Leitsätze:
Die Wohnung ist nicht deshalb mangelhaft, weil die Briefkästen im Hausflur liegen. Aus der Liberalisierung des Briefmarkts ab dem Jahr 2007 erwächst keine Pflicht des Vermieters, von außen erreichbare Briefkästen nachzurüsten.
Auch aus der DIN 32617 ergibt sich keine Nachrüstpflicht des Vermieters, da die DIN keine Rechtsnorm ist, die den Vermieter rechtlich unmittelbar bindet.
LG Frankfurt/Oder vom 28.5.2010 – 6a S 126/09 –
Urteilstext
Tatbestand:
(abgekürzt gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO)
Der Kläger ist Eigentümer des in der … gelegenen Grundstücks, das er im Jahre 2000/2001 mit einem Mehrfamilienhaus bebauen ließ. Die im zweiten Obergeschoss des sog. Hauptgebäudes gelegene Wohnung, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Flur, Dusche/Bad mit WC mit einer Wohnfläche von 99,5 qm vermietete der Kläger an die Beklagten mit schriftlichem Wohnraummietvertrag vom 27.02.2001. Als Mietbeginn war im Mietvertrag der 1. September 2001 vereinbart. Die Grundmiete betrug zunächst 613,55 Euro zuzüglich der vereinbarten monatlichen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 138,04 Euro, und zwar je 69,02 Euro für die Heiz- und die übrigen Betriebskosten. Darüber hinaus war für einen Garagen- bzw. Kfz-Stellplatz eine monatliche Miete in Höhe von 20,45 Euro vereinbart. Entsprechend der im Mietvertrag getroffenen Regelung erhöhte sich die Grundmiete ab dem 1. September 2004 auf monatlich 631,45 Euro. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt des schriftlichen Formularmietvertrags vom 27.02.2001 als Anlage K 1 zum klagebegründenden Schriftsatz vom 15.08.2008 (Bl. 33 ff, 37 ff GA) Bezug genommen.
Im August 2001 erhielten die Beklagten vom Kläger bereits die Haus- und Wohnungstürschlüssel. Am 24.08.2001 nahmen sie die Wohnung in Besitz, da zu diesem Zeitpunkt die von ihnen bestellte Einbauküche geliefert und in die Mietwohnung eingebaut wurde. Zu diesem Zeitpunkt stand noch die Ausführung von Restarbeiten zur vollständigen Fertigstellung des Mehrfamilienhauses an. Insbesondere wurde im Eingangsbereich des Hausinnenflurs eine Briefkastenanlage für die Mieter installiert. Die Hausbriefkastenanlage weist für jeden Mieter einen individuellen verschließbaren Briefkasten auf, der zur Aufnahme für alle Arten und Größen von Postsendungen in Briefformat geeignet ist. Der im Erdgeschoss niedergelassene Gewerberaummieter – … -, dem ebenfalls ein Briefkasten im Hausinnenflur überlassen worden ist, hat mit Duldung des Klägers an der nach Außen hin gelegenen Seite der Hauseingangstür einen Außenbriefkasten angebracht, der der Aufnahme nächtlicher Kurierpost dient. Am 05.09.2001 nahmen die Beklagten die Wohnung ab. In dem Abnahmeprotokoll ist kein Hinweis der Beklagten enthalten, dass sie den Standort der im Hausflur angebrachten Briefkastenanlage beanstandet haben.
In der Zeit von 2002 bis 2007 händigte der Kläger Schlüssel zur Hauseingangstür an die Brief-/Postzusteller der … , den Privatpostzustellern … , … sowie dem in … ansässigen Zustelldienst für Kurierpost aus.
