Leitsatz:
Der Sondereigentümer einer Eigentumswohnung kann gegen den Mieter einer anderen Wohnung bzw. eines anderen Teileigentums in der Wohnanlage direkt vorgehen, wenn dieser die Räume entgegen den Regelungen der Teilungserklärung nutzt.
AG Kerpen vom 4.5.2010 – 104 C 188/09 –
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Der Mieter hatte Räume in einer Eigentumswohnungsanlage von einem der Sondereigentümer angemietet.
In der Teilungserklärung war eine Nutzung der Kellerräume zu Wohnzwecken nicht vorgesehen. Gleichwohl wohnte Mieter M. in einem (ausgebauten) Kellerraum.
Mit Schreiben vom 25.10.2008 wurde der Mieter von einem anderen (!) Sondereigentümer aufgefordert, den Keller bis zum 30.11.2008 zu räumen. Der Mieter weigerte sich („Sie haben mir gar nichts zu sagen …“) unter Berufung auf den Mietvertrag, in dem der Keller als Wohnraum bezeichnet war. Daraufhin klagte der Sondereigentümer gegen den Mieter auf Unterlassung der Nutzung des Kellers als Wohnraum.
Das Amtsgericht gab dem Eigentümer Recht. Der Wohnungseigentümer könne aus eigenem Recht unmittelbar (und ohne Einschaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft) die Unterlassung der teilungserkärungswidrigen Nutzung vom Mieter verlangen, weil dieser seine Rechtsposition aus abgeleitetem Recht – nämlich vom vermietenden Sondereigentümer – erlangt habe. Dieser Miteigentümer könne dem Mieter aber im Verhältnis zum Mitwohnungseigentümer nicht mehr an Rechten „übertragen“ beziehungsweise vermitteln, als ihm selbst zustünden. Der Mieter habe (lediglich) einen Schadensersatzanspruch gegen seinen Vermieter.
Urteilstext
Tatbestand
Der Kläger ist Wohnungseigentümer in dem Objekt … in … . Neben dem Kläger sind die Eheleute … sowie die Eheleute … Wohnungseigentümer. Mit Vertrag vom 13.7.2006 hat der Beklagte von Herrn … die im Keller gelegenen Räumlichkeiten (sog. Keller III) als Wohnung angemietet. Wegen der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf diesen Bezug genommen (vgl. Bl. 29 ff. GA).
Bereits vor dieser Vermietung war es zwischen den damaligen Wohnungseigentümern (wobei auf der Antragstellerseite der Kläger dieses Verfahrens beteiligt war) zu einem WEG-Verfahren über die Frage gekommen, ob die damaligen Antragsgegner … einen seinerzeit bestehenden Mietvertrag betreffend den Kellerraum III im Hause …, umgehend zu beenden und dafür Sorge zu tragen hatten, dass in Zukunft keine Nutzung des Kellerraums zu Wohnzwecken erfolgt. Das damalige Verfahren wurde in erster Instanz vor dem AG Kerpen zu dem Aktenzeichen 15 II 84/2003 geführt.
Mit einem Teilbeschluss vom 13.7.2006 (vgl. hier Bl. 14 ff. GA) wurde den Antragsgegnern durch das AG Kerpen untersagt, die Räume im Keller mit der Nr. III dauerhaft zu Wohnzwecken zu nutzen, insbesondere diese zu Wohnzwecken zu vermieten. In der Begründung wurde seinerzeit ausgeführt, dass nach der Teilungserklärung (vgl. hier Bl. 6 ff., insbesondere in der Teilungserklärung auf S. 4 = Bl 9 GA) eine Nutzung der Kellerräume zu Wohnzwecken nicht vorgesehen sei.
Die Entscheidung des AG Kerpen wurde zunächst in vollem Umfang durch das LG Köln bestätigt (Az. 29 T 228/06, Beschluss vom 11.2.2008, vgl. hier Bl. 20 ff. GA).
