Leitsatz:
Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist nicht deshalb unwirksam, weil sich die Ausgangsmiete [= derzeit gezahlte Miete] innerhalb der Bandbreite der vom gerichtlichen Sachverständigen festgestellten örtlichen Vergleichsmiete befindet.
BGH v. 6.7.2005 – VIII ZR 322/04 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 7 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Für Berliner Rechtsanwender eine vielleicht überraschende Entscheidung: Sowohl die zur Zeit des Zugangs der Mieterhöhung geschuldete Miete, wie auch die vom Vermieter durch Erhöhung verlangte Miete können ortsüblich sein! Dies deshalb, weil die durch einen gerichtlichen Sachverständigen mit Gutachten ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung auch in Gestalt einer Bandbreite vorliegen kann (Hier: Der Sachverständige der 1. Instanz hatte eine Bandbreite von 5,75 Euro pro Quadratmeter bis 6,23 Euro pro Quadratmeter ermittelt. Der Mieter zahlte bislang 5,90 Euro pro Quadratmeter. Der Vermieteter fordert mit der Mieterhöhung 6,22 Euro pro Quadratmeter).
Fazit: Für das Erfordernis des Nichtüberschreitens der ortsüblichen Vergleichsmiete bei der Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB ist die Höhe der Ausgangsmiete ohne Belang. Entscheidend ist allein, ob die mit Erhöhung verlangte Miete noch innerhalb der Bandbreite der Ortsüblichkeit liegt.In Gemeinden mit einem qualifizierten Mietspiegel (wie Berlin), der über eine Spanneneinordnung die Ermittlung eines punktgenauen ortsüblichen Vergleichsmietzinses zulässt, stellt sich die vom BGH hier entschiedene Problematik nicht.
28.02.2013
