Leitsätze:
1. Die Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhung nach § 87 a II. WoBauG in Verbindung mit § 10 WoBindG muss sich aus dem Mieterhöhungsschreiben selbst ergeben und kann nicht getrennt voneinander erfolgen.
2. Es obliegt dem Vermieter, im Einzelnen darzulegen und im Bestreitensfall auch zu beweisen, dass der Mieter – von dem er allein aus diesem Grund eine höhere Miete begehrt – nicht zu den wohnungsfürsorgeberechtigten Personen gehört.
AG Schöneberg vom 2.10.2013 – 6 C 306/13 –
Mitgeteilt von RAin Jana Prokop
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Die Wohnung der Mieterin ist preisgebunden und zweckbestimmt für Personen, die der Bund als Darlehens-/Erbbaugeber benennt. In § 1 Nr. 3 Abs. 2 des Mietvertrages heißt es: „Die Wohnung ist für dieses Mietverhältnis zur einmaligen Fremdvermietung von der Zweckbestimmung freigestellt.“
Der Vermieter, ein großes deutsches Wohnungsunternehmen, verlangte von der Mieterin die monatliche Zahlung eines Fremdvermietungszuschlags von 70,79 Euro ab dem 1.4. 2013 mit der Begründung, die Mieterin gehöre nicht zu dem wohnungsfürsorgeberechtigten Personenkreis und der Bund habe die Subventionen widerrufen. Eine Berechnung oder Erläuterung war der Mieterhöhung nicht beigefügt.
Unter dem 10. April 2013 teilte das Wohnungsunternehmen mit, dass der Bund auf die Bezuschussung verzichtet habe. Unter Berücksichtigung der vom Bund gewährten Subventionen in Höhe von 46.568,47 Euro betrage die Miete für Bundesbedienstete 5,40 Euro pro Quadratmeter. Die tatsächliche Kostenmiete belaufe sich auf 6,66 Euro pro Quadratmeter. Aus dem Differenzbetrag von 1,26 Euro pro Quadratmeter ergebe sich bei einer Wohnfläche von 56,18 Quadratmetern ein Fremdvermietungszuschlag von 70,79 Euro monatlich, es sei denn, die Mieterin könne ihre Berechtigung nachweisen.
Die Mieterin widersprach der Mieterhöhung unter anderem mit der Begründung, sie sei keine Fremdmieterin, sondern gehöre zu dem berechtigten Personenkreis. Seit Mai 1971 sei sie im öffentlichen Dienst beschäftigt gewesen, seit dem 30.4.2003 sei sie Frührentnerin. Weil das Unternehmen an seiner Forderung festhielt, erhob die Mieterin Klage auf Feststellung, dass die Miete sich nicht um den sogenannten Fremdvermietungszuschlag erhöht habe. Das Amtsgericht gab der Mieterin Recht.
Die Mieterhöhungserklärung sei formell unwirksam. Sie entspreche nicht den Anforderungen von § 10 Abs.1 WoBindG, wonach die Erhöhung zu erläutern und zu berechnen sowie eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung beizufügen sei. Das Wohnungsunternehmen habe die Grundlagen der Mieterhöhungserklärung, nämlich die Höhe der widerrufenen Zinssubventionen durch den Bund und den sich daraus ergebenden Differenzbetrag je Quadratmeter nicht angegeben und auch die Erhöhung nicht auf dieser Grundlage berechnet. Vielmehr sei in dem Schreiben der Erhöhungsbetrag lediglich mit 70,79 Euro ausgewiesen, ohne dass für die Mieterin erkennbar gewesen sei, wie er vom Vermieter berechnet worden sei. Auch der erforderliche Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung sei der Mieterhöhungserklärung nicht beigefügt gewesen.
Es genüge nicht, dass das Wohnungsunternehmen in einem späteren Schreiben die Erhöhung berechnet und erläutert und der Mieterin einen Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung vorgelegt habe. Denn die Berechnung und Erläuterung müsse sich aus dem Mieterhöhungsschreiben selbst ergeben und könne nicht getrennt voneinander erfolgen.
