Leitsätze:
1. Die Vorschrift des § 556 d Abs. 2 BGB ist verfassungsgemäß. Sie verstößt insbesondere nicht gegen die Eigentumsgarantie des Artikel 14 GG. Die Regelung greift zwar in das Eigentumsrecht ein, bestimmt aber in verfassungsrechtlich zulässiger Weise dessen Inhalt und Schranken.
2. Die Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 28. April 2015 ist rechtmäßig und von der gesetzlichen Ermächtigung in § 556 d Abs. 2 BGB gedeckt.
3. Der Berliner Mietspiegel 2015 entspricht den Anforderungen des § 558 c BGB.
4. Eine Bepflanzung stellt nur dann eine (wohnwerterhöhende) sichtbegrenzende Gestaltung dar, wenn diese das ganze Jahr hindurch und nicht lediglich saisonal den Blick auf die Müllstandsfläche verdeckt. Dies ist naturgemäß nur bei immergrünen Pflanzen der Fall.
5. Beim Stichtagszuschlag ist nicht von der Differenz der Oberwerte der Mietspiegel 2015 und 2017, sondern von der Differenz der Mittelwerte auszugehen. Ausgangspunkt für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist stets der Mittelwert.
AG Schöneberg vom 20.9.2017 – 7 C 118/17 –
Urteilstext
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Rückzahlung geleisteter Mieten wegen Verstoßes der vertraglich vereinbarten Miete gegen die sog. Mietpreisbremse.
Zwischen den Parteien besteht seit dem 1. Juni 2016 ein Mietverhältnis über die im Hause E. straße x, 10xxx Berlin, 1.0G links gelegene Wohnung, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Bad und Flur mit einer Wohnfläche von insgesamt 83,41m². Der Kläger ist Mieter, die Beklagte die Vermieterin der streitgegenständlichen Wohnung. Die seit Beginn des Mietvertrages vereinbarte monatlich im Voraus zu entrichtende Bruttowarmmiete beträgt 999,50 €, die monatliche Nettokaltmiete 731,50 €. Die Wohnung ist vermieterseits mit einer Sammelheizung, einem Bad und einem lnnen-WC ausgestattet. Das Mehrfamilienhaus, in dem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet, wurde vor 1918 bezugsfertig und befindet sich gemäß dem Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2015 in einfacher Wohnlage. Die Wohnung ist mit einem modernen Bad/WC mit hochwertigen Fliesen, jedoch ohne ein Fenster, ausgestattet. Zwei Wohnräume sind mit abgezogenen Dielen ausgestattet, ein Wohnraum mit Parkett. Die Wohnung verfügt über einen großen, geräumigen Balkon. Der Energieverbrauchswert des Gebäudes ist größer als 170 kWh/(m2a); der Energieverbrauchskennwert ist größer als 210 kWh/(m2a). Die Müllstandsfläche der Wohnanlage ist von nicht immergrünen Büschen, Sträuchern und Bäumen umgeben; stellenweise ist auch Efeubewuchs vorhanden.
Die streitgegenständliche Wohnung befindet sich in einem durch die Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, in dem die sog. Mietpreisbremse gilt.
Mit Schreiben vom 21. November 2016 hat der Kläger die Beklagte um Auskunft hinsichtlich der Höhe der vereinbarten Miete ersucht. Mit weiterem Schreiben vom 6. Februar 2017 hat der Kläger die Beklagte zur Rückzahlung der – seiner Meinung nach – überbezahlten Beträge aufgefordert.
Der Kläger meint, der vereinbarte Mietzins sei zum Teil unzulässig, da er die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10% übersteige.
Nachdem der Kläger die Klage mit Schriftsatz vom 27. Juni 2017 in Höhe von 201,85 € einseitig für erledigt erklärt hat, beantragt er nunmehr die Beklagte zu verurteilen, an ihn 721,50 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 144,30 € seit dem 07.12.2016, 07.01.2017, 07.02.2017, 7. März 2017 sowie 07.04.2017 zu zahlen.
