Leitsatz:
Wird der durch die abgegebene Rohrwärme und durch Ablesung nicht erfasste Wärmeverbrauch nicht nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt, ist mangels ordnungsgemäßer Verbrauchserfassung insgesamt nach Fläche abzurechnen und der auf den Wohnungsmieter entfallende Anteil um 15 Prozent zu kürzen.
AG Lichtenberg vom 8.12.2014 – 13 C 76/14 –
Mitgeteilt von RAin Jana Prokop
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
In vielen älteren Gebäuden sind die Heizleitungen in den beheizbaren Räumen über Putz verlegt und ungedämmt. Über diese Leitungen wird ein erheblicher Anteil der Wärme abgegeben.
Elektronische Heizkostenverteiler erfassen im Wesentlichen nur die Wärme, die die Heizkörper freisetzen. Wärme, die von ungedämmten Rohrleitungen abgegeben wird, bleibt weitgehend unberücksichtigt. Da sich die Umlage der verbrauchsabhängig zu verteilenden Heizkosten nach den erfassten Einheiten richtet, kommt es zu Verzerrungen bei der Kostenverteilung. Ein Teil der Mieter muss nahezu die gesamte Wärme bezahlen, die über die Rohrleitungen abgegeben wird. Die übrigen Mieter werden hingegen an diesem Verbrauch kaum beteiligt. Benachteiligt sind Mieter mit einem höheren Wärmebedarf.
Dieses Problem hat der Gesetzgeber mit der Neuschaffung der Sätze 3 und 4 des § 7 Absatz 1 HeizkostenVO zum 1.1.2009 zu ändern versucht:
§ 7 Abs.1 Satz 3 und 4
HeizkostenVO
In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt.
Die anerkannten Regeln der Technik hat der VDI in Gestalt der VDI-Richtlinie 2077 „Verbrauchskostenabrechnung für die Technische Gebäudeausrüstung“, Beiblatt „Verfahren zur Berücksichtigung des Rohrwärmeanteils“ geschaffen.
Das Amtsgerichtsurteil befasst sich mit dem Fall, dass der Vermieter die vorliegende Rohrwärmeproblematik ignoriert und das Ersatzverfahren nach der VDI 2077 nicht anwendet. Das Gericht entschied wie aus dem Leitsatz ersichtlich und führte aus:
„… Zuzugeben ist der Beklagten [= Vermieter], dass der Vermieter nach dem Gesetzeswortlaut die Regeln der Technik anwenden kann, nicht muss. Dies führt aber nicht dazu, dass er bei Nichtanwendung so gestellt wird, als ob der Verbrauch ordnungsgemäß erfasst worden wäre. Wäre dem so, hätte es der Gesetzänderung, welche ausnahmsweise die Abrechnung erlaubt, ohne ausreichende Verbrauchserfassung, nicht bedurft. Wird nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, gelten die allgemeinen Bestimmungen, die Abrechnung nach Fläche (§ 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB) abzüglich 15 Prozent (§ 12 Abs. 1 HeizkostenVO), worauf sich die Klägerin [= Mieterin] ausdrücklich beruft. Dieses Ergebnis steht dem Ziel der HeizkostenVO nur scheinbar entgegen. Die Regelungen sollen nicht nur den Mieter zu bewusstem Heizverhalten anregen, sondern auch den Vermieter anhalten, für ein effizientes Heizsystem zu sorgen und den technischen Zustand der Heizanlage zu verbessern.
Die Abrechnung der Heizkosten hat demnach nach Fläche zu erfolgen. Die Klägerin ist nicht gehalten, das Wahlrecht der Beklagten auszuüben und nach den Regeln der Technik abzurechen. Dieses Wahlrecht hatte nur der Vermieter und die Beklagte hat es bisher nicht wahrgenommen. Die von der Klägerin vorgenommene Abrechnung steht im Übrigen einem Nachweis der Beklagten, dass die von der Klägerin gezahlten Vorauszahlungen verbraucht wurden, nicht entgegen. Die Klägerin kann selbst die Abrechnung der Heizkosten vornehmen. Alle dafür erforderlichen Daten sind in der Abrechnung der Beklagten enthalten. Die Klägerin muss nicht abwarten, dass die Beklagte gegen sie Zahlungsklage aus der Abrechnung erhebt. ln einem solchen Zahlungsprozess des Vermieters hätte im Übrigen das Gericht den Anteil der Klägerin an den Heizkosten auszurechnen gehabt, soweit die Vorgaben dazu vorhanden sind. Nichts anders hat die Klägerin hier getan. …“
Urteilstext
Tatbestand
Die Klägerin begehrt als Mieterin von Wohnraum die Rückzahlung von Vorschüssen auf Betriebs- und Heizkosten, die sie für das Jahr 2012 an die Beklagte als Vermieter geleistet hat.