Darüber hinaus habe das Wohnungsunternehmen nicht dargelegt, dass die Mieterin nicht zu den wohnungsfürsorgeberechtigten Personen gehöre. Dass Beschäftigte im öffentlichen Dienst nicht zu dem wohnungsfürsorgeberechtigten Personenkreis gehörten, habe das Wohnungsunternehmen nicht dargelegt, denn es habe trotz entsprechender Aufforderung durch die Mieterin nicht mitgeteilt, wie der Bund sein Besetzungsrecht für die streitgegenständliche Wohnung ausgeübt habe. Es obliege aber dem Vermieter, im Einzelnen darzulegen und im Bestreitensfall auch zu beweisen, dass der Mieter – von dem er allein aus diesem Grund eine höhere Miete begehrt – nicht zu den wohnungsfürsorgeberechtigten Personen gehört. Denn es sei allein der Vermieter, der Kenntnis davon habe, in welcher Weise der Bund sein Besetzungsrecht an der streitgegenständlichen Wohnung ausgeübt habe.
Urteilstext
Tatbestand:
Die Klägerin begehrt Feststellung, dass sich die Miete für die Wohnung im Haus, 10000 Berlin, 1. Obergeschoss rechts, durch die Erhöhungserklärung der Beklagten vom 12. März 2013 nicht erhöht hat. Die Klägerin ist Mieterin der Wohnung, die Beklagte ist die Rechtsnachfolgerin der Vermieterin. Die Wohnung ist preisgebunden und zweckbestimmt für Personen, die der Bund als Darlehens-/Erbbaugeber benennt. In § 1 Nr. 3 Abs. 2 des Mietvertrages heißt es: „Die Wohnung ist für dieses Mietverhältnis zur einmaligen Fremdvermietung von der Zweckbestimmung freigestellt“. …
Die Grundmiete beträgt 298,92 € zuzüglich Vorauszahlungen auf Betriebskosten von 139,00 € und auf Heizkosten von 71,00 €.
Mit Schreiben vom 12. März 2013 … verlangte die Beklagte von der Klägerin die monatliche Zahlung eines Fremdvermietungszuschlags von 70,79 € ab dem 01. April 2013 mit der Begründung, die Klägerin gehöre nicht zu dem wohnungsfürsorgeberechtigten Personenkreis und der Bund habe die Subventionen widerrufen. Eine Berechnung oder Erläuterung war nicht beigefügt.
Unter dem 10. April 2013 teilte die Beklagte mit, dass der Bund auf die Bezuschussung verzichtet habe. Unter Berücksichtigung der vom Bund gewährten Subventionen in Höhe von 46.568,47 € betrage die Miete für Bundesbedienstete 5,40 €/ m². Die tatsächliche Kostenmiete belaufe sich auf 6,66 €/ m². Aus dem Differenzbetrag von 1,26 €/m² ergebe sich bei einer Wohnfläche von 56,18 m² ein Fremdvermietungszuschlag von 70,79 € monatlich, es sei denn, die Klägerin könne ihre Berechtigung nachweisen. …
Eine Woche später wies der Mieterverein die Beklagte darauf hin, dass die Erhöhungserklärung vom 12. März 2013 nicht den Formerfordernissen des § 10 Abs. 1 WoBindG entspricht, da es an einer nachvollziehbaren Berechnung und Erläuterung fehle und forderte von der Beklagten Auskunft über das Besetzungsrecht des Bundes.
Die Beklagte hielt an einem Fremdvermietungszuschlag fest und wies nochmals darauf hin, dass bei einem Nachweis, dass die Klägerin Bedienstete des Bundes ist, sie die Angelegenheit zur erneuten Prüfung an die Bundesanstalt weiterleiten werde.
Im August 2013 bestätigte die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, dass der Bund die freiwillige Zinsabsenkung für das Wohnungsfürsorgedarlehen hinsichtlich der fremdvermieteten Wohnungen überprüft und mit Wirkung zum 01. April 2013 widerrufen hat.
Die Klägerin behauptet, sie sei keine Fremdmieterin, sondern gehöre zu dem berechtigten Personenkreis. Seit Mai 1971 sei sie beim Bundesinstitut für gesundheitlichen Verbraucherschutz und Veterinärmedizin tätig gewesen und jetzt Frührentnerin. Zum Beweis hat die Klägerin eine Bestätigung des Bundesinstituts für Risikobewertung vom 16. August 2013 eingereicht, in dem ihr bestätigt wird, dass sie vom 01.05.1971 bis 1994 beim Bundesgesundheitsamt, vom 01.07.1994 bis 31.10.2002 beim Bundesinstitut für gesundheitlichen Verbraucherschutz und Veterinärmedizin und vom 01.11.2002 bis zum 30.04.2003 im Bundesinstitut für Risikobewertung beschäftigt war. Ferner hat sie ein Schreiben der VBL eingereicht, aus dem hervorgeht, dass die Betriebsrente der Klägerin zum 01.07.2013 erhöht wird.
