.
LG Berlin vom 17.12.2010 – 63 S 168/10 –
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Der Vermieter ist darlegungs- und beweispflichtig für das Vorhandensein des wohnwerterhöhenden Merkmals „aufwendig gestaltetes Wohnumfeld“. Der Mietspiegel 2009 nennt als Beispiele für ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld „zum Beispiel Kinderspielplatz bei Altbauten, Sitzbänke oder Ruhezonen, neu angelegte Wegebefestigung mit Grünflächen“.
Voraussetzung ist, dass das Wohnumfeld „aufwendig gestaltet“ sein muss, das heißt, dass eine über das übliche Maß hinausgehende Gestaltung vorhanden sein muss. Nach Ansicht des Landgerichts Berlin kann eine Wohnwerterhöhung nämlich nicht per se schon angenommen werden, wenn im Umfeld irgendeine Ruhebank oder irgendein Spielplatz vorhanden ist.
Im Streitfall hatte der Vermieter lediglich vorgetragen, dass der Kinderspielplatz aus einem Sandkasten, einem Klettergerüst, einer Rutsche und weiteren Spielgeräten besteht, wobei jedoch offen blieb, welche dies sein sollten. Allein aus der Aufzählung lasse sich aber nicht schließen – so das Landgericht –, dass der Spielplatz selbst in irgendeiner Weise aufwendig gestaltet sei. Sie spreche vielmehr dafür, dass es sich um einen durchschnittlich ausgestatteten und angelegten Spielplatz handele.
Unstreitig verfügte zwar das Grundstück über alten Baumbestand, eine Liegewiese, Ziersträucher, plattierte Wirtschaftswege, Zierrasen, Blumenbeete, eine bewachsene Pergola mit Natursteinterrasse, Ruhebänke und einen Springbrunnen mit zwei Bronzestatuen.
Jedoch waren diese nicht in einem Innenhof als parkähnliche Anlage gemeinsam angelegt, sondern erstreckten sich vielmehr weitläufig auf verschiedene Innenhöfe, so dass nach Ansicht des Landgerichts das unmittelbare Wohnumfeld des Mieters nicht als aufwendig gestaltet angesehen werden konnte.
Urteilstext
Aus den Gründen:
… Die Orientierungshilfe zum Mietspiegel 2009 nennt in der Merkmalsgruppe 5 das wohnwerterhöhende Merkmal „aufwendig gestaltetes Wohnumfeld“. Ferner nennt sie im Gegensatz zum Mietspiegel 2007 in einem Klammerzusatz erstmals Beispiele für ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück. Im Klammerzusatz aufgezählt sind „z.B. Kinderspielplatz bei Altbauten, Sitzbänke oder Ruhezonen, neu angelegte Wegebefestigung mit Grünflächen“.
Nicht geändert wurde durch den Klammerzusatz hingegen, dass das Wohnumfeld nach wie vor „aufwendig gestaltet“ sein muss, d.h. dass eine über das übliche Maß hinausgehende Gestaltung vorhanden sein muss. Eine Wohnwerterhöhung kann nämlich nicht per se schon angenommen werden, wenn im Umfeld irgendeine Ruhebank oder irgendein Spielplatz vorhanden ist. Vielmehr müssen sich auch dies Einzelbeispiele, die ja auch keineswegs abschließend sind, ebenfalls unter die Merkmale „aufwendig gestaltet“ subsumieren lassen. Nach dieser Definition erfüllen weder der Kinderspielplatz noch die Grünanlage das Merkmal „aufwendig gestaltetes Wohnumfeld“.
Zu dem Kinderspielplatz hat die Kl. nämlich lediglich vorgetragen, dass dieser aus einem Sandkasten, einem Klettergerüst, einer Rutsche und weiteren Spielgeräten besteht, wobei jedoch offenbleibt, welche dies sein sollen. Allein aus der Aufzählung lässt sich nicht schließen, dass der Spielplatz selbst in irgendeiner Weise aufwendig gestaltet ist. Sie spricht vielmehr dafür, dass es sich um einen durchschnittlich ausgestatteten und angelegten Spielplatz handelt.
Auch hinsichtlich der Grünanlage ist nicht von einem „aufwendig gestalteten Wohnumfeld“ auszugehen. Unstreitig verfügt der Innenhof über alten Baumbestand, eine Liegewiese, Ziersträucher, plattierte Wirtschaftswege, Zierrasen, Blumenbeete, eine bewachsene Pergola mit Natursteinterrasse, Ruhebänke und einen Springbrunnen mit zwei Bronzestatuen. Jedoch sind diese nicht in einem Innenhof als parkähnliche Anlage gemeinsam angelegt, sondern erstrecken sich vielmehr weitläufig auf verschiedene Innenhöfe, so dass das unmittelbare Wohnumfeld der Bekl. nicht als aufwendig gestaltet angesehen werden kann. …
31.01.2013