Die Beklagte hat der Erledigungserklärung widersprochen und beantragt die Klage abzuweisen.
Die Beklagte meint, die Ermächtigungsgrundlage für die Mietenbegrenzungsverordnung sei bereits nicht verfassungskonform, da sie einen unverhältnismäßigen Eingriff in Art. 14 GG darstelle. Ferner sei der Berliner Mietspiegel 2015 für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete untauglich, da er nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen im Sinne des § 558 d Abs. 1 BGB erstellt worden sei. Wenn überhaupt sei der Berliner Mietspiegel 2017 anzuwenden, jedenfalls sei aufgrund des Zeitraumes zwischen dem Erhebungsstichtag und dem Beginn des streitgegenständlichen Mietverhältnisses ein Zuschlag in Höhe von 10,97% zum Mietspiegelwert vorzunehmen. Schließlich verfüge die Wohnung in der Mehrzahl der Wohnräume über einen hochwertigen Bodenbelag im Sinne des Sondermerkmals. Ferner sei auch die Merkmalsgruppe Wohnumfeld positiv zu bewerten. Es bestehe ein Parkplatzangebot in der Nähe, das Wohnumfeld sei aufwendig gestaltet und die Müllstandflächen, die nur den Mietern zugänglich sind, seien gepflegt und sichtbegrenzend gestaltet.
Entscheidungsgründe
I.
Die einseitige Teilerledigungserklärung ist gemäß §§ 133, 157 BGB analog dahingehend auszulegen, dass der Kläger die Feststellung begehrt, dass der Rechtsstreit insoweit erledigt ist. Dies stellt eine stets zulässige, privilegierte Klageänderung gemäß § 264 Nr. 3 ZPO dar.
Die Klage ist zulässig. Das hinsichtlich der Teilerledigung gemäß § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche besondere Feststellungsinteresse ergibt sich aus dem Interesse des Klägers insoweit seiner Kostentragungspflicht zu entgehen.
Die demnach zulässige Klage ist indes nur im tenorierten Umfang begründet.
1.
Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung in Höhe von 487,90 € aus § 556 g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB i.V.m. §§ 812 ff. BGB.
Hiernach hat der Vermieter dem Mieter eine nach §§ 556 ff. BGB zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben.
Vorliegend hat der Kläger im streitgegenständlichen Zeitraum (Dezember 2016 bis April 2017) eine entgegen § 556 d Abs. 1 BGB überhöhte Miete entrichtet. Hiernach darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) höchstens um 10% übersteigen, wenn ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen wird, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt. Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt.
Die Parteien haben einen Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt i.S.d. § 556 d Abs. 2 BGB liegt. Entgegen der Auffassung des Beklagten ist die Vorschrift des § 556 d Abs. 2 BGB verfassungsgemäß. Sie verstößt insbesondere nicht gegen die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG. Die Regelung greift zwar in das Eigentumsrecht ein, bestimmt aber in verfassungsrechtlich zulässiger Weise dessen Inhalt und Schranken.
Die Bindung des Gebrauchs des Eigentums an das Gemeinwohl schließt das Gebot der Rücksichtnahme auf die Belange derjenigen (Mitbürger) ein, die auf die Nutzung des betreffenden Eigentumsgegenstandes angewiesen sind. Diese Abhängigkeit begründet einen sozialen Bezug und eine besondere soziale Funktion des Eigentumsobjektes. Je stärker der soziale Bezug und die soziale Funktion des jeweiligen Eigentumsobjektes ausgeprägt und Belange Dritte berührt sind, desto weiter reicht die Befugnis des Gesetzgebers zur Inhalts- und Schrankenbestimmung (vgl. BVerfG, Urt. v. 04.02.1975 -2 BvL 5/74, a.a.O., nach juris Rn. 66ff.; BVerfG, Urt. v. 01.03.1979 -1 BvR 532/77, BVerfGE 50, 290, nach juris Rn. 127f.).