Die Parteien sind durch einen Mietvertrag über Wohnraum im 3. OG rechts der E.-Straße xx in 10xxx Berlin verbunden. Im Mietvertrag ist geregelt, dass die Klägerin eine Kaltmiete zahlt und zusätzlich monatliche Vorauszahlungen für Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkosten (§ 3 Mietvertrag). Hinsichtlich der Umlegung der Heizungs- und Warmwasserkosten sieht der Mietvertrag die Abrechnung nach Maßgabe der jeweils gültigen gesetzlichen Bestimmungen vor. „Sofern die Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen, werden 70 % der Kosten nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer und weitere 30 % nach der Wohnfläche verteilt.“ (nach Ziffer 17, Abs. (1) b) 2. Mietvertrag, Seite 6).
Unter dem 7.10.2013, korrigiert am 09.12.2013, ließ die Beklagte über die Nebenkosten des Jahres 2012 abrechnen. Dies ergab ein Guthaben zugunsten der Klägerin für die kalten Betriebskosten in Höhe von 562,48 €. Für die warmen Kosten zuzüglich Wasser/Abwasser berechnete die Beklagte eine Nachforderung in Höhe von 2.623,83 €. Nach Verrechnung des Guthabens mit der Nachforderung verlangte die Beklagte von der Klägerin eine Nachzahlung in Höhe von 2.061,35 €. ln der Abrechnung verteilte die Beklagte die Heizgrundkosten zu 30 % nach Fläche und weitere 70 % nach Verbrauch. ln dem Wohnhaus der Beklagten liegt sogenannte Rohrwärme vor. Die Voraussetzungen der Anwendbarkeit der VDI 2077 sind alle erfüllt. Wegen der Einzelheiten wird auf das Schreiben von techem an die Beklagte vom 17.06.2013 als Anlage zur Klageschrift verwiesen. Die Beklagte hat über elektronische Heizkostenerfassungsgeräte vom gesamten Wärmeverbrauch 13,4 % erfasst (104.339,27 kWh ./. 777.284,87 kWh = erfasste und abgerechnete Einheiten ./. Gesamtverbrauch Heizung, d.h. 82,01 %von 947.770 kWh). Der Anteil der Fläche der Wohnung der Klägerin an der Gesamtwohnfläche der abgerechneten Einheit beträgt 0,92 %, der Verbrauchsanteil der Klägerin an den erfassten Gesamteinheiten macht 5,96 % aus. Im Durchschnitt entfallen 12,68 Einheiten auf 1 m2 Wohnfläche (104.339,270 Einheiten ./. 8.227,88 m2 Fläche), auf die Wohnfläche der Klägerin 81,27 Einheiten je m2 ( 6.215,00 Einheiten./. 76,47 m2). Die Klägerin ließ der Abrechnung widersprechen insbesondere mangels Abrechnung der Heizkosten nach den anerkannten Regeln der Technik. Die Beklagte lehnte am 16.10.2013 eine Berechnung der Heizkosten nach VDI 2077 ab. Unter dem 30.01.2014 rechnete die Klägerin die Heizkosten nach Fläche abzgl. 15 % ab. Die Auszahlung des sich danach ergebenden Guthabens von 487,97 € zzgl. des Guthabens aus der Abrechnung der kalten Nebenkosten forderte die Klägerin erfolglos bis zum 20.2.2014.
Mit der Klage verfolgt sie dies Begehren weiter. Sie verlangt die Auszahlung des Guthabens aus der Abrechnung der kalten Kosten in Höhe von 562,48 € sowie das von ihr berechneten Guthaben aus der Abrechnung der warmen Kosten in Höhe von 487,97 €. Wegen der Einzelheiten der Berechnung wird auf die Klageschrift, Seite 3, 4 verwiesen.
Die Klägerin meint, die Beklagte hätte die Heizkosten nach anerkannten Regeln der Technik abrechnen müssen. Ihr Ermessen bzgl. deren Anwendbarkeit sei im konkreten Fall auf Null reduziert, da es sonst zu unbilligen Ergebnissen für die Mieter kommt.
Wegen Säumnis der Klägerin am 01.09.2014 ist die Klage durch Versäumnisurteil vom selben Tag abgewiesen worden. Gegen das am 04.09.2014 zugestellte Urteillegte die Klägerin am 08.09.2014 Einspruch ein.
Sie beantragt nun, das Versäumnisurteil aufzuheben und die Klägerin zu verurteilen, an sie 1.050,45 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 20.02.2014 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten.