Das OLG Köln (Az. 16 Wx 63/08) hat demgegenüber mit Beschluss vom 20.8.2008 entschieden, dass eine Nutzung der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken aufgrund einer schuldrechtlichen Vereinbarung in einem eingeschränkten Umfang zulässig sei. Wörtlich heißt es in dem Beschluss (dort auf Seite 3 = Bl. 27 GA):
„Eine solche Vereinbarung ergibt sich aus den nicht bestrittenen Abreden bei Schaffung des Sondereigentums … Danach haben sich die drei Eigentümer zumindest stillschweigend darauf verständigt, dass die umfänglich ausgestatteten Kellerräume zu Wohnzwecken als Raum für Familienmitglieder der Eigentümer oder Mieter oder als Gästezimmer genutzt werden können. … Hingegen wurde die Zulässigkeit einer Vermietung dieser Räume nicht einvernehmlich vereinbart. …“
Das OLG Köln ging daher in dem Beschluss davon aus, das der (Mit-) Antragsteller des damaligen Verfahrens (und Kläger des vorliegenden Prozesses) (nur) schuldrechtlich in dem beschriebenen Umfang verpflichtet sei, eine (der Teilungserklärung widersprechenden) Nutzung durch den näher bezeichneten Personenkreis zu Wohnzwecken zu dulden.
Der jetzige Mieter der Räumlichkeiten gehört – was zwischen den Parteien unstreitig ist – nicht zu dem Personenkreis, welcher die Räumlichkeiten nach der Entscheidung des OLG zu Wohnzwecken nutzen darf.
Mit Schreiben vom 25.10.2008 wurde der Beklagte unter Hinweis auf den Beschluss des OLG Köln aufgefordert, den Keller bis zum 30.11.2008 zu räumen. Mündlich teilte der Beklagte dem Kläger mit, dass diesem (dem Kläger) nach Auffassung des Beklagten kein Anspruch auf Räumung zustehe. Auch Herr … stellte sich auf den Standpunkt, dass der in dem WEG-Verfahren ergangene Beschluss des OLG Köln nur Wirkung zwischen den Wohnungseigentümern entfalte, nicht das Rechtsverhältnis zwischen diesen und dem Beklagten gestalte.
Der Kläger hat zunächst beantragt, den Beklagten zu verpflichten, es zu unterlassen, den Keller mit der Nummer III im Haus …, zu Wohnzwecken zu nutzen.
Nachdem für den Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 7.12.2009 kein Antrag gestellt wurde, ist der Beklagte antragsgemäß durch Versäumnisurteil vom 7.12.2009 (vgl. Bl. 67 GA) verurteilt worden.
Gegen das Urteil, welches dem Beklagtenvertreter unter dem 28.12.2009 zugestellt wurde, hat dieser fristgerecht mit einem am 11.1.2010 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz (vgl. Bl. 74 ff. GA) Einspruch eingelegt.
Der Kläger beantragt nun, das Versäumnisurteil vom 7.12.2009 aufrecht zu erhalten.
Der Beklagte beantragt, die Klage unter Aufhebung des Versäumnisurteils abzuweisen.
Der Beklagte ist der Ansicht, dass er nicht als Störer angesehen werden könne. Er sei rechtmäßiger Besitzer der Kellerräumlichkeiten und einem unmittelbaren Anspruch des Klägers nicht ausgesetzt. Weiter meint er, dass sich der Kläger auch treuwidrig verhalte, weil die Räumlichkeiten bereits seit mehreren Jahren zu Wohnzwecken vermietet worden seien, ohne dass seitens des Klägers unmittelbar Ansprüche gegen Mieter gerichtet worden wären.
Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf den Schriftwechsel der Parteien sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 8.3.2010 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Dem Kläger steht gegenüber dem Beklagten ein Anspruch auf Unterlassung der Nutzung des Kellers mit der Nr. III zu Wohnzwecken zu. Dieser Anspruch folgt aus § 1004 BGB in Verbindung mit der Teilungserklärung.
