Leitsatz:
Allein die Absicht des Vermieters, nach Beendigung des Mietverhältnisses Umbaumaßnahmen in den Mieträumen durchzuführen, genügt nicht, um im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der vertraglichen Verpflichtung des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen und Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen, einen Ausgleichsanspruch in Geld treten zu lassen. Ein solcher Ausgleichsanspruch setzt voraus, dass die Mieträume tatsächlich umgebaut werden (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 151, 53 = NJW 2002, 2383).
BGH v. 12.2.2014 – XII ZR 76/13 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 16 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Im Rahmen der Abwicklung eines Gewerberaumietverhältnisses teilte der Vermieter mit Schreiben vom 25.9. 2009 dem Mieter mit, dass er im Zuge der beabsichtigten Neuvermietung des Objekts umfangreiche Umbau- und Renovierungsarbeiten durchführen und er deshalb vom Mieter an Stelle der geschuldeten Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten den hierfür noch zu ermittelnden Geldbetrag einfordern würde. Am 16.11.2009 räumte der Mieter die Mieträume, ohne Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten erbracht zu haben. Zu einer Neuvermietung der Räumlichkeiten kam es in der Folgezeit nicht. Am 30.3.2011 veräußerte der Vermieter das Mietobjekt, ohne zuvor Umbaumaßnahmen durchgeführt zu haben. Mit seiner Klage verlangt der Vermieter die in einem selbstständigen Beweisverfahren ermittelten Renovierungskosten in Höhe von 131 942,08 Euro inklusive Umsatzsteuer.
Der BGH verneinte den Anspruch des Vermieters. Zwar sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Annahme eines entsprechenden Ausgleichsanspruchs des Vermieters gerechtfertigt, falls bei Beendigung des Mietverhältnisses die vom Mieter übernommenen Renovierungsarbeiten wegen eines Umbaus der Mietsache nicht ausgeführt werden. Denn einerseits würden die vom Mieter geschuldeten Arbeiten wegen des Umbaus des Mietobjekts für den Vermieter bei objektiver Betrachtung wirtschaftlich wertlos und könnten deshalb dem Mieter wegen des fehlenden Leistungsinteresses des Vermieters nicht mehr zugemutet werden. Andererseits wäre aber eine kompensationslose Befreiung des Mieters von dieser vertraglichen Verpflichtung unbillig, da die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf ihn bei der Kalkulation der Miete berücksichtigt worden sei und daher einen Teil der vom Mieter für die Gebrauchsüberlassung zu erbringenden Gegenleistung darstelle.
Eine hiermit vergleichbare Interessenlage bestehe jedoch nicht, wenn der Vermieter zwar zunächst beabsichtigt, nach dem Auszug des Mieters die Mieträume umzubauen, in der Folgezeit ein Umbau aber tatsächlich nicht erfolge. Der beabsichtigte – aber nicht erfolgte – Umbau mache die Schönheitsreparaturen nämlich nicht sinnlos. Darüber hinaus würden die Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs nach § 281 Abs. 1 BGB, nämlich Leistungsaufforderung und Fristsetzung, umgangen, gäbe man allein aufgrund einer Umbau-Absicht dem Vermieter einen Geldausgleich. Schließlich werde auch durch die Grundstücksveräußerung der Anspruch auf Schönheitsreparaturen nicht sinnlos. Denn der Erfüllungsanspruch zur Vornahme von Schönheitsreparaturen gehe auf den Erwerber nach § 566 BGB über.
06.02.2016
