Leitsätze:
Das Negativmerkmal „keine Duschmöglichkeit“ liegt nicht vor, wenn der Vermieter eine Badewanne mit Duscharmatur zur Verfügung stellt; ein Duschvorhang oder eine ähnliche Abtrennung sind nicht erforderlich.
Das Negativmerkmal „Geschirrspüler in der Küche nicht anschließbar“ ist nicht schon dann erfüllt, wenn lediglich geeignete Kupplungen zum Anstecken oder Anschrauben der Verbindungsschläuche an die vorhandenen Leitungen fehlen. Die geschätzten Montagekosten in der Größenordnung von 80 Euro bedeuten keinen besonderen baulichen Aufwand, der die Annahme eines wohnwertmindernden Merkmals rechtfertigen kann.
Anders als etwa ein Dielenfußboden im Bad stellen ferner auch etwaige Schönheitsfehler einer im ausreichenden Maß vorhandenen Verfliesung kein negatives Wohnwertmerkmal dar.
LG Berlin vom 28.8.2018 – 64 S 71/18 –
Mitgeteilt von RA Klaus Kallenberg
Urteilstext
Hinweisbeschluss:
Der Beschluss beruht auf § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO. Die Kammer ist davon überzeugt, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil nicht erfordern und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.
Zu Recht hat das Amtsgericht die Beklagten zur Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete verurteilt. Die zulässige Berufung der Beklagten hat keine Aussicht auf Erfolg. Das Mieterhöhungsbegehren des Klägers ist begründet. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung beträgt, wie das Amtsgericht zutreffend angenommen hat, zumindest 725,36 € (100,05 m² x 7,25 €/m². Dieser Wert ergibt sich an Hand des Mittelwertes des Mietspiegelfeldes L 1 des Berliner Mietspiegels 2017.
Auszugehen ist aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils von einer neutralen Bewertung der Merkmalgruppe 1 (Bad/WC). Die Kammer teilt die Auffassung des Amtsgerichts, dass das Negativmerkmal „keine Duschmöglichkeit“ nicht vorliegt, wenn der Vermieter eine Badewanne mit Duscharmatur zur Verfügung stellt; ein Spritzschutz erhöht zwar den Duschkomfort, ist aber nicht unabdingbare Voraussetzung dafür, die Dusche zu benutzen. Der Umstand, dass die Beklagten im Bad auf eigene Kosten Anschlusskabel für eine Deckenleuchte verlegten, führt ebenfalls nicht zur negativen Wertung der Merkmalgruppe „Bad/WC“, zumal nicht ersichtlich ist, dass es im Bad ohne die Anfangsinvestition der Beklagten überhaupt keine Möglichkeit zur elektrischen Beleuchtung gegeben hätte. Anders als etwa ein Dielenfußboden im Bad stellen ferner auch etwaige Schönheitsfehler einer im ausreichenden Maß vorhandenen Verfliesung kein negatives Wohnwertmerkmal dar.
Merkmalgruppe 2 (Küche) ist ebenfalls neutral zu werten. Die Kammer hat bereits entschieden, dass das Negativmerkmal „Geschirrspüler in der Küche nicht anschließbar“ nicht schon dann erfüllt ist, wenn lediglich geeignete Kupplungen zum Anstecken oder Anschrauben der Verbindungsschläuche an die vorhandenen Leitungen fehlen. Die geschätzten Montagekosten in der Größenordnung von 80,00 € bedeuten keinen besonderen baulichen Aufwand, der die Annahme eines wohnwertmindernden Merkmals rechtfertigen könnte (vgl. zuletzt Kammer – 64 S 26/18 -, Beschl. v. 14.08.2018, n. V.). Soweit die Beklagten vortragen, sie hätten ferner zusätzliche Steckdosen installieren müssen, um den Geschirrspüler in der Küche anschließen zu können, erschließt sich der Kammer nicht, weshalb an die ursprünglich einzige Steckdose in der Küche nicht eine Steckdosenleiste angeschlossen werden konnte, über die dann – wenn auch möglicherweise nicht gleichzeitig – mehrere Küchengeräte hätten betrieben werden können.
Auch Merkmalgruppe 3 („Wohnung“) weist aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils eine neutrale Bewertung auf; dem Positivmerkmal „Abstellraum“ steht das negative Wohnwertmerkmal „unzureichende Elektroinstallation“ gegenüber. Der Vortrag der Beklagten, die gesamte Elektroinstallation einschließlich aller Elektroleitungen befände sich sichtbar auf Putz, ist schon ausweislich der von ihnen vorgelegten Abbildungen unzutreffend; so ist etwa die abgebildete Steckdose in der Küche einschließlich der Zuleitungen „unter Putz“ verbaut, und gleiches gilt für die Zuleitung zu dem im Deckenstuck befindlichen Lampenanschluss. Das Amtsgericht steht daher zu Recht auf dem Standpunkt, dass die Beklagten hätten ausführen müssen, in welchen Zimmern an welchen Stellen Schalter, Steckdosen und Leitungen jeweils über oder unter Putz verbaut und verlegt waren; die Darlegungslast für das Negativmerkmal obliegt ihnen. Das Negativmerkmal einer nicht stell- oder anschließbaren Waschmaschine liegt nicht vor, da die Beklagten unstreitig in der Küche eine Waschmaschine betreiben.
Da Merkmalgruppe 5 („Wohnumfeld“) neutral zu bewerten ist, kann dahinstehen, ob Merkmalgruppe 4 („Gebäude“) im Hinblick auf den Vortrag des Klägers über den Energieverbrauchskennwert positiv bewertet ist oder dieser erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung vorgebrachte Gesichtspunkt nach §§ 529, 531 ZPO unberücksichtigt bleiben muss.
Die Kammer regt deshalb an, die Berufung zurückzunehmen und weist vorsorglich darauf hin, dass sich die Gerichtsgebühren für das Berufungsverfahren in diesem Falle halbieren würden (vgl. Nr. 1220, 1222 Kostenverzeichnis zum Gerichtskostengesetz).
Die Parteien erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen.
17.06.2019