Das Gericht sieht keinerlei Veranlassung, die Teilungserklärung abweichend von den bereits vorliegenden Entscheidungen auszulegen bzw. zu verstehen. Durch alle drei Instanzen wurde übereinstimmend davon ausgegangen, dass eine separate Vermietung des Kellers – wie sie hier vorgenommen worden ist – nicht mit der Teilungserklärung zu vereinbaren ist und die Nutzung zu diesem Zweck im Verhältnis zum Kläger als rechtswidrig anzusehen ist. Dies ist nach wie vor auch die Auffassung des Gerichts, so dass offen bleiben kann, ob schon die Rechtskraft der Entscheidung des OLG Köln einer abweichenden Beurteilung der Rechtslage entgegenstehen könnte.
Der Kläger ist nicht verpflichtet, diese (ihm gegenüber) rechtswidrige Nutzung der Räumlichkeiten durch den Beklagten hinzunehmen.
Das Gericht verkennt dabei nicht, dass die sich widerstreitenden Interessen nicht zu einem „Ausgleich“ gebracht werden können und daher entweder der Kläger oder der (sich im übrigen vertragstreu verhaltende) Beklagte den Nachteil zu tragen hat, der sich aus dem vertragswidrigen (weil der Teilungserklärung widersprechenden) Verhalten des Herrn S… ergibt.
Nach Auffassung des Gerichts kann der Kläger aus eigenem Recht unmittelbar (und ohne Einschaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft, vgl. dazu auch Wenzel, Die Verfolgung von Beseitigungsansprüchen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft, ZMR 2006, 245 f.) die Unterlassung der Nutzung von dem Beklagten verlangen.
Entscheidend ist dazu in erster Linie, dass der Beklagte seine Rechtsposition aus abgeleiteten Recht – nämlich von dem Sondereigentümer A… S… – erlangt hat. Dieser Miteigentümer (Herr …) kann dem Beklagten nun aber im Verhältnis zum Kläger nicht mehr an Rechten „übertragen“ bzw. vermitteln, als ihm unmittelbar im Verhältnis zum Kläger zustehen. Dies entspricht dem lateinischen Rechtsgrundsatz (nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet), wonach niemand mehr Rechte übertragen kann, als er selbst hat.
Dieser Rechtsgrundsatz hat auch das BGB geprägt. Soll er durchbrochen werden, so bedarf es dazu einer entsprechender Regelung im Gesetz, die im BGB auch teilweise vorhanden sind (vgl. etwa den sogenannten Erwerb vom Nichtberechtigten in §§ 932 ff. BGB). Grundlage für die Durchbrechung des Grundsatzes ist dabei in den gesetzlichen Kodifikationen jeweils, dass ein (schützenswert erscheinender) Dritter auf einen bestimmten Tatbestand vertrauen durfte. So ist der Schutz des Erwerbers bei dem Erwerb vom Nichtberechtigten bei beweglichen Gegenständen daran geknüpft, dass sich der Veräußerer im Besitz der Sache befindet und diese (von Sonderfällen abgesehen) dem Berechtigten nicht „abhanden gekommen“ sein darf (vgl. im einzelnen §§ 932 ff. BGB). In diesem Fall vermittelt der Besitz des Veräußerers den Vertrauenstatbestand, dass dieser auch als Eigentümer angesehen werden darf (vgl. dazu § 1006 BGB). Vergleichbar ist die Rechtslage bei Grundstücksgeschäften, bei welchen die Eintragung im Grundbuch die Grundlage für den Vertrauensschutz abgibt (vgl. im einzelnen bei §§ 892, 1138 BGB). Ähnliche Schutzvorschriften finden sich in § 366 HGB (wo das Vertrauen in die Verfügungsbefugnis geschützt wird) oder in § 409 BGB (wo vom Schuldner auf die Erklärung des Gläubigers, eine Forderung abgetreten zu haben, vertraut werden darf).
