Leitsätze:
1. Es ist grundsätzlich zulässig, einen Grundstückserwerber zu ermächtigen, die dem Vermieter zustehenden Rechte bereits vor dessen Eintragung und Eintritt in das Mietverhältnis im eigenen Namen geltend zu machen. Für eine wirksame Erklärung aufgrund einer solchen Ermächtigung ist es aber erforderlich, dass die Ermächtigung offengelegt wird.
2. Der Mangel fehlender Offenlegung kann nach § 558 b Abs. 3 BGB im Prozess geheilt werden.
3. Die Revision wird zugelassen.
LG Berlin, Urteil vom 8.5.2009 – 63 S 272/08 –
Mitgeteilt von RAen Daniel Friedrichs & Axel Tolle
Urteilstext
Aus den Gründen:
… Eine Ermächtigung zur Abgabe einer Mieterhöhungserklärung im eigenen Namen ist systematisch und funktionell der Vollmacht verwandt. Eine Stellvertretung ist auch bei der Ausübung unselbstständiger Gestaltungsrechte zulässig. Die Stellvertretung unterscheidet sich von einer Ermächtigung nach § 185 Abs. 1 BGB im Wesentlichen dadurch, dass der Stellvertreter die Erklärung im fremden Namen abgibt, der Ermächtigte im eigenen Namen.
Dieser eher formale Unterschied ist nicht von Bedeutung. Sowohl der von einem Vertragspartner bevollmächtigte als auch der von diesem Ermächtigte führt seine Befugnis auf eine Erlaubnis des eigentlich Berechtigten zurück, die sowohl im Falle der Bevollmächtigung als auch der Ermächtigung regelmäßig bis zur Vornahme des Rechtsgeschäftes widerruflich ist (BGH, Urteil vom 10. Dezember 1997 – XII ZR 119/96, GE 1998, 176 = NJW 1998, 896). Aus diesen Erwägungen und aufgrund der vergleichbaren Interessenlage des Erklärungsempfängers ist die Ermächtigung ebenso wie eine Stellvertretung zu offenbaren, wenn neben den Vertragsparteien ein Dritter für das Vertragsverhältnis maßgebliche Erklärungen abgibt. Soweit in den von der Klägerin angegebenen Entscheidungen in dieser Hinsicht eine andere Auffassung vertreten wird, hält die Kammer diese unter Hinweis auf die obigen Ausführungen nicht für zutreffend.
Die Beklagten sind indes aufgrund des Mieterhöhungsverlangens vom 21. Februar 2007 gemäß §§ 558 ff. BGB verpflichtet, der Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung A.-Str., Berlin, von 318,07 Euro um 29,06 Euro auf monatlich 347,13 Euro ab dem 1. Juli 2008 zuzustimmen. Der oben dargelegte Mangel des Mieterhöhungsverlangens, nämlich die fehlende Offenlegung der Ermächtigung, ist im Rechtsstreit gemäß § 558 b Abs. 3 BGB dadurch behoben worden, das die Klägerin jedenfalls mit Schriftsatz vom 2. April 2008 klargestellt hat, aufgrund der Ermächtigung im Einbringungsvertrag mit der Mieterhöhungserklärung eine eigene Willenserklärung zu verfolgen. …
Die Revision war nach § 543 Abs. 1 ZPO zuzulassen, weil die Sache grundsätzliche Bedeutung hat. In der Instanzenrechtsprechung wird zur Frage der Offenlegung einer Ermächtigung, wie von der Klägerin dargelegt, teilweise eine andere Auffassung vertreten. Die Frage ist vom Bundesgerichtshof bislang noch nicht entschieden worden. …
02.02.2013
