Leitsatz:
Die Vereinbarung einer Indexmiete, wonach die Veränderungen immer nur für volle Jahre möglich sind, ist zulässig.
LG Berlin vom 25.1.2011 – 63 S 237/10 –
Mitgeteilt von RA Thomas Wetzel
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Die mietvertragliche Vereinbarung zur Indexmiete lautete: „Die Parteien vereinbaren, dass sich die Nettokaltmiete im gleichen prozentualen Verhältnis erhöht oder ermäßigt, wie sich der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland des Statistischen Bundesamtes gegenüber dem Stand des vorangegangenen Jahres in Punkten verändert hat, wobei die Nettokaltmiete – abgesehen von Mietänderungen aufgrund der §§ 559 bis 560 BGB – jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleibt.
Im Falle der Erhöhung des Mietzinses hat der Vermieter, im Falle der Ermäßigung des Mietzinses der Mieter dem anderen Vertragspartner die Änderung unter Vorlage der entsprechenden vom Statistischen Bundesamt bekanntgegebenen Indexziffern nachzuweisen. Die Änderung der Nettokaltmiete bedarf einer Erklärung in Textform, die die eingetretene Änderung des Preisindexes und die jeweils neue Miete in einem Geldbetrag ausweist. Die Erklärung bewirkt eine Mietänderung mit Beginn des übernächsten Monats nach deren Zugang.“
Der Vermieter hatte vorliegend als Vergleichsmaßstab für die Indexveränderung die Monate November 2003 bis Februar 2007 herangezogen, so dass der Vergleichsmaßstab nicht der vertraglich vereinbarten Regelung entsprach. Das Landgericht hielt die Mieterhöhung daher für unwirksam.
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
… Die Klägerin hat die Nettokaltmiete mit Schreiben vom 29.3.2007 nicht wirksam erhöht. Die Parteien haben in § 3 des Mietvertrags eine Indexmietvereinbarung getroffen. Diese ist gemäß § 557 Abs. 4 BGB wirksam. Die Klägerin hat die Erhöhung jedoch nicht entsprechend der vertraglichen Regelung vorgenommen.
Diese sieht vor, dass sich die Nettokaltmiete im gleichen prozentualen Verhältnis erhöht bzw. ermäßigt, wie sich der Preisindex gegenüber dem Stand des vorangegangenen Jahres in Punkten verändert hat. Die Klausel ist so auszulegen, dass als Ausgangspunkt der Stand des Preisindexes im November 2001 gilt, denn ab diesem Monat gilt auch die vertraglich vereinbarte Nettomiete. Die Vergleichsbetrachtung muss daher immer von November zu November des vorangegangenen Jahres stattfinden. Dies entspricht auch Sinn und Zweck der Regelung, denn durch eine Indexvereinbarung soll lediglich sichergestellt werden, dass die vereinbarte Miete mit den allgemeinen Lebenshaltungskosten steigt, mithin Leistung und Gegenleistung im wirtschaftlichen Gleichgewicht bleiben. Dies ist aber nur sichergestellt, wenn die Erhöhung der Miete sich daran orientiert, wie der Preisindex zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses sich im Verhältnis zum gleichen Monat ein Jahr später entwickelt hat.
Eine andere Auslegung würde dazu führen, dass derjenige, der die Mieterhöhung bzw. Mietherabsetzung geltend macht, sich die Vergleichsmonate beliebig aussuchen kann, um den größtmöglichen Erhöhungsbetrag geltend machen zu können. Dies zeigt aber auch der von der Klägerin eingereichte Preisindex, denn die Werte steigen mit der Zeit nicht kontinuierlich an, sondern sinken auch zwischenzeitlich.
Vorliegend hat die Klägerin als Vergleichmaßstab für die Indexveränderung die Monate November 2003 bis Februar 2007 herangezogen, so dass der Vergleichsmaßstab nicht der vertraglich vereinbarten Regelung entspricht. Offen bleiben kann daher die Frage, ob der Vermieter die Erhöhung jährlich geltend machen muss oder ob er auch auf einen Rutsch mehrere Erhöhungen gleichzeitig aussprechen kann (z.B. Erhöhung von November 2003 bis November 2006). …
15.01.2018