Vermieteter Wohnraum weist dabei einen besonderen Sozialbezug auf, da er für jedermann Mittelpunkt seiner privaten Existenz ist (vgl. BVerfG, Beschl. v. 26.05.1993 – 1 BvR 208/93, BVerfGE 89, 1, nach juris Rn. 20ff. BT-Ds. 14/4553, S. 34; 17/10485, S. 1). Der Gesetzgeber hat das Besitzrecht des Mieters im Rahmen des sozialen Wohnraummietrechts deshalb in verfassungsrechtlich zulässiger Weise als Rechtsposition ausgestaltet, die dem Mieter wie Sacheigentum zugeordnet ist (vgl. BVerfG, Beschl. v. 26.05.1993, a.a.O., nach juris Rn. 21).
Vor diesem Hintergrund hat das Bundesverfassungsgericht bereits 1974 zur Begrenzung der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete im Rahmen von Bestandsmietverträgen entschieden, dass es nicht zu beanstanden ist, wenn der Gesetzgeber die Ausnutzung von Mangellagen auf dem Wohnungsmarkt verhindert und Preisspitzen abschneidet; eine solche Nutzung des Eigentums genießt im Hinblick auf die soziale Bedeutung der Wohnung für die hierauf angewiesenen Menschen keinen verfassungsrechtlichen Schutz (vgl. BVerfG, Beschl. v, 23.04.1974 – 1 BvR 6/74, 1 BvR 2270/73, BVerfGE 37, 132, nach juris Rn. 25).
Es ergeben sich keine Anhaltspunkte dafür, dass die Wirtschaftlichkeit der Vermietung dadurch in Frage gestellt würde, wenn der Vermieter auf einem angespannten Wohnungsmarkt – zeitlich beschränkt und räumlich begrenzt – nicht (sofort) die Miete einnehmen kann, die der Markt aufgrund der angespannten Situation irgend hergibt. Weiterhin ins Gewicht fällt, dass der sprunghafte Anstieg von Mieten auf angespannten Wohnungsmärkten und die damit einher gehende ebenso sprunghafte Wertsteigerung der Immobilie in keiner Weise auf einer Leistung des Vermieters beruhen, sondern auf günstigen äußeren Umständen (Attraktivität der Region, Infrastruktur etc.). Bei Wertsteigerungen, die auf Leistungen des Vermieters beruhen, wie etwa Modernisierungen, gilt die Mietpreisbremse gerade nicht. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund der Ausnahmeregelung des § 556 f Satz 2 BGB.
Die Regelung des § 556 d Abs. 2 BGB ist auch geeignet, erforderlich und steht zu dem erstrebten Ziel in einem angemessenen Verhältnis.
Entgegen der Auffassung der Beklagten ist § 556 d Abs. 2 BGB geeignet, den beschriebenen Gesetzeszweck zu erfüllen. Ein Mittel ist bereits dann im verfassungsrechtlichen Sinn geeignet, wenn mit seiner Hilfe der gewünschte Erfolg gefördert werden kann, wobei die (abstrakte) Möglichkeit der Zweckerreichung genügt (vgl. BVerfG, Beschl. v. 27.01.1983 – 1 BvR 1008/79, BVerfGE 63, 88, nach juris Rn. 97). Bei der Beurteilung dessen, was er zur Verwirklichung der Ziele für geeignet und erforderlich halten darf, hat der Gesetzgeber einen weiten Einschätzungs- und Prognosespielraum (vgl. BVerfG, Beschl. v. 16.03.2004 – 1 BvR 550/02, NVwZ 2004, 975, nach juris Rn. 28). Dieser darf nur darauf überprüft werden, ob die in Rede stehende Maßnahme „objektiv tauglich oder ungeeignet“ bzw. „schlechthin ungeeignet“ war (BVerfG, Beschl. v. 19.03.1975- 1 BvL 20/73, BVerfGE 39, 210, nach juris Rn. 46). Dies ist hier nicht der Fall. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Mietpreisbremse nicht generell ungeeignet, der direkten oder indirekten Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken (vgl. BT-Ds. 18/3121, S. 15.).
