Leitsätze:
1. Der Vermieter kann seine Zustimmung zum mieterseitigen Einbau eines Treppenliftes von der – vorherigen – Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die Finanzierung eines späteren Rückbaus abhängig machen.
2. § 554 a Absatz 2 BGB gibt dem Mieter aber nicht das Recht, dem Vermieter Sicherheit durch Versprechen beliebiger Dritter zu bieten. Der Hinweis, dass Treppenlift-Firmen regelmäßig den Rückbau des Treppenlifts kostenfrei ausführen, wenn der ausgebaute Lift in ihr Eigentum übergeht, stellt keine Sicherheit im Sinne des § 554 a Absatz 2 BGB dar.
AG Pankow/Weißensee vom 11.10.2012 – 3 C 181/12 –
Mitgeteilt von RA Marion Vorpahl
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
An sich hatte die klagende Mieterin einen Anspruch auf Genehmigung des Treppenliftes durch den Vermieter. Sie hatte ihre körperliche Behinderung nachgewiesen, und eine Abwägung ihrer Interessen mit denen des Vermieters und der übrigen Mieter des Hauses fiel zu ihren Gunsten aus. Gleichwohl versagte das Gericht der Mieterin den Anspruch, da sie keine angemessene Kaution zur Absicherung der späteren Rückbaukosten erbacht hatte. Die Mieterin hatte lediglich 300 Euro angeboten und dies damit begründet, dass Treppenlift-Fachfirmen einen eventuellen Rückbau des Treppenliftes kostenfrei ausführen würden, weshalb lediglich geringe Kosten für die Kaschierung der beim Einbau geschaffenen Befestigungspunkte entstünden. In diesem Hinweis auf eine übliche Praxis von Treppenlift-Firmen sah das Amtsgericht aber keine Leistung einer Kaution im Sinne des § 554 a Absatz 2 BGB. Es sei dem Vermieter nämlich grundsätzlich nicht zuzumuten, hinsichtlich der ihm zustehenden Sicherheitsleistung das Insolvenzrisiko irgendeines anderen Schuldners zu übernehmen, den er selbst sich nicht als Vertragspartner ausgesucht habe.
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
Die Klage ist derzeit unbegründet.
Der Beklagte schuldet der Klägerin – zumindest derzeit – nicht die Zustimmung zum Einbau eines Treppenlifts.
Zwar hat das Gericht keinen Zweifel, dass die nach § 554 a Abs. 1 BGB erforderlichen Voraussetzungen gegeben sind. Die Erforderlichkeit des Einbaus eines Treppenliftes zur Erstellung einer der Klägerin zumutbaren Nutzung ihrer im 1. OG gelegenen Wohnung ergibt sich nach Auffassung des Gerichts ohne Weiteres aus der fachärztlichen Bestätigung vom 20. März 2012, der zufolge die Klägerin aufgrund ihrer neurologischen Grunderkrankungen an zunehmenden Lähmungserscheinungen leidet und beim Treppensteigen deshalb eine ausgeprägte Sturzgefährdung besteht. Daran ändert der Umstand, dass die Klägerin auch nach Einbau eines Treppenlifts noch drei Treppenstufen überwinden muss, um die Schwelle der Hauseingangstür überschreiten zu können, nichts. Dass die Klägern sich die Bewältigung dieser drei Stufen mit einem Höhenunterschied von insgesamt – nach Darstellung des Beklagten – 60 Zentimeter noch zutraut und zumuten will, stellt nicht in Frage, dass die vernünftige Rücksichtnahme auf den Gesundheitszustand der Klägerin bei der Überwindung der Höhendifferenz von als altbautypisch geschätzten 3,50 Metern zwischen Erdgeschoss und 1. OG über (gemäß beigefügter Skizze) 20 Stufen den Einbau eines Treppenlifts erfordert.
