Leitsatz:
Die letzte Betriebskostenabrechnung ist Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer – bereits eingetretener oder noch eintretender – Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Es ist jedoch kein Raum für einen „abstrakten“ Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 Prozent auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten.
BGH v. 28.9.2011 – VIII ZR 294/10 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 11 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Aufgrund der letzten Heizkostenabrechnung, die mit einer Nachforderung zu ihren Gunsten endete, hatte die Vermieterin eine Anpassung der künftigen monatlichen Heizkostenvorauszahlungen gefordert. Die neuen Vorauszahlungen berechnete sie, indem sie das Ergebnis der Abrechnung durch 12 teilte und dann hierauf einen Sicherheitszuschlag von 10 Prozent verlangte.
Den pauschalen Sicherheitszuschlag akzeptierte der BGH nicht. Vielmehr stellte er folgende Grundsätze für die Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 Absatz 4 BGB auf:
1. Der Vermieter muss sich bei der Festsetzung der Vorauszahlungen an den voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr orientieren. Grundlage ist die letzte Betriebskostenabrechnung, also das Abrechnungsergebnis geteilt durch 12.
2. Unzulässig ist die Festsetzung eines abstrakten Sicherheitszuschlags, der nicht durch konkret zu erwartende Kostensteigerungen gerechtfertigt werden kann.
3. Der Vermieter ist jedoch nicht gehindert, wegen bereits eingetretener oder noch eintretender Umstände einen begründeten Zuschlag vorzunehmen.
4. Diese Umstände muss er nachvollziehbar darlegen. Da es um eine Prognose geht, sind hieran keine zu hohen Anforderungen zu stellen.
5. Der Hinweis auf „die bekannte massive Steigerung der Energiekosten“ reicht nur aus, wenn sich die Erhöhung auf den Vorauszahlungsbetrag für die Heizkosten beschränkt oder nur anteilig in die Berechnung der gesamten Vorauszahlung (für „kalte“ Betriebskosten und Heizkosten) einbezogen wird.
6. Entsprechendes gilt für Mieter, wenn sie die Vorauszahlungen kürzen wollen.
26.10.2017
