Leitsatz:
Der Mieter muss dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung mitteilen, dass einzelne Betriebskosten mit Rücksicht auf eine hierfür vereinbarte Pauschale nicht abzurechnen sind.
BGH v. 12.1.2011 – VIII ZR 148/10 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 8 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Heizung und Warmwasser wurden nach Verbrauch abgerechnet. Alle anderen Betriebskostenarten waren mietvertraglich durch eine Pauschale abgegolten.
Gleichwohl rechnete der Vermieter auch über die Betriebskostenpauschale ab und forderte eine sich hieraus ergebende Nachzahlung. Der Mieter zahlte nicht, schwieg aber ansonsten.
Das war nach Ansicht des BGH ein Fehler: Der Mieter hätte innerhalb der 12-monatigen Einwendungsfrist nach § 556 Absatz 3 Satz 5, 6 BGB den Einwand erheben müssen, dass die Betriebskosten nicht abzurechnen sind, sondern eine Pauschale vereinbart war. Da er die Frist versäumt habe, müsse er den errechneten Nachforderungsbetrag zahlen.
>Der Einwendungsausschluss setze nicht voraus, dass im Mietvertrag Vorauszahlungen auf Betriebskosten mit entsprechender Abrechnungspflicht überhaupt vereinbart seien. Die aufeinander abgestimmten Ausschlussfristen für die Abrechnung des Vermieters (§ 556 Absatz 3 Satz 3 BGB) und die Einwendungen des Mieters (§ 556 Absatz 3 Satz 5 BGB) verfolgten den Zweck, dass innerhalb einer absehbaren Zeit nach Ablauf des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung erteilt und Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche erzielt werde. Die damit beabsichtigte Befriedungsfunktion wäre nicht gewährleistet, wenn nach Ablauf der Frist noch Streitigkeiten darüber möglich wären, ob bestimmte Betriebskosten mit Rücksicht auf eine insoweit vereinbarte Pauschale zu Unrecht angesetzt worden seien.
26.10.2017