Zwar konkurrieren weiterhin (finanziell) unterschiedlich leistungsfähige Mieter um eine Wohnung (vgl. Schmidt- Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 12. Aufl., 2015, BGB § 556 d Rn. 10). Die Beklagte übersieht jedoch, dass der Verdrängung weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen durch die Mietpreisbremse sehr wohl – zumindest mittelbar – vorgebeugt wird. Der rasante Anstieg der Mieten aufgrund der Knappheit von Wohnungen hebt längerfristig das Mietniveau auf den betroffenen Märkten insgesamt an. Der schnelle Anstieg der Miete bei der Wiedervermietung von Wohnraum wirkt sich zudem über § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB mittelfristig auf das Niveau der Bestandsmieten aus.
Die Regelung ist auch erforderlich, da eine mildere, gleich geeignete Maßnahme nicht ersichtlich ist.
Sie ist ferner angemessen. Insofern gilt das zuvor Gesagte, wonach der Eingriff aus den o.g. Gründen als geringfügig anzusehen ist.
Die Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 28. April 2015 ist gleichfalls rechtmäßig und von der gesetzlichen Ermächtigung in § 556 d Abs. 2 BGB gedeckt.
Die Mietenbegrenzungsverordnung ist formell rechtmäßig, insbesondere hat die Landesregierung ausreichend im Sinne von § 556 d Abs. 2 S. 6 BGB dargestellt, auf welche Tatsachen sie ihre Entscheidung stützt, die Verordnung zu erlassen. Auch hier muss der Kontrollmaßstab aufgrund des weiten Ermessensspielraums der Landesregierung eingeschränkt werden. Eine Nichtigkeit der Verordnung ist demnach nur dann anzunehmen „wenn die Landesregierung (fast) ganz auf eine Begründung verzichtet oder wenn sie sich als Begründung auf bloße formelhafte Aussagen beschränkt, ohne überhaupt „im Einzelfall“ auf das betroffene Gebiet und seine Besonderheiten anhand konkreter Daten einzugehen“ (Staudinger/Emmerich, 2016, BGB § 556d Rn 44; auch Lützenkirchen/Abramenko, Mietrecht, 2. Auflage 2015, § 556 d BGB Rn 70).
Insbesondere handelt es sich bei der Angabe nach § 556d Abs. 2 S. 7 BGB, welche Maßnahmen ergriffen werden, um Abhilfe zu schaffen, nicht um eine Wirksamkeitsvoraussetzung.
Des Weiteren kann nicht beanstandet werden, dass die Landesregierung die Verordnung für Berlin als Ganzes erlassen hat. Auch in Hinblick auf das zu bestimmende Gebiet muss ihr ein Beurteilungsspielraum eingeräumt werden. Die Landesregierung begründet ihre Entscheidung nachvollziehbar: „Aufgrund der überall bestehenden räumlichen Nähe, der Infrastruktur und insbesondere der verkehrstechnischen Erreichbarkeit sind vor dem Hintergrund der Zielsetzung der neuen Länderermächtigung in § 556 d Abs. 2 BGB keine Gründe erkennbar, um von einer Mehrzahl von territorial abgeschlossenen Wohnungsmärkten in Berlin auszugehen“ (vgl. Begründung der Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015, a.a.O., 3.1). Zwar gibt es prinzipiell die Möglichkeit einer Segmentierung in mehrere geografisch oder sachlich relevante Märkte, eine Pflicht zur Segmentierung kann aus dem Wortlaut aber nicht abgeleitet werden. Ein Verweis auf Teile der Stadt mit weniger angespanntem Wohnungsmarkt würde gerade einem Zweck der Mietpreisbremse, nämlich auch der Vermeidung von Gentrifizierung, entgegenstehen (so auch AG Neukölln).
