Leitsatz:
Das Aufstellen eines Pavillons auf einer zur Mietwohnung gehörenden Terrasse im ersten Obergeschoss des Hauses ohne Zustimmung des Vermieters stellt einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar und ist auf Verlangen des Vermieters zu unterlassen.
AG Spandau vom 1.10.2012 – 6 C 281/12 –
Mitgeteilt von RA Daniel Friedrichs
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Die Mieter stellten auf der zur Wohnung gehörenden Terrasse in der Zeit von Mai bis September einen Pavillon auf, der aus einem Gestell aus Stahlrohren besteht, die am Dach und an den Seiten mit Stoff bespannt werden können.
Im Mietvertrag hieß es unter anderem:
„§ 15 Sämtliche Um-, An- und Einbauten oder Veränderungen an der Mietsache darf der Mieter nur vornehmen, wenn er zuvor eine ausdrückliche Zustimmung des Vermieters eingeholt hat. Dies gilt nicht für den Gebrauch der Wohnung im Rahmen des Üblichen und soweit die Auswirkungen auf die Mietsache nur unerheblich sind.“
Der Vermieter verlangte die Entfernung des Pavillons. Dem folgte das Amtsgericht.
Die Aufstellung des Pavillons sei ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache. Die Aufstellung unterfalle dem § 15 des Mietvertrages. Hieran ändere weder der Umstand etwas, dass der Pavillon mit der Mietsache nicht fest verbunden sei, noch die Behauptung der Mieter, der Pavillon sei nur in den Sommermonaten aufgestellt. Die Zustimmung des Vermieters sei auch nicht gemäß Satz 2 der Vertragsklausel entbehrlich. Die Aufstellung eines Pavillons auf einer Terrasse im ersten Obergeschoss eines Hauses halte sich nicht im Rahmen des Üblichen; die Auswirkungen auf die Mietsache seien wegen der deutlichen Veränderung des Erscheinungsbildes auch nicht nur unerheblich.
Es sei aber anerkannt, dass nicht nur Substanzverletzungen den Vermieter zur Versagung der Erlaubnis berechtigen, sondern auch nicht lediglich geringfügige optisch-ästhetische Veränderungen. Der von den Mietern herangezogene Vergleich mit einem Sonnenschirm gehe fehl; ein Sonnenschirm werde üblicherweise nach dem jeweiligen Gebrauch zusammengeklappt oder gar vollständig demontiert; er beeinflusse deshalb das Erscheinungsbild des Anwesens deutlich geringer als ein jedenfalls über mehrere Monate aufgestellter Pavillon und dürfte deshalb unter die Ausnahmeklausel des § 15 Satz 2 des Mietvertrages fallen.
Urteilstext
Zum Sachverhalt:
Die Mieter stellten auf der zur Wohnung gehörenden Terrasse in der Zeit von Mai bis September einen Pavillon auf, der aus einem Gestell aus Stahlrohren besteht, die am Dach und an den Seiten mit Stoff bespannt werden können.
Im Mietvertrag heißt es unter anderem:
㤠15
Sämtliche Um-, An- und Einbauten oder Veränderungen an der Mietsache darf der Mieter nur vornehmen, wenn er zuvor eine ausdrückliche Zustimmung des Vermieters eingeholt hat. Dies gilt nicht für den Gebrauch der Wohnung im Rahmen des Üblichen und soweit die Auswirkungen auf die Mietsache nur unerheblich sind.“
Aus den Entscheidungsgründen:
Die Beklagten sind gemäß § 541 BGB verpflichtet, den Pavillon von ihrer Terrasse zu entfernen. Die Aufstellung des Pavillons ist ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache. Nach § 15 bedürfen die Beklagten für alle Um-, An- und Einbauten oder Veränderungen der Zustimmung des Klägers. Um eine solche von der Vertragsklausel erfasste Maßnahme handelt es sich auch bei der Aufstellung eines Pavillons; hieran ändert weder der Umstand etwas, dass der Pavillon mit der Mietsache nicht fest verbunden ist, noch die Behauptung der Beklagten, der Pavillon sei nur in den Sommermonaten aufgestellt (vgl. AG Neukölln, Urteil vom 12. April 2012 – 10 C 456/11 [GE 2012, 691]). Die Zustimmung des Klägers ist auch nicht gemäß Satz 2 der Vertragsklausel entbehrlich. Die Aufstellung eines Pavillons auf einer Terrasse im ersten Obergeschoss eines Hauses hält sich nicht im Rahmen des Üblichen; die Auswirkungen auf die Mietsache sind wegen der deutlichen Veränderung des Erscheinungsbildes auch nicht nur unerheblich.
Auf die fehlende Zustimmung könnte sich der Kläger allerdings dann nicht berufen, wenn er verpflichtet wäre, der Aufstellung des Pavillons zuzustimmen. Das Ermessen des Vermieters ist durch den Grundsatz von Treu und Glauben gebunden; dieser Grundsatz gebietet es, dass der Vermieter dem Mieter nicht ohne triftigen und sachbezogenen Grund Einrichtungen versagt, die diesem das Leben in der Mietwohnung angenehmer gestalten können (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. Mai 20007 – VIII ZR 207/04, Rdnr. 4 [WuM 2007, 381]). Voraussetzung hierfür ist indessen, dass die Belange des Vermieters nur unerheblich beeinträchtigt werden (BGH a.a.O.). So liegen die Dinge hier nicht. Es ist anerkannt, dass nicht nur Substanzverletzungen den Vermieter zur Versagung der Erlaubnis berechtigen, sondern auch nicht lediglich geringfügige optisch-ästhetische Veränderungen (BGH a.a.O.; Eisenschmid in : Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 535 Rdnr. 265; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Anm. VI 77). Diese Voraussetzungen sind bereits erfüllt, wenn der Mieter ein sichtbares Katzennetz anbringt (vgl. Eisenschmid a.a.O.; AG Neukölln a.a.O.; AG Wiesbaden, Urteil vom 17. Dezember 1999 – 93 C 3460/99 [NJW-RR 2001, 1031]; zur ähnlichen Problematik bei der Wohnungseigentümergemeinschaft: OLG Zweibrücken, Beschluss vom 9. März 1998 – 3 W 44/98 [NZM 1998, 376]). Für eine ungleich auffälligere Konstruktion wie die hier in Rede stehende kann nichts anderes gelten. Der von den Beklagten herangezogene Vergleich mit einem Sonnenschirm geht fehl; ein Sonnenschirm wird üblicherweise nach dem jeweiligen Gebrauch zusammengeklappt oder gar vollständig demontiert; er beeinflusst deshalb das Erscheinungsbild des Anwesens deutlich geringer als ein jedenfalls über mehrere Monate aufgestellter Pavillon und dürfte deshalb unter die Ausnahmeklausel des § 15 Satz 2 des Mietvertrages fallen. …
14.06.2017
