Leitsatz:
Die aufgrund § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenVO erfolgte Änderung des Abrechnungsmaßstabes einer Heizkostenabrechnung von 50% zu 50% auf 70% nach Verbrauch und 30% nach Fläche bedarf keiner vorherigen Mitteilung des Mieters gemäß § 6 Abs. 4 HeizkostenVO.
AG Charlottenburg vom 12.1.2011 – 229 C 235/10 –
Mitgeteilt von RAin Stefanie Mitzkat-Schulz
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
§ 7 Absatz 1 Satz 2 der HeizkostenVO lautet: „In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen.“
Die Vorschrift ist dann nicht anwendbar, wenn unter Einbeziehung der Leitungen in den Wohnungen die Leitungen im Hause insgesamt überwiegend nicht gedämmt sind (AG Schöneberg vom 15.4.2011 – 17 C 271/10 –, GE 11, 758).
Urteilstext
Aus den Gründen:
… Die Betriebskostenabrechnung ist formell und materiell ordnungsgemäß. Die Klägerin hat wirksam gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenVO in der Fassung vom 5. Oktober 2009 in Abweichung vom bisherigen Abrechnungsmaßstab Wirkung ab 1. Januar 2009 die Kosten des Wärmeverbrauchs zu 70% nach Verbrauch und zu 30% nach Fläche abgerechnet.
Dass der Anwendungsbereich des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenVO aufgrund der Eigenschaften des Gebäudes eröffnet ist, haben die Beklagten im Laufe des Rechtsstreits unstreitig gestellt.
Nach Auffassung des Gerichts war eine vorherige Mitteilung an die Beklagten für die Wirksamkeit der Änderung des Abrechnungsmaßstabes nicht erforderlich. Der Wortlaut des § 6 Abs. 4 HeizkostenVO ist eindeutig. Eine hiervon abweichende Auslegung hat nicht zu erfolgen. Bei den in § 6 Abs.4 HeizkostenVO aufgezählten Tatbeständen, die die Wirksamkeit der Änderung des Abrechnungsmaßstabes von einer vorherigen Erklärung des Gebäudeeigentümers gegenüber den Nutzern abhängig machen, handelt es ich um Wahl-Abrechnungsmaßstäbe, sodass die Erklärung allein wegen einer analogen Anwendung des § 315 Abs. 2 BGB, wonach bei einem einseitigen Leistungsbestimmungsrecht dieses ausgeübt wird durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil, erforderlich ist. Bei der Regelung in § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenVO handelt es sich dagegen um einen gesetzlich vorgeschriebenen und daher zwingenden und somit unmittelbar auf das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien einwirkenden Abrechnungsmaßstab.
Im übrigen war es bereits zu § 6 Abs. 4 HeizkostenVO a.F. streitig, ob die durch Erklärung erfolgte Abänderung nur für die zukünftig nächste beginnende Periode wirkt oder aber rückwirkend für die bereits laufende (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. A., § 6 HeizkostenVO Rn 51 mwN). …
31.01.2013