Nach ihrem Einzug in die Mietwohnung erhoben die Beklagte unter anderem in ihrem an den Kläger gerichteten Schreiben vom 11.10.2001 und 18.01.2002 unterschiedliche Mängelrügen an der Mietsache, und zwar bezogen auf Mängel der Mietsache sowohl innerhalb der Mietwohnung als auch im Bereich der Gemeinschaftsfläche, ohne auf den Standort der Briefkastenanlage hinzuweisen. Der Standort der Briefkastenanlage im Hausflur fand schriftlich erstmals Erwähnung im Schreiben der Beklagten an den Kläger vom 28.03.2004. In diesem Schreiben wiesen die Beklagten den Kläger auf den fehlenden freien Zugang der Post- und Paketdienste zu ihrem Briefkasten hin und forderten ihn auf, „für entsprechende Postkästen in kürzester Zeit“ zu sorgen. Auf den entsprechenden Hinweis des Klägers in seinem an die Beklagten gerichteten Schreiben vom 12.04.2004, diversen Zustell- und Postdienstleistungsunternehmen Schlüssel zur Hauseingangstür übergeben zu haben, reagierten die Beklagten mit ihrer auch von anderen Mietern unterschriebenen Forderung vom 26.04.2004, die Briefkastenanlage in den Außenbereich des Wohnhauses zu verlegen. Nach erfolgter schriftlicher Ankündigung mindern die Beklagten die monatliche Grundmiete seit September 2004 im Umfang von 5 Prozent (= 31,57 Euro). Soweit der Kläger gegenüber der Guthabenforderung der Beklagten aus den Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2006 in Höhe von 192,89 Euro im März 2007 sowie für das Jahr 2007 in Höhe von 174,81 Euro im März 2008 mit offenen Restmieten für den Zeitraum September 2004 bis März 2005 sowie März 2005 bis September 2005 aufgerechnet hat, haben die Beklagten nach vorheriger Ankündigung die Mietzahlungen entsprechend der Höhe ihres Guthabens aus den Betriebskostenabrechnungen reduziert, so dass sie im April und Mai 2007 jeweils eine um 128,02 Euro/128,01 Euro und im Juni und Juli 2008 jeweils eine um 118,97 Euro/118,98 Euro geringere Miete zahlten.
Der Kläger, der die Beklagten im Urkundenprozess auf Zahlung der offenen Restmieten für den Zeitraum August 2005 bis Januar 2009 in Höhe von 1.673,21 Euro nebst Zinsen in Anspruch nimmt, ist der Ansicht gewesen, dass die Errichtung einer sog. Außenbriefkastenanlage nicht zum vertraglich geschuldeten Mietgebrauch gehöre. Die Beklagten haben sich ihre Rechte für das Nachverfahren vorbehalten. Auf Antrag des Klägers hat das Amtsgericht sodann am 18.03.2009 ein Urkunden-Vorbehaltsurteil verkündet und die Beklagten, denen die Ausführung ihrer Rechte im Nachverfahren vorbehalten wurde, antragsgemäß verurteilt.
Die Beklagten haben behauptet, der Kläger habe ihnen anlässlich eines Gesprächs am 20.08.2001 im Hausflur zugesichert, an der Außenwand des Hauses auf einer sog. Dreieckfläche die Briefkastenanlage anzubringen. Mit den Worten, dass „man das so machen könne“ seien sie davon ausgegangen, dass der Kläger zu seinen Worten auch stehen würde. Jedenfalls sei er verpflichtet, im Rahmen der Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs die Voraussetzungen dafür zu schaffen, dass den Mieter die ordnungsgemäß zugestellte Post auch erreiche. Der Vermieter müsse nämlich ihrer Ansicht nach gewährleisten, dass den Mieter im Hinblick auf die Liberalisierung des Postmarkts alle Postzustellungen, und zwar auch die durch private Briefzusteller ohne Verzögerung erreichen. Dies sei aber nur möglich, wenn die Briefkästen für alle Zusteller zugänglich seien, was nicht der Fall sei, wenn die privaten Zustelldienste keinen Zugang zu den im Hausinnenflur gelegenen Briefkästen hätten und insbesondere bei Nachbarn schellen oder die Postsendungen in der Nachbarschaft oder entfernt gelegen Zustelldepots lagern müssten, weil sie den Adressaten nicht erreichen würden. Aus der dem Vermieter obliegenden Pflicht zur Gewährleistung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache treffe ihn die Pflicht, unter Umständen eine neue Briefkastenaußenanlage zu errichten. Diese Nachrüstungspflicht treffe den Vermieter mittelbar aus der DIN 32617, die seit 2003 gelte und die die Empfehlung der Zugänglichkeit des Briefkastens von Außen enthalte. Mit der jetzt geltenden EU-Norm EN 13724 sei dieser Standard festgeschrieben. Sie haben behauptet, dass sie in den Jahren 2001 bis 2008 mehrfach die an sie gerichteten Postsendungen nicht oder nicht rechtzeitig bzw. nur mit erheblichem