Sie meint, die Auszahlung des Guthabens aus der Abrechnung der kalten Kosten sei wegen der Aufrechnung der Beklagten gegen die Forderung aus der Abrechnung der warmen Kosten nicht mehr möglich. Im Übrigen sei die Abrechnung der Heizkosten richtig. Die Verwendung des vereinbarten Umlagemaßstabes sei richtig. Die Beklagte habe keine Pflicht, nach VDI 2077 abzurechnen, die Klägerin keinen Anspruch auf Umlage der Kosten nach Fläche. Wegen der Abrechnung nach Verbrauch komme ein Kürzungsrecht von 15 % nicht in Betracht. Ferner widerspräche eine Abrechnung nach Fläche der HeizkostenVO. Die Klägerin würde von der Rohrwärme zudem profitieren.
Wegen des sonstigen Parteienvortrages wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Der form- und fristgerecht eingelegte Einspruch führt zur Aufhebung des Versäumnisurteils, da die zulässige Klage in Höhe von 824,84 € nebst tenorierten Nebenforderungen begründet und nur im Übrigen unbegründet ist.
Die Beklagte hat an die Klägerin 824,84 € zu zahlen, da sie in dieser Höhe Vorauszahlungen der Klägerin auf die Nebenkosten erhalten hat, ohne dass diese verbraucht wurden. Der Vermieter hat über die erhaltene Vorauszahlungen auf Nebenkosten abzurechnen (§ 556 Abs. 3 BGB). Nicht verbrauchte Vorauszahlungen sind zurückzuzahlen, was sich aus dem mit dem Erhalt der Zahlungen verbundenem Treuhandverhältnis ergibt.
Die Abrechnung der kalten Nebenkosten ergab ein unstreitiges Guthaben der Klägerin in Höhe von 562,48 €. Dieses hat die Beklagte an die Klägerin zu zahlen. Ihre Aufrechnung gegen den Auszahlungsanspruch mit einer Nachforderung aus der Abrechnung der warmen Kosten ging ins Leere, weil ihr der zur Aufrechnung gestellte Anspruch nicht zusteht. Die Beklagte kann aus der Abrechnung der warmen Kosten keine Zahlung von der Beklagten verlangen.
Die Abrechnung mag formell ordnungsgemäß sein, sie ist jedoch inhaltlich unrichtig.
Der Vermieter von Wohnraum muss Heizkosten nach Verbrauch abrechnen (§§ 1,2, HeizkostenVO). Der Anwendungsbereich der HeizkostenVO ist betroffen, jedenfalls behauptete selbst die Beklagte nichts Anderes. Ein Ausnahmefall der §§ 9 a, 11 Abs. 1 Ziffer 1b, c HeizkostenVO ist weder dargestellt noch er sichtlich. Nach der HeizkostenVO hat der Vermieter den Verbrauch der Nutzer zu erfassen (§ 4 HeizkostenVO) und danach abzurechnen (§§ 7, 8 HeizkostenVO). Wegen der vom Nutzer nicht beeinflussbaren Wärmeabgabe ungedämmter Heizrohrleitungen und der damit verbundenen Abrechnungsprobleme nach Verbrauch wird nunmehr, trotz nicht ausreichender Erfassung eines wesentlichen Wärmeverbrauches die Abrechnung nach anerkannten Regeln der Technik erlaubt. Der durch die Regeln der Technik bestimmte Verbrauch ist im Verhältnis 50 – 70 (§ 7 Abs. 1 Satz 5, 1 HeizkostenVO) auf die Nutzer umzulegen, der weitere Verbrauch nach Fläche (§ 7 Abs. 1 Satz 3 ff. HeizkostenVO). Dabei sollen die Voraussetzungen für die Anwendung der Regeln der Technik u.a. vorliegen, wenn mindestens 20 % des Wärmeverbrauches nicht durch Ablesung verursachergerecht erfasst werden kann (BR DrS 570/08 in Kreuzberg/Wien: Handbuch der Heizkostenabrechnung, 8. Auflage 2013, S.57). Die als anerkannte Regel der Technik vorhandene VDI 2077 stellt als Plausibilitätsgrenze auf einen erfassten Verbrauch von 43 % ab, der sich zusammensetzt aus dem erfassten Verbrauch und dem korrigierten Wärmanteil aus der zusätzlichen Rohrwärme (vgl. ista spezial: Berücksichtigung der Rohrwärmeabgabe in der Heizkostenabrechnung von ista Deutschland GmbH, Bezugsquelle: internet, www.ista.de).