Die Klägerin beantragt, festzustellen, dass die Mieterhöhungserklärung vom 12. März 2013 ergänzt durch das Schreiben vom 10. April 2013, unwirksam ist und die Miete für ihre Wohnung …., 10000 Berlin, im 1. Obergeschoss rechts, nicht erhöht hat.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte meint, sie habe den Erhöhungsgrund im Schreiben vom 12. März 2013 ausführlich erläutert. Sie behauptet, ihr liege kein Nachweis vor, dass die Klägerin zum wohnungsfürsorgebe-rechtigten Personenkreis gehöre. Wohnungsfürsorgeberechtigt seien z.B. Beamte , Soldaten etc. Ein Verzicht könne auch bei Beziehern von Transfereinkommen geltend gemacht werden. …
Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig und begründet. Der Klägerin steht das notwendige Feststellungsinteresse gemäß § 256 ZPO zur Seite, denn die Klägerin berühmt sich weiterhin einer Mieterhöhung um 70,79 € aufgrund des Schreibens vom 12. März 2013.
Die Klage ist auch begründet. Die Grundmiete für die von der Klägerin angemietete Wohnung hat sich aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 12. März 2013 nicht ab dem 01. April 2013 um 70.79 € erhöht.
Die Mieterhöhungserklärung ist formell unwirksam. Sie entspricht nicht den Anforderungen von § 10 Abs. 1 WoBindG, wonach die Erhöhung zu erläutern und zu berechnen sowie eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung beizufügen ist (BGH GE 2011, 815; LG Berlin GE 2013, 269 f.). Die Beklagte hat die Grundlagen der Mieterhöhungserklärung, nämlich die Höhe der widerrufenen Zinssubventionen durch den Bund und den sich daraus ergebenden Differenzbetrag je m² nicht angegeben und auch die Erhöhung nicht auf dieser Grundlage berechnet. Vielmehr ist in dem Schreiben der Erhöhungsbetrag lediglich mit 70,79 € ausgewiesen, ohne dass für die Klägerin erkennbar ist, wie er von der Beklagten berechnet worden ist. Auch der erforderliche Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung war der Mieterhöhungserklärung nicht beigefügt. Es genügt auch nicht, dass die Beklagte in ihrem Schreiben vom 10. April 2013 die Erhöhung berechnet und erläutert und der Klägerin einen Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung vorgelegt hat. Denn die Berechnung und Erläuterung muss sich aus dem Mieterhöhungsschreiben selbst ergeben und kann nicht getrennt voneinander erfolgen.
Darüber hinaus hat die Beklagte nicht dargelegt, dass die Klägerin nicht zu den wohnungsfürsorgeberechtigten Personen gehört. Die Klägerin hat durch das Schreiben des Bundesinstituts für Risikobewertung und das Schreiben der VBL nachgewiesen, dass sie ab 1971 durchgängig im öffentlichen Dienst beschäftigt gewesen ist. Dass Beschäftigte im öffentlichen Dienst nicht zu dem wohnungsfürsorgeberechtigten Personenkreis gehören, hat die Beklagte nicht dargelegt, denn sie hat trotz entsprechender Aufforderung durch die Klägerin nicht mitgeteilt, wie der Bund sein Besetzungsrecht für die streitgegenständliche Wohnung ausgeübt hat. Der Bund hat sich zwar in § 10 des Darlehensvertrages ein Besetzungsrecht einräumen lassen, nach dem die Beklagte verpflichtet ist, jede mit dem Darlehen geförderte Wohnung nur an die Personen zu vermieten, die ihr vom Bund als Mieter benannt werden. Welcher Personenkreis dies im Einzelnen ist, hat die Beklagte bisher aber weder dargelegt noch hat sie hierfür einen Beweis angetreten. Die Beklagte hat lediglich eine beispielhafte Aufzählung „Beamte, Soldaten etc.“ geliefert, aus der sich nicht entnehmen lässt, welche Personen unter „et cetera“ fallen, ob hierunter beispielsweise Personen wie die Klägerin zu zählen sind, die bis zur ihrer Berentung im öffentlichen Dienst beschäftigt waren.
Es obliegt aber der Beklagten im Einzelnen darzulegen und im Bestreitensfall auch zu beweisen, dass der Mieter – von dem sie allein aus diesem Grund eine höhere Miete begehrt – nicht zu den wohnungsfürsorgeberechtigten Personen gehört. Denn es ist allein die Beklagte, die Kenntnis davon hat, in welcher Weise der Bund sein Besetzungsrecht an der streitgegenständlichen Wohnung ausgeübt hat. …
25.11.2013