Aufwand erreicht hätten, weil der jeweilige Zusteller keinen Zugang zum Treppenhaus gehabt hätte. Im November 2001 sei ein an den beklagten … gerichteter Brief eines … durch den Postzusteller … als „nicht zustellbar“ zum Absender zurückgelangt. Im Februar 2002 habe sie eine Bestellung beim Pflanzenversand … nach zwei vergeblichen Zustellversuchen nicht erreicht; die Sendung sei an den Absender mit dem Vermerk „nicht zustellbar“ zurückgelangt. Gleiches gelte für ein Schreiben des Schutzbereichs … der … vom 20.12.2005; dieses Schreiben hätten sie mit Zeitaufwand persönlich beim Schutzbereich abholen müssen. Eine per Post versandte Mitteilung der … vom 21.06.207 mit der Ankündigung eines Liefertermins für den 26.06.2007 habe sie erst am 28.06.2007 erreicht. Eine bei … ersteigerte Gitarre sei durch den Zustelldienst … bei der im Haus befindlichen Niederlassung der … abgegeben worden. Erst am 05.09.2008 habe die beklagte … ein Schreiben der … erreicht, das durch den Zusteller „…“ versandt worden sei. Zudem hätten sie in den Jahren 2002 und 2003 mehrfach Sendungen persönlich bei der Verteilerzentrale der … abholen müssen. Eine Verweisung darauf, dass Postzusteller bei Nachbarn schellen könnten, entspreche nicht dem ordnungsgemäßen Mietgebrauch und sei wenig hilfreich, wenn niemand im Hause anwesend sei, um die Postsendungen entgegenzunehmen bzw. Benachrichtigungszettel über Postsendungen nicht hinterlegt werden könnten oder Benachrichtigungen an der Haustür angeklebt seien. Ihrer Behauptung nach würden in der Stadt … nur noch wenige Wohnhäuser über nicht frei zugängliche Briefkästen im Hausinnenflur verfügen. Sie sind weiterhin der Auffassung gewesen, dass sie als Wohnraummieter mit dem Gewerberaummieter … , der einen Außenbriefkasten erhalten habe, gleich gestellt werden müssten.
Die Beklagten haben beantragt, das Urkunden-Vorbehaltsurteil vom 18.03.2009 aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Der Kläger hat beantragt, das Urkunden-Vorbehaltsurteil vom 18.03.2009 für vorbehaltlos zu erklären.
Das Amtsgericht hat mit seinem am 16. Oktober 2009 verkündeten Urteil das Vorbehaltsurteil im Urkundenprozess für vorbehaltlos erklärt. In den Gründen seiner Entscheidung hat es einen Mangel der Mietsache verneint und folglich den Beklagten keine Minderungsbefugnis zuerkannt. Nach der persönlichen Anhörung der beklagten … im Termin 15.09.2009 hat es sich keine Überzeugung dahin bilden können, dass der Kläger den Einbau einer im Außenbereich befindlichen Briefkastenanlage zugesichert habe. Es läge aber auch kein Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB vor. Unstreitig habe jeder Mieter einen gebrauchsfähigen und verschließbaren Briefkasten erhalten, der zur Aufnahme der Standardschreiben und der Zeitungen geeignet sei. Aus der DIN ergebe sich kein weitergehender Anspruch, da sie den Vermieter/Eigentümer nicht binde. Es handele sich nämlich nur um eine Empfehlung eines technischen Regelwerks, das darüber hinaus die Ausstattung mit Außenbriefkästen gerade nicht verbindlich vorschreibe. Auch die Liberalisierung des Postmarkts führe nicht zu einer Modernisierungspflicht des Vermieters. Der freie Zugang zu den Briefkästen werde vom Kläger vielmehr durch die Überlassung eines Haustürschlüssels der ihm namhaft gemachten Postzusteller gewährleistet. Soweit die Beklagten Zustellungsschwierigkeiten auf Paketsendungen (Gitarre, Pflanzen) zurückführen, würde ihnen der Außenbriefkasten ohnehin nicht weiterhelfen, da dieser zur Aufnahme von Pakten nicht bestimmt ist. Der von den Beklagten gerügte Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz nach Artikel 3 GG wegen der Bevorzugung des Gewerberaummieters … helfe ihrem Anliegen nicht weiter, da die Ungleichbehandlung auf einem sachlichen Grund, und zwar der nächtlichen Kuriersendungen im Pressebereich beruhe. Letztlich würde eine Minderungsbefugnis aber auch an § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB scheitern, da die Gebrauchsbeeinträchtigung nur geringfügig sei. Dies ergebe sich schon daraus, dass die Beklagten nach ihrem eigenen Sachvortrag in einem Zeitraum von sieben Jahren lediglich in vier Fällen Schreiben nicht oder nicht rechtzeitig erreicht hätten. Ein Aufrechnungsverbot gegenüber Auszahlungsansprüchen des Mieters aus Betriebskostenabrechnungen bestehe nicht.
Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie Rechtsfehler rügen. Unter vertiefender Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vorbringens verfolgen sie ihr erstinstanzliches Ziel weiter. Erstmals behaupten sie, dass sie drei Lohnsteuerkarten erst am 30.09.2009 erreicht hätten, weil diese nach vorheriger vergeblicher Zustellung erst durch erneute Zustellung durch ein Unternehmen, das einen Haustürschlüssel besitze, ihnen hätte zugestellt werden können. Eine Rechnung der … habe die beklagte Ehefrau so spät erreicht, dass sie den Rechnungsbetrag erst verspätet habe einzahlen können mit der Folge, dass ihr Kursusplatz anderweitig belegt worden sei. Auch sei eine Rechnung eines … nicht zuzustellen gewesen. Gleiches gelte für den Kostenvoranschlag eines … aus … . Die vom Amtsgericht vertretene Auffassung, dem Anliegen der Mieter werde durch die Bereitschaft des Vermieters, Haustürschlüssel an ihm namhaft gemachte Zusteller auszuhändigen, Rechnung getragen, werde der Sache auch nicht gerecht. Abgesehen davon, dass der Kläger Haustürschlüssel nur an einige Postzusteller ausgegeben habe und die Ausgabe einer Vielzahl von Haustürschlüsseln an Dritte schon aus Gründen des Versicherungsschutzes bedenklich sei, würde diese Praxis nicht ausreichend sein. Angesichts der unterschiedlich eingesetzten Personen von Postzustelldiensten sei es sehr unwahrscheinlich, dass jeder dieser Zusteller Zugang zu den Briefkästen erlangen würde. Zudem hätte das Amtsgericht über ihre Behauptung, dass die im Hauseingangsflur eingebaute Briefkastenanlage einen erheblichen Mangel darstelle, Beweis erheben müssen durch Einholung eines Sachverständigengutachtens.
Die Beklagten beantragen, das Urteil des Amtsgerichts Schwedt/Oder vom 16. Oktober 2009 abzuändern und das Urkunden-Vorbehaltsurteil vom 18. März 2009 aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Er verteidigt das angefochtene Urteil unter vertiefender Wiederholung seines erstinstanzlichen Vorbringens. Er ist der Auffassung, dass die Beklagten ihre Befugnis zur Minderung der Miete verloren haben, weil sie, wie er behauptet, schon bei ihrem Einzug in das Mietobjekt im August 2001 neben der vorhandenen Hauseingangstür auch die bereits installierte Klingel- und Briefkastenanlage im Treppenhaus gesehen hätten, ohne diesen Zustand zu diesem Zeitpunkt gerügt zu haben.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Rechtsmittel der Berufung der Beklagten ist das statthafte Rechtsmittel gegen das Endurteil des Amtsgerichts (§ 511 ZPO). Das Rechtsmittel ist zulässig, da es innerhalb der gesetzlichen Notfrist von einem Monat ab Zustellung beim Landgericht als Berufungsgericht form- und fristgerecht eingegangen ist. Soweit die Beklagten die Berufungsbegründungsfrist versäumt haben, ist ihnen durch Beschluss des Berufungsgerichts vom 7. April 2010 Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewährt worden (§§ 517, 520 Abs. 2 ZPO). Die Beschwer übersteigt die Berufungssumme von 600 Euro (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO).
II.
Die Berufung der Beklagten ist allerdings in der Sache nicht begründet.
Die Beklagten sind nämlich verpflichtet, dem Kläger die für die Monate August 2005 bis Januar 2009 ausstehenden Mieten in einer Gesamthöhe von 1.673,21 Euro zu zahlen (§ 535 Abs. 2 BGB). Zur Minderung der monatlichen Miete im Umfang von 5 Prozent der monatlichen Nettomiete waren sie nicht berechtigt, da die Mietsache nicht mit einem Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB behaftet war.
Die von den Beklagten in erster Instanz aufgezeigten Schwierigkeiten bei dem Erhalt von Briefsendungen sind nicht geeignet, einen die Mietminderung nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB rechtfertigenden Mangel der Mietsache, der zudem die Erheblichkeitsschwelle des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB übersteigt, zu begründen. Es ist nämlich bereits nicht feststellbar, dass die Mietsache – hier in der Gestalt der Mietwohnung – zum Zeitpunkt ihrer Überlassung an die Beklagten als Mieter mit einem Mangel behaftet war, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt (§ 536 Abs. 1 Satz 1 Hlbs. 1 BGB) oder dass ein Mangel während der Vertragszeit entstanden ist (§ 536 Abs. 1 Satz 1 Hlbs. 2 BGB).
1. Zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zählt grundsätzlich die Pflicht des Vermieters, dafür Sorge zu tragen, dass die Mietsache so beschaffen ist, damit eine ordnungsgemäße Postzustellung möglich ist. Der Vermieter ist deshalb verpflichtet, und zwar auch ohne dass die Parteien hierzu eine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung im Mietvertrag – sei es für den Gewerbe – oder Wohnungsmietraum – getroffen haben, die Mietsache so mit Einrichtungen zu versehen, dass den Mieter postalische Sendungen erreichen können (AG Mainz NJWE-MietR 1997, 265; AG Osnabrück WuM 2002, 329; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Wohnraummiete, 9. Aufl. § 535 Rn. 274; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl. § 536 Rn. 21; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. VI Rn. 159; Bausch NZM 2006, 917, 918). Jedenfalls bei der Vermietung von abgeschlossenen Wohn- oder Gewerbeeinheiten zählt das Vorhandensein eines Briefkastens oder eines Einwurfschlitzes in der Eingangstür (Bedenken hiergegen wegen der Vertraulichkeit der Briefzustellung Schmidt-Futterer/Eisenschmid § 535 Rn. 248; Blank/Börstinghaus § 536 Rn. 21; Bausch NZM 2006, 917, 919; aA wohl Sternel VI Rn. 159) zum üblichen Standard. Die Einrichtung muss so beschaffen sein, dass Sendungen jedenfalls im DIN A-4-Format aufgenommen werden können (LG Berlin MM 1990, 261; AG Berlin-Charlottenburg NZM 2002, 163; AG Osnabrück WuM 2000, 329).
Bei Überlassung der Mietsache an die Beklagten im August/September 2001 war das Wohnhaus mit einer Briefkastenanlage mit dazugehörigen verschließbaren Einzelbriefkästen für jeden Mieter ausgestattet, so dass der Kläger seiner Gebrauchsgewährungspflicht nachgekommen ist.
Ein Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB ist aber auch nicht nachträglich dadurch entstanden, dass mit der sog. Liberalisierung des Briefmarkts ab dem Jahr 2007 das Postzustellungswesen eine inhaltliche Veränderung erfahren hat. Diese Entwicklung führt nämlich für den Vermieter, der seinen Mietern nach bisherigem Rechtsverständnis Briefkästen im Hausflur eines Mietobjekts zur Verfügung gestellt hat, nicht zu der Verpflichtung, nunmehr neue Briefkästen im Außenbereich eines Mietobjekts anzubringen. Zwar hat die Liberalisierung des Postzustellungswesens zum Eintritt, aber auch zum schnelllebigen Ausscheiden von privaten Zustellbetrieben mit geänderten Zustellungsmethoden geführt, so dass Postsendungen zu den unterschiedlichsten Tages- und Abendzeiten innerhalb der Woche von unterschiedlichsten Privatzustellern mit unterschiedlichsten Zustellmethoden das heutige Erscheinungsbild prägen. Hieraus kann aber nicht auf eine sog. Nachrüstungs- oder Modernisierungspflicht geschlossen werden.
Im Wohnraummietrecht gilt generell, dass der Mieter nach der allgemeinen Verkehrsanschauung von seinen Mieträumen und der ihm zur Mitbenutzung überlassenen Gemeinschaftsanlagen nur einen solchen Standard erwarten darf, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Mieträume entspricht. Hierbei wird generell auf den Ausstattungsstandard zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (BGH NJW 2004, 3174; NZM 2005, 60; GE 2006, 967; NZM 206, 582) und hinsichtlich des Gebäudes auf die zum Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung geltenden Maßstäbe abgestellt (BGH NZM 2005, 60; NZM 2006, 582, 583; NJW 2009, 2441; LG Hamburg WuM 2010, 147). Eine generelle Nachrüstungs- und Modernisierungspflicht des Vermieters wird bis auf eng begrenzte Ausnahmen zu Recht abgelehnt.
Der Vermieter muss nur dafür einstehen, dass der Zustand der Mietsache den allgemein geltenden Sicherheitsvorschriften entspricht (wie zum Beispiel im Falle der Schall- und Wärmedämmung der Räume bis zur Grenze einer Gesundheitsgefährdung) und generell zeitgemäße Wohnverhältnisse ermöglicht. Aus dem subjektiven Fehlerbegriff lässt sich insoweit ein Mangel der Mietsache nur dann begründen, wenn die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages die Vorstellung hatten, es werde auch bei langer Wohndauer das jeweils für einen ungestörten Mietgebrauch Erforderliche geschuldet, was in einem gewissen Rahmen eine Pflicht des Vermieters zur Anpassung der technischen Einrichtungen entsprechend dem Wandel der Anschauungen auf Grund der technischen und wissenschaftlichen Entwicklungen nach sich zieht. Das ist aber nur der Fall, wenn der vorhandene Standard nicht unerheblich hinter dem neusten Standard zurückbleibt, d. h. wenn sich die Umstände seit Beginn des Vertrages so erheblich geändert haben, dass diese für die breite Bevölkerung eine Selbstverständlichkeit geworden sind und damit zum allgemeinen Lebensstandard gehören. Nur in diesem Fall kann von einem Mangel gesprochen werden, der den Vermieter zum Tätigwerden, d. h. zur Veränderung der Mietsache an den heutigen Standard verpflichtet, soweit der vom Mieter geforderte Mindeststandard allgemein üblich ist und nach der Verkehrsanschauung erwartet wird.
