Leitsatz:
Eine Heizkostenabrechnung ist insoweit formell unwirksam, wenn in ihr die Zählerstände „alt“ und „neu“ für Warmwasser sowie bezüglich der Heizkosten die abgelesenen Einzelwerte der in der Wohnung befindlichen Heizkörper nicht angegeben werden.
AG Lichtenberg vom 24.5.2011 – 112 C 243/10 –
Mitgeteilt von RAin Marion Vorpahl
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Eine rechnerische Überprüfung der Verbrauchseinheiten anhand der Betriebskostenabrechnung ist den Mietern wegen des Fehlens der im Leitsatz bezeichneten Angaben nicht möglich. Der Vermieter kann hiergegen auch nicht etwa einwenden, dass die Zählerstände den Mietern bekannt waren, weil diese das Ableseprotokoll unterzeichnet haben. Denn der Mieter muss durch die Betriebskostenabrechnung in die Lage versetzt werden, die Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen zu können, so dass die Einsichtnahme in Belege nur noch der Kontrolle dient. Vorliegend war aber nur anhand der Belege beziehungsweise des Ableseprotokolls ersichtlich, ob der Wasserverbrauch beziehungsweise die Heizungszählerstände in der Betriebskostenabrechnung korrekt berechnet worden sind.
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
… Eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung muss sich in Umfang und Inhalt an § 259 BGB orientieren (BGH NJW 1982, 573; NJW 2005, 219, 3155; NJW 2007, 1059; NJW 2008, 142). Sie muss in den Einzelangaben und insgesamt so klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein, dass ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswissenschaftlich nicht geschulter Mieter sie nachvollziehen und den Saldo nachprüfen kann (formelle Wirksamkeit, BGH NJW 2007, 1059, NJW 2008, 2258, 2260; NJW 2009, 283, 3575; Weidenkaff in Palandt, BGB, 70. Aufl. 2011, § 535 Rz. 93).
Diese Anforderungen erfüllt die Abrechnung vom 30.8.2010 hinsichtlich der ausgewiesenen Kosten für Be- und Entwässerung, sowie der Heizungskosten nicht. In der der Abrechnung beigefügten Energieabrechnung des Messdienstes K. vom 9.9.2010 werden zwar die Gesamteinheiten sowie die Verbrauchseinheiten der Beklagten für Kaltwasser, Warmwasser und Heizung pro Wohnung ausgewiesen. Nicht ausgewiesen sind jedoch die jeweiligen Zählerstände „alt“ und „neu“ sowie bezüglich der Heizkosten die abgelesenen Einzelwerte der vier in der Wohnung befindlichen Heizkörper. Eine rechnerische Überprüfung der Verbrauchseinheiten anhand der Betriebskostenabrechnung war den Beklagten daher nicht möglich. Die Klägerin kann hiergegen nicht einwenden, dass die Zählerstände den Beklagten bekannt waren, weil diese das Ableseprotokoll unterzeichnet haben. Denn der Mieter muss durch die Betriebskostenabrechnung in die Lage versetzt werden, die Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen zu können, so dass die Einsichtnahme in Belege nur noch der Kontrolle dient (VerfGH Berlin, WuM 2006, 300, 302; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, V Rz 311). Vorliegend war aber nur anhand der Belege bzw. des Ableseprotokolls ersichtlich, ob der Wasserverbrauch bzw. die Heizungszählerstände in der Betriebskostenabrechnung korrekt berechnet worden sind. Die Abrechnung ist insoweit formell unwirksam. …
26.10.2017
