Leitsatz:
Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung (§ 566 Abs. 1 BGB) im eigenen Namen ein Mieterhöhungsbegehren gemäß § 558a BGB zu stellen. Die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens hängt nicht davon ab, dass die Ermächtigung offen gelegt wurde.
BGH v. 19.3.2014 – VIII ZR 203/13 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 9 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Die Mietwohnung wurde mit notariellem Vertrag vom 16.3.2006 mit wirtschaftlicher Wirkung zum 1.1.2006 („Eintrittsstichtag“) an den jetzigen Vermieter veräußert. § 3 Ziffer 3 des notariellen Vertrags bestimmte, dass der Erwerber zu diesem Zeitpunkt mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt. Ferner war vorgesehen, dass der Erwerber ermächtigt wird, ab sofort bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch gegenüber dem Mieter sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und gegebenenfalls im eigenen Namen entsprechende Prozesse zu führen. Bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch am 4.5.2010 zog der Erwerber die fälligen Mieten ein, erteilte Betriebskostenabrechnungen und richtete mehrere Mieterhöhungsverlangen in eigenem Namen an den Mieter, denen dieser jeweils zustimmte. Dass er als vom Vermieter Ermächtigter handele, teilte er dem Mieter nicht mit. Der Mieter hielt deshalb alle Mieterhöhungen bis zur Grundbucheintragung für unwirksam. Dem folgte der BGH nicht.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs könne der Rechtsinhaber einen Dritten zur Geltendmachung eines unselbstständigen Gestaltungsrechts im eigenen Namen ermächtigen. Eine derartige Ermächtigung zur Geltendmachung des Anspruchs auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung sei der Regelung in § 3 Ziffer 3 des Vertrages vom 16.3.2006 zu entnehmen.
Anders als die Stellvertretung gestatte die Ermächtigung dem Berechtigten das Handeln im eigenen Namen, so dass es eines Hinweises auf den eigentlichen Rechtsinhaber gerade nicht bedürfe.
Auch könne nicht nur durch das Erfordernis einer Offenlegung der Ermächtigung eine doppelte Inanspruchnahme des Mieters vermieden werden. Denn der Mieter, der aus dem Mietvertrag von einer anderen Person als seinem ursprünglichen Vermieter in Anspruch genommen werde, könne sich zunächst dessen Berechtigung nachweisen lassen, wenn er Zweifel daran habe, ob eine entsprechende Vollmacht oder Ermächtigung vorliege oder ein Rechtsübergang nach § 566 BGB stattgefunden habe. Dies habe aber der Mieter im vorliegenden Fall gerade nicht getan, sondern den Mieterhöhungsverlangen des Erwerbers jeweils zugestimmt.
Offengelassen hat der BGH die Rechtsfrage, ob der Mieter ein Mieterhöhungsverlangen, das ihm der noch nicht eingetragene Erwerber aufgrund einer Ermächtigung des bisherigen Vermieters stellt, analog § 180 Absatz 1, § 174 BGB oder entsprechend § 182 Absatz 3, § 111 BGB unverzüglich zurückweisen könne, wenn der Mieterhöhung keine Urkunde beigefügt sei, aus der sich die Ermächtigung zur Geltendmachung des Mieterhöhungsverlangens ergebe. In diesem Sinne hatte jüngst das OLG Hamm (21.2.2013 – 10 U 109/12 -) entschieden. Die unverzügliche Zurückweisung (innerhalb von 14 Tagen) führt dann zur Nichtigkeit der Mieterhöhung.
25.10.2017