Da die Verordnung wirksam ist, gilt vorliegend § 556 d Abs. 1 BGB, der auf die ortsübliche Vergleichsmiete abstellt. Zur Ermittlung dieser kann der Berliner Mietspiegel 2015 zumindest als einfacher Mietspiegel gemäß § 287 ZPO herangezogen werden (vgl. etwa LG Berlin, Urteil vom 07. Juli 2016 – 67 S 72/16 -, juris).
Der Berliner Mietspiegel 2015 entspricht den Anforderungen des § 558 c BGB. Die Einwände der Beklagten stehen dieser rechtlichen Bewertung nicht entgegen.
Nach § 558 c Abs. 1 8GB ist ein (einfacher) Mietspiegel eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.
Der Berliner Mietspiegel 2015 wurde ausweislich seiner Angaben unter Ziffer 1. sowie der Dokumentation seiner Erstellung {GEWOS, Berliner Mietspiegel 2015, Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel und Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnisses, Hamburg, Juli 2015) von der Arbeitsgruppe Mietspiegel unter Mitwirkung der Gemeinde – des Landes Berlin – und von Interessenvertretern der Mieter – des Berliner Mietervereins e. V., Landesverband Berlin, der Berliner MieterGemeinschaft e. V., des Mieterschutzbundes e. V. – sowie Interessenvertretern der Vermieter – des BBU Verband Berlin- Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V., Haus und Grund, Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine e. V. und des BFW Landesverband Berlin/Brandenburg e. V. erstellt. Die Mitwirkung erstreckte sich ausweislich der Dokumentation der Erstellung im GEWOS-Bericht sowie der Protokolle in der Anlage A zu diesem auf alle Phasen des Erstellungsverfahrens des Mietspiegels. Nach § 558 c Abs. 1 Alt. 2 BGB reicht die Mitwirkung bei der Erstellung aus. Dass es den Verfassern des Mietspiegels an der erforderlichen Sachkunde gefehlt habe, diese sich von sachfremden Erwägungen hätten leiten lassen ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Soweit die Beklagte rügt, dass bei der Erstellung gegen anerkannte Regeln der Empirie verstoßen wurde und insbesondere nicht auf repräsentativem Datenmaterial beruhe, ist dem nicht zu folgen.
Im Übrigen betreffen die Einwände der Beklagten die Frage, ob der Berliner Mietspiegel 2015 den Anforderungen des § 558 d Abs. 1 Hs. 1 BGB genügt, das heißt nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist. Das aber ist nicht der Prüfungsmaßstab im Rahmen von § 558 c BGB.
Es genügt insoweit auch nicht, losgelöst von den rechtlichen Voraussetzungen, die Behauptung aufzustellen, die dem Berliner Mietspiegel 2015 anhaftenden Fehler führten auch dazu, dass er nicht als Schätzgrundlage im Rahmen der Überzeugungsbildung des Gerichts dienen könne. Bereits die Erstellung und Anerkennung eines Mietspiegels durch die Gemeinde – hier das Land Berlin – spricht „nach allgemeiner Lebenserfahrung für die objektiv zutreffende Abbildung der örtlichen Mietsituation“ (LG Berlin, Urteil vom 07. Juli 2016 – 67 S 72/16 -, juris). Ferner wurde der Mietspiegel auch von den Vertretern der Mieterinteressen sowie dem BBU Verband Berlin Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. anerkannt. Auch die Anerkennung durch örtliche Interessenvertreter der Mieter und Vermieter (wenn auch nur eingeschränkt – nicht anerkannt wurde der Mietspiegel von Haus & Grund, Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine e.V. und BFW Landesverband Berlin/Brandenburg e.V.) spricht nach der Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet. Selbst wenn der Mietspiegel den von der Beklagten vorgetragenen Mängeln unterliegen sollte, ist nach allgemeiner Lebenserfahrung davon auszugehen, dass derartige Mängel im Falle ihrer Erheblichkeit bereits den durch ihre Sachkunde ausgewiesenen Erstellern des Mietspiegels offenbar geworden wären und diese entsprechenden Mängel entweder vor Veröffentlichung des Mietspiegels gerügt und beseitigt, zumindest aber zum Anlass genommen hätten, den Mietspiegel nicht in seiner jetzigen Form zu veröffentlichen. Da der Mietspiegel in seiner jetzigen Form veröffentlicht und im aufgezeigten Umfang anerkannt wurde, ist davon auszugehen, dass die von der Beklagten vorgetragenen Mängel nur unerheblich ins Gewicht fallen und selbst eine statistisch fehlerfreie Erstellung des Mietspiegels allenfalls zu einer der Höhe nach unwesentlich abweichenden ortsüblichen Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung führen dürfte.