Eine Handlungspflicht des Vermieters in diesem Sinne ist bislang nur anerkannt, wenn sich wohnungsbezogene technische oder medizinische Normen geändert haben, die die sonst drohende Gesundheitsgefährdung der Bewohner verhindern sollen (BVerfG NZM 1999, 302; BayObLG NZM 1999, 899; Sternel VII RN 71 ff mwN). Gleiches gilt, wenn es auf Grund des baualtersklassengemäßen Standards in der Vergangenheit zu konkreten Gefährdungssituationen gekommen ist (vgl. zur sog. Nachrüstungs- oder Modernisierungspflicht des Vermieters: BGH, Urteil v 102.2010, VIII ZR 343/08; NJW 2009, 2441; 2004, 3174: Ausstattung mit einer Stromversorgung, die den Betrieb gewöhnlicher Haushaltsgeräte ermöglicht; vgl Börstinghaus NZM 2005, 561; Lames NZM 2007, 465, 466; Sicherheitsverglasung im Treppenhaus; Handläufe bei enger Wendeltreppe im Treppenhaus). Im Übrigen wird eine allgemeine Modernisierungspflicht verneint (Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O. § 536 Rn. 34). Grundsätzlich ist nämlich der Vermieter im Rahmen der Gebrauchsgewährungs- und Gebrauchserhaltungspflicht nur verpflichtet, die Mietsache in dem Zustand zu erhalten, der dem Stand der Technik zur Zeit der Errichtung des Gebäudes oder evtl. seiner Sanierung entspricht (BGH NJW 2009, 2441; 2004, 3174; NZM 2006, 582, 583; 626; 2005, 60; OLG Düsseldorf NZM 2002, 737, rk durch BGH, Beschluss v 21.1.2004, XII ZR 164/02; LG Karlsruhe DWW 2005, 426).
Unter Beachtung dieser in Rechtsprechung und im Schrifttum herrschenden Meinung wird man angesichts der Existenz einer im Treppenhaus eines Wohnhauses vorhandenen Briefkastenanlage eine Pflicht des Vermieters zur Veränderung des bestehenden Zustandes nicht annehmen können. Insbesondere trifft den Vermieter entgegen der Rechtsauffassung der Beklagten eine sog. Nachrüstungspflicht auch nicht deshalb, weil die DIN 32617 die Empfehlung der freien Zugänglichkeit von Briefkästen für Zusteller von Außen empfiehlt. Zum Zeitpunkt der Errichtung des streitgegenständlichen Miethauses und des Mietvertragsabschlusses zwischen den Parteien galten weder die DIN 32617 noch die Nachfolgenorm (Europäische Norm EN 13274). Technische Regelwerke, wie sie zum Beispiel in den DIN-Normen niedergelegt sind, können einen Vermieter zudem rechtlich auch nicht unmittelbar binden, da sie nur für ein ordnungsbehördliches Einschreiten Maßstab sein können oder im Rahmen des Werkvertragsrechts die Verpflichtungen des Werkunternehmers gegenüber dem Besteller inhaltlich näher bestimmen oder begrenzen. Der Werkunternehmer hat dann bei der Bauausführung die allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik einzuhalten (siehe hierzu BGH WuM 2005, 123). Letztlich darf aber nicht verkannt werden, dass die technischen Vorschriften DIN B nur empfehlenden Charakter haben (BGH ZfIR 1998, 460). Sie haben keinen Rechtsnormcharakter (so schon BGH NJW 1987, 2222) und erzeugen somit keine gesetzliche (so schon BGH NJW 1968, 2238), sondern nur eine tatsächliche, jederzeit widerlegliche Vermutung, dass sie wegen ihres materiellen Inhalts allgemein anerkannte Regeln der Baukunst enthalten. Sie sind jedenfalls nicht geeignet, die von den Beklagten gewünschte Errichtung einer Außenbriefkastenalge dem Vermieter verbindlich vorzuschreiben (Bausch NZM 2006, 917, 918; a. A. allerdings ohne Begründung AG Berlin-Charlottenburg NZM 2002, 163).
