Leitsatz:
Hat der Mieter keine Genehmigung zur Hundehaltung und setzt er diese auch nach einer Abmahnung fort, kann der Vermieter wegen dieser Pflichtverletzung das Mietverhältnis ordentlich kündigen.
LG Berlin vom 18.5.2012 – 63 S 421/11 –
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Die Haltung von Hunden war nach dem Mietvertrag verboten, doch hatte sich der Vermieter bei Mietvertragsabschluss mündlich damit einverstanden erklärt, dass der Ehemann der Mieterin (der nicht selber in der Wohnung wohnte) seinen Hund bei Besuchen mitbringen durfte. Nachdem der Vermieter festgestellt hatte, dass die Mieterin den Hund permanent in der Wohnung hielt, hatte er sie mit Schreiben vom 8.1.2011 gebeten, die Hundehaltung zu beenden und mit Schreiben vom 11.3.2011 abgemahnt. Die nachfolgende Kündigung hielt das Landgericht für gerechtfertigt.
Der Vermieter habe ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des
Mietverhältnisses, da die Mieterin ihre vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt habe (§ 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB), indem sie entgegen der vertraglichen Vereinbarung einen (eigenen) Hund in der Wohnung gehalten habe. Es sei bei Mietvertragsbeginn in Abweichung zu dem im Mietvertrag enthaltenen Verbot mündlich lediglich vereinbart worden, dass der Ehemann der Mieterin einen Hund gelegentlich zu Besuchszwecken in die Wohnung mitbringen dürfe. Diese Erlaubnis habe die Mieterin überschritten und damit ihre vertraglichen Pflichten verletzt. Auch wenn der Hund sich gelegentlich bei dem Ehemann befinde und während der Arbeitszeit von einem Hundesitter betreut werde, handele es sich jedenfalls nicht um einen bloßen „Besuchshund“, der sich nur gemeinsam mit dem Ehemann der Mieterin zu Besuch in der Wohnung aufhalte und mit dem Ehemann die Wohnung wieder verlasse.
Hier könne daher nicht von einer nur unerheblichen Pflichtverletzung der Mieterin ausgegangen werden, da ihr mit Schreiben des Vermieters vom 11.3.2011 der Vertragsverstoß vor Augen geführt und Gelegenheit gegeben wurde, die Hundehaltung zu beenden.
Urteilstext
Aus den Gründen:
… I.
1. Die Bekl. sind Miete einer Wohnung der Kl.. Die Haltung von Hunden ist nach § 7 des Mietvertrages verboten, doch hat sich die Kl. bei Mietvertragsabschluss damit einverstanden erklärt, dass der Ehemann der Bekl. zu 2 (der nicht selber in der Wohnung wohnt) seinen Hund bei Besuchen mitbringen darf. Die Kl., die behauptet, dass die Bekl. den Hund permanent in der Wohnung hielten, hat die Bekl. mit Schreiben vom 8.1.2011 gebeten, die Hundehaltung zu beenden und mit Schreiben vom 11.3.2011 abgemahnt. Mit Schreiben vom 11.3.2011 und erneut in der Klageschrift erklärte die Kl. die fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Die auf Räumung und Herausgabe der Mieterwohnung gerichtete Klage hat das Amtsgericht abgewiesen.
2. … Die Berufung hat in der Sache Erfolg. Die Kl. hat einen Anspruch gegen die Bekl. gem. § 546 BGB auf Räumung und Herausgabe der von ihnen innegehaltenen Wohnung, da jedenfalls die in der Klageschrift erklärte ordentliche Kündigung das Mietverhältnis zum 31.8.2011 (vgl. § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB) beendet hat.
Die Kl. Hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB, da die Bekl. ihre vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt haben (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), indem sie entgegne der vertraglichen Vereinbarung einen (eigenen) Hund in der Wohnung gehalten haben. Es war – was zwischen den Parteien unstreitig ist – bei Mietvertragsbeginn in Abweichung zu dem in § 7 des Mietvertrags enthaltenen Verbot mündlich lediglich vereinbart worden, dass der Ehemann der Bekl. zu 2) einen Hund gelegentlich zu Besuchszwecken in die Wohnung mitbringen darf. Diese Erlaubnis haben die Bekl. überschritten und damit ihre vertraglichen Pflichten verletzt. Die Bekl. haben bereits vorprozessual im Schreiben vom 13.1.2011 und auch in zweiter Instanz im Rahmen der mündlichen Verhandlung dargelegt, dass der Hund (u.a.) der Bekl. zu 2) gehört und von dieser regelmäßig in der Wohnung gehalten wird. Auch wenn der Hund sich gelegentlich bei dem Ehemann der Bekl. zu 2) befindet und während der Arbeitszeit von einem Hundesitter betreut wird, handelt es sich jedenfalls nicht um einen bloßen „Besuchshund“, der sich nur gemeinsam mit dem Ehemann der Bekl. zu 2) zu Besuch in der Wohnung aufhält und mit dem Ehemann die Wohnung wieder verlässt.
Die Pflichtverletzung der Bekl. ist auch nicht nur unerheblich. Insofern ist zu beachten, dass die Kl. die Bekl. mit Schreiben vom 11.3.2011 hinsichtlich der unzulässigen Hundehaltung vergeblich abgemahnt hat. Zwar setzt die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann die Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung ein zusätzliches Gewicht verleiht (vgl. BGH, Urt. v. 28.11.2007 – VIII ZR 145/07, GE 2008, 114).
Hier kann daher nicht von einer nur unerheblichen Pflichtverletzung der Bekl. ausgegangen werden, da ihnen mit Schreiben der Kl. vom 11.3.2011 der Vertragsverstoß vor Augen geführt und Gelegenheit gegeben wurde, die Hundehaltung zu beenden.
14.06.2017