Auch die Voraussetzungen des § 558 c Abs. 2, 3 BGB liegen vor; der Mietspiegel wurde insbesondere nach zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst. Weitere Anforderungen stellt das Gesetz nicht auf.
Vorliegend ist auch der Mietspiegel 2015 und nicht der Mietspiegel 2017 anzuwenden, da der Stichtag für den Mietspiegel 2017 erst auf den 1. September 2016 fällt, wohingegen das streitgegenständliche Mietverhältnis bereits zum 1. Juni 2016 begonnen hat.
Die Parteien haben die streitbefangene Wohnung unstrittig in das Feld G1 des Mietspiegels eingeordnet.
Ausgehend von einem Mittelwert von 5,62 € pro qm und zu- bzw. abzüglich der zu berücksichtigenden Zu- bzw. Abschläge sowie des zu berücksichtigenden Stichtagszuschlags, ergibt sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 6,91 € pro qm. Die zulässige Miete darf zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10% übersteigen, mithin vorliegend in Höhe von 0,69 € pro Quadratmeter. Die maximal zulässige Miete beträgt demzufolge 7,60 € pro Quadratmeter, für eine Wohnfläche von 81,41qm mithin 633,92 € und deshalb 97,58 € pro Monat zu viel, insgesamt also ein Betrag in Höhe von 487,90 €.
Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete waren die Sondermerkmale modernes Bad (unstreitig) und hochwertiger Bodenbelag (streitig) wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, sodass sich der Mittelwert um einen Zuschlag in Höhe von insgesamt 0,90 € erhöht hat. Entgegen der Auffassung des Klägers war das Sondermerkmal des hochwertigen Bodenbelags vorliegend erfüllt. Dieses setzt voraus, dass in der überwiegenden Zahl der Wohnräume hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder ein gleichwertiger Boden/-belag vorhanden ist. Es konnte insoweit offen bleiben, ob der Parkettboden im Wohnzimmer in Ansehung von dessen (streitigem) Zustand als hochwertig anzusehen war, da in den beiden übrigen Wohnräumen, mithin in der Mehrzahl der Wohnräume, unstreitig abgezogene Dielenböden vorhanden sind. Diese stellen nach hier vertretener Auffassung einen gleichwertigen Bodenbelag i.S.d. Sondermerkmals dar. Dielenböden sind jedenfalls dann, wenn sie – wie hier- abgezogen, das heißt in einem gepflegten Zustand sind, als hochwertiger Bodenbelag anzusehen (vgl. LG Berlin, Urteil·vom 16. November 2016- 65 S 187/16 -, Rn. 25, juris).
Unter Berücksichtigung der wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale ergab sich keine weitere Verschiebung. Es ist zwischen den Parteien insbesondere unstreitig geblieben, dass das Bad mit hochwertigen Fliesen ausgestattet ist. Sofern der Kläger vorträgt, dass dies fraglich sei, war dies nicht als Bestreiten i.S.d. § 138 ZPO zu bewerten. Im Hinblick auf das (unstreitig) nicht vorhandene Fenster ergibt sich die Einordnung der Merkmalsgruppe Bad als neutral.
