Leitsatz:
Eine Indexmietvereinbarung in der es unter anderem heißt „… Die Miete bleibt, von Erhöhungen nach den § 559 bis 560 BGB abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert …“ ist unwirksam.
AG Kreuzberg vom 27.10.2022 – 18 C 14/22 –
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Die Parteien stritten um die Wirksamkeit einer Indexklausel.
Der Mietvertrag enthielt die Vereinbarung einer Indexmiete gemäß § 557 b BGB mit auszugsweise folgendem Inhalt: „Die Miete ist ab dem Beginn des Mietverhältnisses wertgesichert. (…) Die Miete bleibt, von Erhöhungen nach den § 559 bis 560 BGB abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert …“
Die Mieterin begehrte die Feststellung der Unwirksamkeit dieser Klausel und Rückzahlung überzahlter Mieten.
Das Amtsgericht gab der Klage der Mieterin statt. Die vereinbarte Klausel sei unwirksam. Gemäß § 557 b Abs. 2 S. 2 BGB könne eine Erhöhung nach § 559 BGB neben einer vereinbarten Indexmiete nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Dieser Regelung – von der gemäß § 557 b Abs. 5 BGB nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen darf – widerspreche die mietvertragliche Regelung des Mietvertrags, da diese Regelung keine Einschränkung dahingehend enthalte, aufgrund welcher baulichen Maßnahmen der Vermieter die Miete neben einer vereinbarten Indexmiete erhöhen dürfe. Diese vertragliche Regelung unterliege als sogenannte Preis-Nebenabrede der Inhaltskontrolle gemäß §§ 305 ff. BGB, wonach bei Zweifeln am Inhalt der Klausel die verbraucherfreundlichste Fassung gelte (§ 305 c Abs. 2 BGB).
Die Indexmietvereinbarung sei aufgrund des Widerspruchs zu § 557 b Abs. 2 S. 2 BGB nicht wirksam zustande gekommen. Denn auch ein Weglassen gesetzlicher Einschränkungen stelle ein Abweichen im Sinne des § 557 b Abs. 5 BGB dar.
Dass die Vermieterin in einem Schreiben bestätigt habe, dass keine Mietanpassung nach § 559 BGB geltend gemacht werde, führe zu keiner anderen rechtlichen Bewertung. Denn dieses Schreiben sei nicht durch entsprechende Einigung der Parteien zum Vertragsinhalt geworden.
21.03.2023
