Leitsatz:
Der sogenannte Einfrierungsgrundsatz im Sozialen Wohnungsbau gilt nicht im Falle der Umschuldung durch den Erwerber.
AG Schöneberg vom 2.2.2012 – 2 C 560/10 –
Mitgeteilt von RA Hans-Joachim Gellwitzki
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Dieses Urteil betrifft eine im Sozialen Wohnungsbau errichtete Wohnung, für die keine Anschlussförderung bewilligt wurde. Im Rahmen des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des bisherigen Vermieters wurde die Immobilie nach einer Umfinanzierung zu einem Kaufpreis veräußert, der unter den seinerzeitigen Errichtungskosten lag. Der Erwerber erhöhte gegenüber der Mieterin die Miete und berief sich dabei auf den sogenannten Einfrierungsgrundsatz. Das Gericht hielt die Mieterhöhung materiell-rechtlich für unwirksam. Es folgte dem Standpunkt des die Mieterin vertretenden Anwalts, dass sich der Erwerber bei einer Umfinanzierung nicht auf die ursprünglich geltende höhere Kostenmiete berufen könne.
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
… Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 1.11.2009 war nicht wirksam, denn die ihr zugrunde liegende Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 1.8.2009 wird als inhaltlich fehlerhaft eingestuft. Die Änderung der Finanzierungsmittel und die damit einhergehenden gesenkten Kapitalkosten hätten in der Wirtschaftlichkeitsberechnung Berücksichtigung finden müssen. Es liegt eine Ausnahme vom sog. Einfrierungsgrundsatz nach §§ 4 a Abs. 1 Nr. 1,12 Abs. 4 Nr. 1, 23 Abs. 4 II. BV vor, der nur bei Kostensteigerungen zu Lasten des Mieters anzuwenden ist.
Die im Jahre 1992 im öffentlich geförderten Sozialen Wohnungsbau errichtete Wohnung ist gesetzlich preisgebunden und unterliegt den Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG), der Neubaumietenverordnung (NMV) und der zweiten Berechnungsverordnung. Ein Anspruch auf eine erhöhte Kostenmiete richtet sich nach den §§ 10, 8, 8 a WoBindG. Danach kann der Vermieter des preisgebundenen Wohnraums kraft einseitiger Erklärung von dem Mieter eine höhere Kostenmiete verlangen, wenn sich die laufenden Aufwendungen erhöht haben und dies nicht auf Umständen beruht, die vom Vermieter zu vertreten sind. Vorliegend ist eine Erhöhung der laufenden Aufwendungen eingetreten, weil per 30.11.2006 die öffentlichen Förderungsmittel endgültig weggefallen sind. Soweit sich die Erhöhung einer Position der laufenden Aufwendungen mit der Senkung einer anderen Position ausgleicht, tritt jedoch keine Änderung der Durchschnittsmiete ein (vgl. Fischer-Dieskau/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 5, 192. Erg.- Lfg. Mai 2011, WoBindG § 8 a Anm. 6.2).
Entscheidungserheblich ist damit die Frage, ob der Erwerber, also die Klägerin die niedrigeren Kapitalkosten in der neuen Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 1.8.2009 zugrunde legen musste. Hierbei muss zunächst beachtet werden, dass aus § 4 Abs.1 und 3 der II. BV der sog. Einfrierungsgrundsatz für die Gesamtkosten, Finanzierungsmittel und laufenden Aufwendungen hergeleitet wird. Dieser bedeutet, dass grundsätzlich von denjenigen Kostenansätzen auszugehen ist, die bei Bewilligung der öffentlichen Mittel zugrunde gelegt worden sind. Änderungen können danach nur in den gesetzlich zugelassenen Fällen berücksichtigt werden (vgl. Fischer-Dieskau/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 5, 192. Erg.- Lfg. Mai 2011, WoBindG § 8 a Anm. 6.3.1 und Bd. 6, 147. Erg.-Lfg. Juli 2000, II. BV, § 23, Anm. 2.1 und 2.2.).
Eine Änderung der Finanzierungsmittel ist nur unter den Voraussetzungen des § 4 a Abs. 1 Nr. 1-4 der II. BV in einer neuen Wirtschaftlichkeitsberechnung zu berücksichtigen. Hinsichtlich der erwerbsbedingten niedrigeren Finanzierungskosten ist vorliegend § 4 a Abs. 1 Nr. 1 II. BV einschlägig. Die erste Voraussetzung ist erfüllt: die Finanzierungsmittel haben sich geändert. Laut Grundbuch wurden im Rahmen des Erwerbs die Belastungen zur Finanzierung der Immobilie in Höhe von 13.542.000,00 DM gelöscht und stattdessen eine Grundschuld nut noch über 1.700.000,00 € eingetragen. Ferner ist auch die zweite Voraussetzung gegeben: die Berechnungsverordnung schreibt hierfür einen anderen Ansatz vor.
Im Rahmen der Veräußerung der Immobilie an die Klägerin durch Kaufvertrag vom 8.6.2009 kam es im Einklang mit der Ansicht der Beklagten zu einer sog. Umfinanzierung bzw. Umschuldung gemäß §§ 12 Abs. 4 Nr. 1, 23 Abs.4 II. BV (vgl. Grundbuchauszug Abteilung 3). Die bisherigen Finanzierungsmittel sind durch andere Mittel ersetzt worden. Eine Umschuldung liegt insbesondere dann vor, wenn der Kreditgeber gewechselt hat und neue Darlehensverträge geschlossen wurden (LG Dortmund, Urteil vom 6.10.1993 – 21 S 53/89). Aus der dritten Abteilung des Grundbuchauszugs geht hervor, dass die Grundschuld in Höhe von 1.700.000,00 € vom 15.7.2009 für die D.-Bank eingetragen ist. Die Belastungen aus den Jahren 1991 und 1992 erfolgten jedoch zugunsten der F.-Bank, der P.-Bank und der Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin. Diese Belastungen wurden mit dem Tag der Eintragung der Klägerin im Grundbuch am 16.2.2010 komplett gelöscht. Offensichtlich hatte hier die Klägerin einen niedrigeren Kaufpreis als die Gesamtkosten zu finanzieren. Hierin wird auch der ausschlaggebende Unterschied zur Entscheidung des Bundesgerichthofes vom 25.3.1970 – VIIII ZR 134/68 – und des Landgerichts Kiel vom 10.9.1997 – 5 S 231/96 – gesehen. Eine Ausnahme des Einfrierungsgrundsatzes nach § 4 a Abs. 1 Nr. 1 II. BV lag dort nicht vor, denn eine Umfinanzierung hatte gerade nicht stattgefunden (vgl. LG Kiel ZMR 1983, 37). Es war kein anderer Ansatz in der II. BV vorgeschrieben. Vielmehr hat in diesen Fällen der Erwerber unter den Gesamtkosten weiterhin die dem Bauherrn entstandenen Grundstücks- und Baukosten anzusetzen, auch wenn er bei Kauf- oder Ersteigerung einen höheren oder niedrigeren Preis bezahlt hat und sich hieraus eine Änderung der Finanzierung ergibt (vgl. Fischer-Dieskau/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 5, 163. Erg.- Lfg. April 2004, WoBindG § 8 a Anm. 6.3.3.)
Es kann dahingestellt bleiben, ob es noch auf ein Vertretenmüssen nach § 12 Abs. 4 Nr. 1 S. 2 II. BV des Vermieters ankäme, also hier der Klägerin, da nach der Umfinanzierung die Kapitalkosten deutlich niedriger sind. …
30.01.2013