Auch das Wohnumfeld der streitgegenständlichen Wohnung war lediglich als neutral zu bewerten. Soweit der Beklagte sich auf ein bestehendes Parkplatzangebot beruft, war dies nicht zu berücksichtigen, da dieses wohnwerterhöhende Merkmal im Rahmen des Mietspiegels 2015 {noch) keinen Niederschlag gefunden hatte. Eine aufwändige Gestaltung des Wohnumfeldes liegt nach Auffassung des Gerichts nicht vor. Die vorgelegten Lichtbilder dokumentieren einen in jeder Hinsicht durchschnittlich gestalteten und in gärtnerischer Hinsicht allenfalls mäßig gepflegten Innenhof. Auch das Merkmal „Gepflegte Müllstandfläche“ ist nicht gegeben. Es fehlt insofern an einer sichtbegrenzenden Gestaltung. Eine Bepflanzung stellt nur dann eine (wohnwerterhöhende) sichtbegrenzende Gestaltung dar, wenn diese das ganze Jahr hindurch und nicht lediglich saisonal den Blick auf die Müllstandsfläche verdeckt. Dies ist naturgemäß nur bei immergrünen Pflanzen der Fall. Unstreitig ist jedoch der vorhandene Pflanzenwuchs weit überwiegend nicht immergrün. Die stellenweise vorhandene Efeubepflanzung ist für sich genommen nicht sichtbegrenzend. Dies dokumentieren auch die vorgelegten Lichtbilder.
Die übrigen Merkmalsgruppen sind unstreitig neutral.
Indes war bei Ausübung des insoweit bestehenden tatrichterlichen Ermessens gemäߧ 287 ZPO ein Stichtagszuschlag in Höhe von 5,92% (= 0,39 €) zu berücksichtigen. Entgegen der Auffassung der Beklagten war nicht von der Differenz der Oberwerte der Mietspiegel 2015 und 2017, sondern von der Differenz der Mittelwerte (0,38 € =Anstieg um 6,76%) auszugehen. Ausgangspunkt für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist stets der Mittelwert. Die Tatsache, dass die Zugrundelegung der Oberwerte für die Beklagte rechnerisch am günstigsten sein mag, ist insoweit kein taugliches Argument. Indes war bei der Berechnung des prozentualen Anstiegs der Mittelwerte nicht nur ein vom Beklagten vorgeschlagener Zeitraum von 18 Monaten, sondern – rechnerisch korrekt- von 21 Monaten (September 2014 bis Juni 2016) zu berücksichtigen.
2.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286, 288 BGB. Allerdings liegt entgegen der Auffassung des Klägers erst in seinem Schreiben vom 6. Februar. 2017 ein verzugsbegründendes Mahnschreiben i.S.v. § 286 BGB. Das Schreiben vorgehende vom 21. November 2016 enthielt keine endgültige Zahlungsaufforderung, sondern nur eine endgültige Aufforderung zur Auskunftserteilung.
3.
Der Feststellungsantrag ist unbegründet. Er wäre nur dann begründet, wenn die ursprünglich zulässige und begründete Klage durch ein nach Rechtshängigkeit eingetretenes Ereignis nachträglich unzulässig und/oder unbegründet geworden ist. Dies ist nicht der Fall. Die Klage, soweit sie den zugesprochenen Betrag übersteigt, war von Anfang an unbegründet. Das erledigende Ereignis – die Veröffentlichung des Mietspiegels 2017 – war schon deshalb nicht kausal für die fehlende Begründetheit, da dieser der Entscheidung nicht zugrunde liegt.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 ZPO; die über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Der Streitwert wird auf 923,35 € festgesetzt.
das Bad mit hochwertigen Fliesen ausgestattet ist. Sofern der Kläger vorträgt, dass dies fraglich sei, war dies nicht als Bestreiten i.S.d. § 138 ZPO zu bewerten. Im Hinblick auf das {unstreitig) nicht vorhandene Fenster ergibt sich die Einordnung der Merkmalsgruppe Bad als neutral.
