Leitsatz:
Ein Mieter kann zur Überprüfung der Betriebskostenabrechnung gemäß § 259 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 242 BGB Auskunft über die Gesamtwohnfläche des Hauses und deren Zusammensetzung verlangen.
LG Berlin vom 17.7.2015 – 63 S 394/14 –
Mitgeteilt von RA Wolfgang Schäfer
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt im Falle der flächenanteiligen Umlage für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung lediglich die Angabe der Gesamt- und Einzelfläche. Einer weiteren Erläuterung eines derartigen allgemein verständlichen Verteilungsmaßstabs bedarf es nicht (BGH vom 19.11.2008 – VIII ZR 295/07). Die Richtigkeit der Flächenangaben ist hingegen Frage der materiellen Wirksamkeit. Deren Überprüfung dient die Einsicht des Mieters in die Abrechnungsunterlagen. Das Landgericht weist deshalb darauf hin, dass zur Nachvollziehbarkeit und Überprüfung der Gesamtfläche es jedoch zwingend erforderlich sei, die Größe der einzelnen Flächen, aus denen sich die Gesamtfläche ergibt, zu kennen. Nur so könne der Mieter feststellen, ob beispielsweise Leerstandsflächen in der Gesamtfläche berücksichtigt seien. Deshalb habe der Vermieter bei der Einsicht durch den Mieter die Grundlagen des Verteilerschlüssels zu belegen.
Anders als bei den angefallenen Kosten, welche der Mieter im Falle der Nichtvorlage eines Belegs von den umgelegten Kosten abziehen könne, könne eine nicht nachgewiesene Gesamtfläche nicht einfach unberücksichtigt gelassen werden. Denn sie sei ein unverzichtbarer Teil des Umlagemaßstabs, der sich aus dem Verhältnis von Gesamtfläche und Einzelfläche ergebe.
Da sich eine geringere Gesamtfläche zu Lasten des auf den Mieter entfallenden Anteils auswirke, könne seinem Interesse nicht dadurch Rechnung getragen werden, dass nur die dem Mieter bekannten Flächen – jedenfalls die seiner Wohnung – berücksichtigt würden. Denn dann entfielen auf ihn in diesem Fall sämtliche Betriebskosten.
Man könne den Mieter auch insoweit nicht auf ein pauschales Bestreiten der Gesamtfläche verweisen. Das würde zwar, wenn der Vermieter im Rechtsstreit nichts weiter vortrage, einen Nachzahlungsanspruch entfallen lassen. Dem Mieter stünde aber gegebenenfalls ein Anspruch auf Rückzahlung der Vorschüsse zu, soweit sie nicht durch Betriebskosten „verbraucht“ seien. Diesen habe er darzulegen. Hierzu müsse er den richtigen Umlegungsmaßstab kennen.
Für den Vermieter seien mit der Auskunft keine maßgeblichen Schwierigkeiten verbunden, denn er müsse die Gesamtfläche vor Erstellung der Abrechnung selbst durch Zusammenstellung der Einzelflächen ermittelt haben.
25.10.2017