Im Wege einer Rechtsanalogie kann den Regelungen der (allgemeine) Grundsatz entnommen werden, dass ein Vertrauensschutz nur dann in Betracht kommt, wenn ein entsprechender „Anknüpfungstatbestand“ („Rechtsschein“) vorhanden ist (Besitz, Grundbuch, Erklärung des Berechtigten usw.). Einen solchen Anknüpfungstatbestand für einen zu gewährenden Vertrauensschutz hat der Beklagte hier indessen nicht vortragen können. Da es hier um die Vermietung einer Immobilie geht, wäre wohl allenfalls in Betracht gekommen, dass sich aus dem Grundbuch eine Rechtslage ergeben könnte, auf welche sich der Beklagte berufen könnte. Gerade bei einer Einsichtnahme in das Grundbuch hätte der Beklagte indessen feststellen können müssen, dass sein Vertragspartner – Herr … – nicht Alleineigentümer des Grundstücks ist und ihm (dem Beklagten) Räumlichkeiten vermietet werden, die nach der Teilungserklärung gerade nicht zu Wohnzwecken dienen.
Der Fall erscheint dem Gericht daher letztlich mit einer Konstellation vergleichbar, in welcher der Nichteigentümer eines Grundstücks (im Extremfall: ein Hausbesetzer) ein Grundstück (Wohnung o.ä.) vermietet, ohne dazu überhaupt im Verhältnis zum Eigentümer berechtigt zu sein. Mit der Vermietung des Kellers zu Wohnzwecken (an den Beklagten) hat nämlich der Miteigentümer … im Verhältnis zum Kläger in einer vergleichbaren Weise seine Berechtigung überschritten.
Der Kläger hat gegenüber dem Beklagten auch keinen Vertrauenstatbestand geschaffen, der eine dem Beklagten günstigere Beurteilung der Rechtslage rechtfertigen könnte.
So durfte der Kläger schon aufgrund des WEG-Verfahrens vor dem AG Kerpen davon ausgehen, dass der Miteigentümer … nicht einfach erneut eine Vermietung der Räumlichkeiten vornehmen würde. Schon die Einreichung der Antragsschrift – im Jahre 2003 – ließ zumindest für den Miteigentümer … keinen Zweifel daran aufkommen, dass der Kläger eine (weitere) Nutzung des Kellers zu Wohnzwecken nicht widerspruchslos hinnehmen würde. Wenn der Miteigentümer … dann gleichwohl eine erneute Vermietung vornahm – die im übrigen nahezu zeitgleich mit der Zustellung des Beschlusses durch das AG Kerpen erfolgte -, so mutet es schon befremdlich an, wenn dem Kläger jetzt vorgeworfen wird, dass er sich gegenüber dem Beklagten treuwidrig verhalte, weil der Keller schon über Jahre hinweg zu Wohnzwecken genutzt werde. Das Gegenteil ist richtig: So hat der Kläger jedenfalls seit dem Jahre 2003 durch das (auch) von ihm betriebene Verfahren deutlich gemacht, insofern auf einer Einhaltung der Regelungen in der Teilungserklärung bestehen zu wollen (auch wenn der Beklagte davon naturgemäß nichts wissen konnte).
Fehlt es nun aber – wie hier – an einer gesetzlichen Grundlage für einen zu gewährenden Vertrauensschutz, so hat es bei der allgemeinen Regelung zu verbleiben wonach der Beklagte eben keine Rechte vom „Nichtberechtigten“ für sich herleiten kann.
Das Gericht vermag auch keine Grundlage für die Durchbrechung des Rechtssatzes zu erkennen. So gibt es keine Vorschrift, nach welcher der Mieter von Räumlichkeiten, die ihm zu Wohnzwecken vermietet wurden, dahingehend geschützt wird, dass eine solche Nutzung (auch gegenüber anderen, die nicht Vermieter sind,) geschützt würde. Aus Sicht des Beklagten verfügen die ihm vermieteten Räumlichkeiten vielmehr über einen Rechtsmangel (vgl. §§ 536 Abs. 3, 536a BGB, vgl. auch § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB und die sogleich zitierte Anm. Riecke), was im Verhältnis zu seinem Vertragspartner (hier also den Miteigentümern S…) einen Schadensersatzanspruch begründen kann.
