Leitsätze:
a) Nach einer Betriebskostenabrechnung ist eine Anpassung der Vorauszahlungen auch dann möglich, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist.
b) Eine Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen ist nur für die Zukunft möglich.
BGH v. 18.5.2011 – VIII ZR 271/10 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 10 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Die Betriebskosten rechnete der Vermieter jeweils für den Zeitraum Juni bis Mai ab. Am 30.12.2008 erklärte die Mieterin, die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten anhand der Betriebskostenabrechnung 2006/2007 von bisher 114 auf 85 Euro monatlich herabzusetzen, und zwar rückwirkend zum 1.6.2008.
Zum Zeitpunkt der Erklärung Ende Dezember 2008 war der folgende Abrechnungszeitraum Juni 2007 bis Mai 2008 schon abgelaufen, der Vermieter hatte aber noch keine Abrechnung erstellt. Der Vermieter hielt dieses Vorgehen der Mieterin für nicht zulässig.
Der BGH gab ihm jedoch nur teilweise Recht: Gemäß § 560 Abs. 4 BGB könne jede Partei nach einer Abrechnung von Betriebskosten durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe verlangen. Dies habe die Mieterin hier mit Schreiben vom 30.12.2008 getan; sie habe dabei – zutreffend – die sich aus der Abrechnung ergebenden Kosten zugrunde gelegt und bezüglich der Kosten für Versicherung und Hausreinigung den im Vergleich festgelegten Höchstbetrag in Ansatz gebracht. Der Mieterin war eine solche Anpassung nicht im Hinblick darauf verwehrt, dass auch der Abrechnungszeitraum 2007/2008 bereits abgelaufen war. Eine Einschränkung des Anpassungsrechts dahin, dass es nur aufgrund der letztmöglichen Abrechnung vorgenommen werden kann, selbst wenn diese noch nicht erstellt ist, ließe sich dem Gesetz nicht entnehmen.
Allerdings sei eine Anpassung der Vorauszahlungen nur mit Wirkung für die Zukunft möglich. Deshalb habe es bis einschließlich Dezember 2008 mit den noch in bisheriger Höhe geleisteten Vorauszahlungen sein Bewenden und sei eine Verrechnung mit den ab Januar 2009 geschuldeten Vorauszahlungen nicht möglich.
26.10.2017