Es soll aber nicht verkannt werden, dass sich die Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters im Sinne des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB mit der Zeit verändern kann, insbesondere wenn die ihm obliegende Pflicht, die Mietsache mit Einrichtungen zu versehen, die sicherstellen, dass den Mieter auch postalische Sendungen erreichen können, aufgrund veränderte Umstände in der Gesellschaft bei Beibehaltung des bestehenden Zustandes an ihre Grenzen stoßen. Ob allerdings die sog. Liberalisierung des Briefmarktes schon eine allgemeine Handlungspflicht des Vermieters rechtfertigt, ihn insbesondere zu – ggfl. baulichen – Maßnahmen verpflichtet, damit der Mieter jede für ihn bestimmte Postsendung zu jeder Zeit erreichen kann (so Bausch NZM 2006, 917, 918), kann so einheitlich nicht festgestellt werden. Es darf nämlich nicht übersehen werden, dass dem Vermieter ein Ermessen zusteht, wie er das Ziel, nämlich die Sicherstellung der Erreichbarkeit der Post für den Mieter, erreicht. Dieses wird nicht dadurch eingeschränkt, dass der Prozentsatz an Privatzustellern noch steigen kann, so dass das zustellende Privatunternehmen nicht individualisierbar wäre. Deshalb wird man einen Anspruch des Mieters auf eine bestimmte Maßnahme, die der Vermieter ergreifen muss, weiterhin nicht anerkennen können. Die Beklagten können sich für ihre Rechtsauffassung auch nicht pauschal auf die Ausführungen von Bausch (NZM 2006, 917) berufen, der insbesondere Paketzusendungen hiervon ausnimmt, da sie generell zur Aufnahme durch einen Briefkasten ungeeignet sind.
Die Überlassung von Haustürschlüsseln an die dem Vermieter namhaft gemacht Postzustelldienste, wie dies der Kläger in der Vergangenheit praktiziert hat, ist hierzu ein geeignetes Mittel. Dass dieses ungeeignet ist, ist nach dem Beklagtenvortrag nicht erkennbar. Soweit ihr Sachvortrag Berücksichtigung finden kann, haben sich in ihrem Lebensbereich in den letzten sieben Jahren gerade einmal vier Fälle nachweisbar ereignet, bei denen sie eine Briefzustellung nicht bzw. erst verspätet erreicht hat. Soweit sie in ihrer Berufungsbegründung erstmals weitere Schreiben erwähnen, die sie nach Schluss der mündlichen Verhandlung erreicht haben, ist ihr Sachvortrag unsubstantiiert. Denn weder ihrem Sachvortrag noch den beigefügten Briefumschlägen kann entnommen werden, dass der fehlende Außenbriefkasten Ursache für eine verlängerte Postzustellzeit von mehr als drei Tagen gewesen ist. Gleiches gilt für den Sachvortrag bezüglich der Übersendung eines … aus … . Hierzu fehlt jeglicher substantieller Ansatz zu einer Zeitschilderung, so dass die Kammer zur Beweisaufnahme nicht verpflichtet ist.
Letztlich dürfte aber der Mietmangel auch daran scheitern, dass die eingeschränkte Erreichbarkeit von Postsendungen weder die Tauglichkeit der Mietsache zum Wohnen unmittelbar beeinträchtigt noch eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietwohnung hat. Hiervon wird die Eignung der Mietsache nur mittelbar betroffen (BGH ZMR 1993, 7: verzögerte Übergabe der Mietsache infolge Nachbarwiderspruchs gegen die Baugenehmigung; BGH NJW 2000, 1714: Lage des Mietobjekts und fehlende Akzeptanz durch Besucher; BGH NJW 2006, 899; Sternel a.a.O. VIII Rn. 9 mwN).
Das Amtsgericht war auch keineswegs verpflichtet, Beantwortung der Rechtsfrage „Erheblichkeit eines Mangels der Mietsache“ einem Sachverständigen zu übertragen. Dies ist die ureigenste Pflicht des Gerichts.
2. Mit zutreffender Begründung hat es das Amtsgericht auch abgelehnt, in der beiläufig gefallenen Erklärung des Klägers anlässlich eines Gesprächs über die Briefkastenanlage im August 2001 eine Zusicherung zu sehen. Dem von der beklagten Ehefrau in ihrer Anhörung vor dem Amtsgericht wiedergegebenen Wortlaut des Gesprächs und der Äußerung des Klägers kommt diese Rechtswirkung nicht zu.