Zuzugeben ist der Beklagten, dass der Vermieter nach dem Gesetzeswortlaut die Regeln der Technik anwenden kann, nicht muss. Dies führt aber nicht dazu, dass er bei Nichtanwendung so gestellt wird, als ob der Verbrauch ordnungsgemäß erfasst worden wäre. Wäre dem so, hätte es der Gesetzänderung, welche ausnahmsweise die Abrechnung erlaubt, ohne ausreichende Verbraucherfassung, nicht bedurft. Wird nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, gelten die allgemeinen Bestimmungen, die Abrechnung nach Fläche (§ 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB) abzüglich 15 % (§ 12 Abs. 1 HeizkostenVO), worauf sich die Klägerin ausdrücklich beruft. Dieses Ergebnis steht dem Ziel der HeizkostenVO nur scheinbar entgegen. Die Regelungen sollen nicht nur den Mieter zu bewusstem Heizverhalten anregen, sondern auch den Vermieter anhalten, für ein effizientes Heizsystem zu sorgen und den technischen Zustand der Heizanlage zu verbessern (vgl. Wall, Anmerkungen zu LG Neuruppin 27.03.2013, 1 S 75/12 in juris).
Die Abrechnung der Heizkosten hat demnach nach Fläche zu erfolgen. Die Klägerin ist nicht gehalten, das Wahlrecht der Beklagten auszuüben und nach den Regeln der Technik abzurechen. Dieses Wahlrecht hatte nur der Vermieter und die Beklagte hat es bisher nicht wahrgenommen. Die von der Klägerin vorgenommene Abrechnung steht im Übrigen einem Nachweis der Beklagten, dass die von der Klägerin gezahlten Vorauszahlungen verbraucht wurden nicht entgegen (vgl. BGH 09.03.2005, VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499 ff, juris). Die Klägerin kann selbst die Abrechnung der Heizkosten vornehmen (LG Berlin, Grundeigentum 2008, 268). Alle dafür erforderlichen Daten sind in der Abrechnung der Beklagten enthalten. Die Klägerin muss nicht abwarten, dass die Beklagte gegen sie Zahlungsklage aus der Abrechnung erhebt. ln einem solchen Zahlungsprozess des Vermieters hätte im Übrigen das Gericht den Anteil der Klägerin an den Heizkosten auszurechnen gehabt, soweit die Vorgaben dazu vorhanden sind. Nichts anders hat die Klägerin hier getan.
Der Abrechnung nach Fläche kann nicht entgegen gehalten werden, die Klägerin würde von der Rohrwärme profitieren. Dies ist nicht der Fall, wie der Vergleich der für die Klägerin angesetzten Einheiten mit dem Durchschnittsverbrauch zeigt (vgl. oben).
Auch im Fall der Anwendung des § 11 HeizkostenVO hätte eine Abrechnung nach Fläche erfolgen müssen.
Die Klägerin hat folgende Heizkosten zu tragen:
Gesamtkosten der Heizungsanlage: 97.506,50 € (S. 2 der techem Abrechnung vom 17.06.2013)
davon Heizkosten: 78.893,03 € (ebenda, Rest für Warmwasser) Heizkosten pro Quadratmeter Nutzfläche· 9,589 €/m2 (78.893,03 € ./. 8.227,880 m2) Gesamtkosten der Klägerin: 733,27 € ( 9,589 €/m2 x 76,470 m2)
davon 15 %: 109,99 €
Gesamtkosten der Klägerin abzgl. 15 %: 623,28 €
Aus der Abrechnung der Beklagten sind weitere Kosten unstreitig:
Warmwasseranteile von 51,90 € (Grundkosten) und 215,54 € (Verbrauchskosten) sowie Direktkosten von 1,34 € (Einzelschätzung Geräte) und Kaltwasserkosten von 225,58 € (von der Klägerin offensichtlich übersehen).
Damit entfallen auf die Klägerin:
623,28 € + 51,90 € + 215,54 € + 1,34 € + 225,58 € = 1.117,64 €.
Darauf hat die Klägerin Vorauszahlungen in Höhe von 1.380,00 € geleistet, weshalb ein Guthaben von 262,36 € verbleibt und an sie auszuzahlen ist.
Damit hat die Beklagte insgesamt 824,84 € (562,48 € + 262,36 €) an die Klägerin zu zahlen. Die weitere Klage war wie ausgeführt unbegründet.
Verzugszinsen schuldet die Beklagte nach Ablauf der gesetzten Frist am 20.02.2014, damit erst ab dem 21.02.2014 (§§ 286 Abs. 1, 188 Abs. 1 BGB). Der weitergehende Zinsantrag war unbegründet.
Die Parteien haben die Kosten des Rechtsstreits gemäß ihrem Anteil am Obsiegen und Unterliegen zu tragen(§ 92 Abs. 2 Ziffer 1 ZPO). Im Übrigen beruht die Kostenentscheidung auf § 344 ZPO.
Die weitere Nebenentscheidung beruht auf den §§ 708 Ziffer 11, 711 ZPO.
15.05.2017