Den daraus folgenden rechtlich schutzwürdigen Interessen der Klägerin stehen keine auch nur gleichgewichtigen Interessen des Beklagten entgegen. Soweit er sich auf von ihm angeblich weiterhin beabsichtigte, noch zu seinen Lebzeiten auszuführende Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten beruft, übersieht er, dass derartige Interessen nach § 554 a Abs.1 S. 2 BGB ohnehin nicht berücksichtigungsfähig sind. Berücksichtigungsfähig ist allein ein Interesse des Vermieters an der unveränderten Erhaltung der Mietsache, also gerade nicht seine Absicht, das Gebäude „allumfassend“ in einer Weise instand zu setzen und zu modernisieren, die jegliche Wohnnutzung während der Bauphase ausschließt. Soweit er sich auf nicht näher konkretisierte Belange des Denkmalschutzes beruft, übersieht er, dass eine Zustimmung nach § 554 a Abs. 1 S. 1 BGB allein das Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter betrifft und die Belange des Denkmalschutzes unberührt lässt. Bauherrin ist im Falle des Einbaus des Treppenlifts ausschließlich die Klägerin, und es ist dem Beklagten unbenommen, der Denkmalbehörde den von ihr beabsichtigten Einbau eines Treppenliftes anzuzeigen. Berechtigte Interessen anderer Mieter im Sinne des § 554 a Abs. 1 S. 3 BGB kommen im vorliegenden Fall schon deshalb nicht in Betracht, weil abgesehen von der Klägerin nur eine weitere Mieterin im Haus verblieben ist und diese mit Schreiben vom 18. April 2012 erklärt hat, gegen den Einbau eines Treppenliftes bis zum 1. Obergeschoss keine Einwände zu haben.
Einem erfolg der Klage steht aber entgegen, dass der Beklagte seine Zustimmung gemäß § 554 a Abs. 2 BGB verweigern kann, weil die Klägerin die von ihr zu leistende angemessene Sicherheit nicht erbacht hat. Nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut kann der Vermieter seine Zustimmung von der – vorherigen – Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit abhängig machen. Eben diesen Einwand hat der Beklagte in seiner Klageerwiderung erhoben. Die Klägerin hat es gleichwohl dabei bewenden lassen, ihre Bereitschaft zur Leistung einer ihrer Meinung nach angemessenen Sicherheit zu bekunden.
Die von ihr hilfsweise beantragte Verurteilung zur Zustimmung Zug um Zug gegen Leistung einer Barkaution in Höhe von 300,- Euro ist ebenso wenig begründet. Zwar ist grundsätzlich der Vermieter für eine angemessene Höhe der Sicherheit darlegungs- und beweispflichtig. Das gilt aber jedenfalls dann nicht, wenn die vom Mieter angebotene Sicherheit schon nach eigener Darstellung unzureichend ist. So liegen die Dinge hier. Die Klägerin hat sich zur Bemessung der von ihr angebotenen- sehr geringen – Sicherheit darauf berufen, sowohl die Firma L.-GmbH als auch vergleichbare Fachfirmen würden einen eventuellen Rückbau des Treppenliftes kostenfrei ausführen, weshalb lediglich geringe Kosten für die Kaschierung der beim Einbau geschaffenen Befestigungspunkte entstünden. Das mag in tatsächlicher Hinsicht zutreffen. In rechtlicher Hinsicht verkennt dies jedoch, dass § 554 a Abs. 2 BGB dem Mieter nicht die Möglichkeit lässt, dem Vermieter Sicherheit durch Versprechen beliebiger Dritter zu bieten. Es ist dem Vermieter nämlich grundsätzlich nicht zuzumuten, hinsichtlich der ihm zustehenden Sicherheitsleistung das Insolvenzrisiko irgendeines anderen Schuldners zu übernehmen, den er selbst sich nicht als Vertragspartner ausgesucht hat. Auch darauf hat der Beklagte bereits in seiner Klageerwiderung – zurecht – hingewiesen. Die Klägerin hat auch den entsprechenden Hinweis des Gerichts eingangs der Güteverhandlung nicht zum Anlass genommen, eine höhere, auch den eigentlichen Rückbauaufwand deckende Sicherheit anzubieten. …
16.08.2013