Für die Annahme einer Zusicherung ist idR eine vertragsmäßig bindende Erklärung des Vermieters erforderlich, aus der sich ergibt, dass er das Vorhandensein einer bestimmten Eigenschaft der Räume/Mietsache garantiert und dafür einstehen will (vgl BGH NJW 1991, 912; NJW 2000, 1714; NZM 2005, 500; OLG Düsseldorf WuM 2003, 138; OLG Frankfurt NZM 2005, 619; Sternel VIII Rn. 35; Staudinger/Emmerich § 536 Rn. 34). In der von den Beklagten geschilderten Erklärung des Klägers zur möglichen örtlichen Lage des Briefkastens im Außenbereich, „man könne dies so machen“, kann allerdings ein Mieter nicht berechtigterweise eine Garantieerklärung des Vermieters sehen.
3. Den Kläger trifft auch aus einer Nebenpflicht, die er nach dem Mietvertrag zur Ermöglichung des vertragsgemäßen Gebrauchs schuldet und die ebenfalls zu einer Tauglichkeitsminderung und damit zu einem Mangel der Mietsache führen kann, keine Verpflichtung, den Beklagten im Außenbereich des Gebäudes einen Briefkasten zu überlassen. Eine solche Verpflichtung trifft den Kläger nicht etwa aus dem Gebot der Gleichbehandlung der Beklagten mit dem im Mietobjekt ansässigen Gewerberaummieter … , der im Außenbereich der Hauseingangstür eigenmächtig und vom Kläger lediglich geduldet einen Briefkasten für seine im Außendienst tätigen Redakteure zur Ablieferung von Redaktionsbeiträgen außerhalb der Öffnungszeiten der Geschäftsstelle angebracht hat. Die Beklagten verkennen in diesem Zusammenhang, dass ein allgemeines Gleichbehandlungsgebot nicht besteht und die unterschiedliche Behandlung von Mietern lediglich über § 242 BGB am Willkürverbot seine rechtlichen Grenzen findet. Dass die Duldung des vom Gewerberaummieter im Außenbereich des Hauseingangs zum Mietobjekt angebrachten Briefkastens durch den Kläger auf Willkür beruht, kann aber dem Sachvortrag der Beklagten nicht entnommen werden. Gegen Willkür des Klägers spricht letztlich aber auch, dass der Gewerberaummieter, wie dies der Kläger – von den Beklagten nicht bestritten – im Kammertermin am 18. Mai 2010 ausgeführt hat, ebenso wie die Beklagten im Hausflur einen ordentlichen Briefkasten hat, während der Außenbriefkasten – wie bereits ausgeführt – allein der Ablieferung der Redaktionsbeiträge der Außenredakteure nach Geschäftsschluss der Geschäftsstelle dient. Darüber hinaus gilt allgemein für Rechtsakte, die Mietvertragsparteien ausschließlich betreffen, dass das Gebot der Gleichbehandlung nach der gegenwärtigen Rechtslage von vornherein nicht gilt (siehe dazu Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O. § 535 Rn. 96; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., II Rn. 113 f.; VI Rn. 48).
4. Soweit die Beklagten die Rechtsauffassung vertreten, dass der Kläger nicht berechtigt gewesen sei, ihren aus den vorgenannten Betriebskostenabrechnungen 2007 und 2008 ersichtlichen Ansprüchen auf Auszahlung der Guthabenbeträge seine Gegenansprüche auf Zahlung der restlichen Mieten im Wege der Aufrechnung gegenüberzustellen und damit zum Erlöschen zu bringen (§§ 387 ff, 362 BGB), steht diese Auffassung nicht in Übereinstimmung mit der herrschenden Rechtsprechung und der vorherrschenden Meinung im Schrifttum (vgl. BGH WuM 2005, 336, 338; LG Berlin NZM 1999, 414; Schmidt, Handbuch der Betriebskosten, 11. Aufl. Rn. 3349; Schmidt-Futterer/Langenberg § 556 Rn. 428; aA Lammel, Mietrecht, 3. Aufl. § 556 Rn. 155), und zwar auch dann, wenn man hinsichtlich der Betriebskosten ein Treuhandverhältnis annehmen würde. Denn mit der Erstellung der Abrechnung endet das Treuhandverhältnis.
III.
Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10 ZPO.
Die Entscheidung über die Festsetzung des Gebührenstreitwerts für das Berufungsverfahren beruht auf dem bezifferten Zahlungsantrag.
Die Revision wird zugelassen, da die Thematik des Standortes des Briefkastens in Zeiten der Liberalisierung des Briefmarktes und die Auswirkungen auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache höchstrichterlich noch nicht entschieden worden ist. Die Rechtsfrage hat grundsätzliche Bedeutung und erfordert zur Herstellung einer einheitlichen Rechtsprechung eine höchstrichterliche Entscheidung.
29.06.2017