Auch das Wohnumfeld der streitgegenständlichen Wohnung war lediglich als neutral zu bewerten. Soweit der Beklagte sich auf ein bestehendes Parkplatzangebot beruft, war dies nicht zu berück sichtigen, da dieses wohnwerterhöhende Merkmal im Rahmen des Mietspiegels 2015 {noch) kei nen Niederschlag gefunden hatte. Eine aufwändige Gestaltung des Wohnumfeldes liegt nach Auffassung des Gerichts nicht vor. Die vorgelegten Lichtbilder dokumentieren einen in jeder Hin sicht durchschnittlich gestalteten und in gärtnerischer Hinsicht allenfalls mäßig gepflegten Innen hof. Auch das Merkmal „Gepflegte Müllstandfläche“ ist nicht gegeben. Es fehlt insofern an einer sichtbegrenzenden Gestaltung. Eine Bepflanzung stellt nur dann eine (wohnwerterhöhende) sicht begrenzende Gestaltung dar, wenn diese das ganze Jahr hindurch und nicht lediglich saisonal den Blick auf die Müllstandsfläche verdeckt. Dies ist naturgemäß nur bei immergrünen Pflanzen der Fall. Unstreitig ist jedoch der vorhandene Pflanzenwuchs weit überwiegend nicht immergrün. Die stellenweise vorhandene Efeubepflanzung ist für sich genommen nicht sichtbegrenzend. Dies do kumentieren auch die vorgelegten Lichtbilder.
Die übrigen Merkmalsgruppen sind unstreitig neutral.
Indes war bei Ausübung des insoweit bestehenden tatrichterlichen Ermessens gemäߧ 287 ZPO ein Stichtagszuschlag in Höhe von 5,92% (= 0,39 €) zu berücksichtigen. Entgegen der Auffassung der Beklagten war nicht von der Differenz der Oberwerte der Mietspiegel 2015 und 2017, sondern von der Differenz der Mittelwerte (0,38 € =Anstieg um 6,76%) auszugehen. Ausgangspunkt für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist stets der Mittelwert. Die Tatsache, dass die ZugrundelegunQ der Oberwerte für die Beklagte rechnerisch am günstigsten sein mag, ist insoweit kein taugliches Argument. Indes war bei der Berechnung des prozentualen Anstiegs der Mittel werte nicht nur ein vom Beklagten vorgeschlagener Zeitraum von 18 Monaten, sondern – rechne risch korrekt- von 21 Monaten (September 2014 bis Juni 2016) zu berücksichtigen.
2. Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286, 288 8GB. Allerdings liegt entgegen der Auffassung des Klägers erst in seinem Schreiben vom 6. Februar. 2017 ein verzugsbegründendes Mahnschreiben i.S.v. § 286 BGB. Das Schreiben vorgehende vom 21. November 2016 enthielt keine endgültige Zahlungsaufforderung, sondern nur eine endgültige Aufforderung zur Auskunftserteilung.
3. Der Feststellungsantrag ist unbegründet. Er wäre nur dann begründet, wenn die ursprünglich zu lässige und begründete Klage durch ein nach Rechtshängigkeit eingetretenes Ereignis nachträg lich unzulässig und/oder unbegründet geworden ist. Dies ist nicht der Fall. Die Klage, soweit sie den zugesprochenen Betrag übersteigt, war von Anfang an unbegründet. Das erledigende Ereig nis – die Veröffentlichung des Mietspiegels 2017 -war schon deshalb nicht kausal für die fehlende Begründetheit, da dieser der Entscheidung nicht zugrunde liegt.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 ZPO; die über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf§§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Der Streitwert wird auf 923,35 € festgesetzt.
24.04.2018