Soweit das LG Nürnberg-Fürth mit einem Urteil vom 31.7.2009 (ZMR 2010, 70 mit ablehnender Anm. Riecke) gegenläufig entschieden hat, erscheint eine eingehendere Auseinandersetzung mit der Entscheidung schon deshalb nicht angezeigt, weil der Unterlassungsanspruch dort auf einen Beschluss der Gemeinschaft gestützt werden sollte, während sich die Nutzungsbeschränkung im vorliegenden Fall aus der Teilungserklärung ergibt. Dies soll aber nach Auffassung des LG Nürnberg-Fürth einen entscheidenden Unterschied ausmachen (vgl. a.a.O., S. 71 rechte Spalte unten).
Das Gericht verkennt bei seiner Entscheidung nicht, dass der Beklagte aufgrund der Verurteilung zur Unterlassung letztlich die Wohnung wird räumen müssen (weil bei ihm an einer anderen Nutzung als zu Wohnzwecken kaum ein Interesse vorhanden sein wird). Dies führt insofern zu einer Aushöhlung seiner Rechte als Mieter, als er – fernab der Wirksamkeit des schuldrechtlichen Mietvertrages – praktisch die Wohnung nicht mehr (vertragsgemäß) nutzen kann. Dieses Ergebnis stellt sich aber letztlich nur als Folge der Überschreitung der Rechte dar, welche der Miteigentümer … im Verhältnis zum Kläger für sich in Anspruch genommen hat. Der Beklagte ist daher gehalten, sich bei der Person schadlos zu halten, welcher er (ohne eine zureichende Grundlage) „sein Vertrauen geschenkt hat“. In diesem Verhältnis kann dann auch ein angemessener Schadenausgleich vorgenommen werden.
Eine andere Beurteilung der Rechtslage würde nach Auffassung des Gerichts dazu führen, dass der Kläger nicht auf der Einhaltung der Teilungserklärung bestehen könnte, was dem Gericht nicht hinnehmbar erscheint. Würde man den Kläger nämlich darauf verweisen, gegen seinen Miteigentümer (hier: Herrn …) vorzugehen, so wäre ein denkbares Klageziel darauf gerichtet, dass der Miteigentümer eine Kündigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Beklagten auszusprechen hätte. Selbst wenn der Kläger einen solchen Prozess gewinnen sollte, hätte er damit aber sein eigentliches Ziel – die Einhaltung der Vorgaben der Teilungserklärung – noch in keiner Weise erreicht. Dem Gericht erscheint es dabei auch sehr zweifelhaft zu sein, ob sodann der Miteigentümer dem Beklagten gegenüber überhaupt eine wirksame Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen könnte. Kommt nämlich der Beklagte seinen Vertragspflichten nach – wovon hier auszugehen ist -, dürfte es dem Miteigentümer … an einem Kündigungsgrund fehlen (was auch von dem Beklagtenvertreter so gesehen wird). Dies um so mehr, als ihm die Beschränkung seiner Rechte bei der Vermietung bekannt gewesen sein muss oder ihn zumindest der Vorwurf einer Fahrlässigkeit trifft.
Würde man daher einen unmittelbaren Anspruch des Klägers gegenüber dem Beklagten verneinen, so würde man dem Kläger damit endgültig seinen Anspruch auf Einhaltung der Teilungserklärung nehmen und ihn damit auf kaum durchsetzbare Sekundäransprüche (gerichtet auf Schadenersatz gegenüber dem Miteigentümer …, aber, in welcher Höhe entsteht dem Kläger ein messbarer Schaden?) verweisen. Dies erscheint dem Gericht nicht vertretbar zu sein.
Die prozessualen Entscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 S. 1, 709 Satz 3 ZPO. Bei der Höhe der festgesetzten Sicherheitsleistung hat das Gericht den Schaden geschätzt, der dem Beklagten entstehen kann, wenn aus dem Urteil vollstreckt wird, dieses einer Berufung aber nicht standhalten sollte.
Streitwert: 3.600 Euro
30.01.2013
