Leitsatz:
Auf eine Sicherheit, die dem Vermieter zur Abwendung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs gewährt wird, findet § 551 Abs. 1, 4 BGB keine Anwendung.
BGH vom 10.4.2013 – VIII ZR 379/12 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 7 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Nachdem der Mieter mit zwei Monatsmieten in Zahlungsverzug war und ihm die Kündigung drohte, gab die Schwester des Mieters eine Bürgschaftserklärung ab, und der Vermieter glich die Zahlungsrückstände über das ursprüngliche Kautionsguthaben aus.
Die Bürgschaftserklärung lautete: „Hiermit verbürge ich mich für die Mietzahlungen des Hr. V. in der Wohnung Nr. , M. gegenüber dem Vermieter, Hr. B.. Die Bürgschaft endet automatisch bei vollständiger Begleichung aller Mieten und Mietnebenkosten zum Ende des Mietverhältnisses.“
In der Folgezeit wuchsen die Zahlungsrückstände des Mieters auf rund 6500 Euro an. Der Vermieter nahm die Schwester des Mieters aufgrund der Bürgschaft in Anspruch. Die wollte nur in Höhe von drei Monatsmieten (1050 Euro) für die Schulden des Bruders einstehen.
Das sah der BGH anders und gab dem Vermieter Recht: § 551 Abs. 1, 4 BGB sei entsprechend seinem Schutzzweck einschränkend dahin auszulegen, dass er keine Anwendung auf eine Sicherheit finde, die dem Vermieter von einem Dritten zur Abwendung einer drohenden Kündigung wegen Zahlungsverzugs gewährt werde.
Die in § 551 Abs. 1 BGB enthaltene Begrenzung der Mietsicherheit auf drei Monatsmieten – bei Anerkennung des grundsätzlichen Sicherungsbedürfnisses des Vermieters – diene dem Interesse des Mieters vor zu hohen Belastungen. Insbesondere solle damit Erschwerungen für den Abschluss eines Mietvertrages entgegengewirkt werden, die in mobilitätshemmender Weise von hohen Kautionsforderungen ausgehen können. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei dieser Schutzzweck nicht betroffen, wenn Eltern für ihre Kinder – anstelle einer Anmietung im eigenen Namen – von sich aus dem Vermieter eine Bürgschaft für den Fall eines Vertragsschlusses zusagten; in einem solchen Fall stehe die gesetzliche Begrenzung der Mietsicherheit einer wirksamen Übernahme einer Bürgschaft durch die Eltern nicht entgegen (BGH vom 7.6.1990 – IX ZR 16/90 -, WuM 90, 343; GE 90, 921; NJW 90, 2380).
Ähnlich verhalte es sich hier: Ein unabdingbares Verbot, in dieser Situation eine drei Monatsmieten übersteigende Sicherheit zu vereinbaren, würde in erster Linie den Mieter benachteiligen, weil der Vermieter in diesem Fall keine wirksame zusätzliche Sicherheit erhalten könnte und die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen des eingetretenen Zahlungsverzuges die Folge wäre; die dem Schutz des Mieters dienende Begrenzung der Mietsicherheit würde damit in ihr Gegenteil verkehrt. Im Übrigen komme es nicht darauf an, ob der Bürge eine derartige Sicherheit unaufgefordert beigebracht oder der Vermieter eine zusätzliche Sicherheit verlangt habe.
09.05.2017
