Leitsatz:
Eine wirksame Ankündigung von Instandsetzungsmaßnahmen in der Wohnung des Mieters erfordert auch die Benennung der ausführenden Fachfirmen sowie die Angabe eines konkreten Datums, wann deren Mitarbeiter die Wohnung betreten; die bloße Angabe eines Zeitraumes reicht nicht aus. Des Weiteren sind Art und Umfang der vorgesehenen Arbeiten und mögliche Folgen für die Nutzbarkeit der Wohnung mitzuteilen.
LG Berlin vom 18.2.2019 – 65 S 5/19 –
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Wenn eine Instandsetzungsankündigung unwirksam ist, weil sie Mindestanforderungen nicht erfüllt, muss der Mieter die Instandsetzung nicht dulden und Handwerker nicht in die Wohnung lassen.
Zwar unterliegt die seit dem Mietrechtsänderungsgesetz von 2013 ausdrücklich gesetzlich geregelte Ankündigungspflicht von Instandsetzungsarbeiten nach § 555 a Abs. 2 BGB – anders als die Modernisierungsankündigung nach § 555 c BGB – keiner besonderen Form oder Frist.
Wie jede Ankündigungs- oder Mitteilungspflicht sei diese – so das Landgericht – aber kein Selbstzweck, sondern habe sich mit Blick auf ihren Sinn und Zweck am Informationsinteresse des Erklärungsempfängers, also des Mieters, zu orientieren. Wie bei der Modernisierungsankündigung gelte insoweit für die Ankündigung nach § 555 a Abs. 2 BGB, dass sie den Mieter vor allem früh- beziehungsweise rechtzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen informieren soll. Die Erheblichkeitsschwelle für die Ankündigungspflicht lasse zudem darauf schließen, dass sich die zeitliche Komponente (Rechtzeitigkeit), aber auch die inhaltlichen Anforderungen nach der Art und dem Umfang der in Aussicht genommenen Arbeiten richteten. In Abhängigkeit von der Dringlichkeit der Maßnahmen (§ 555 a Abs. 2 Hs. 2 Alt. 2 BGB) müsse dem Mieter in jedem Fall ausreichend Zeit bleiben, sich auf die damit einhergehenden Behinderungen durch notwendige organisatorische Vorsorgemaßnahmen einzustellen.
Im zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter mit Schreiben vom 20.1. 2018 den Austausch des Nachtspeicherofens ohne Mitteilung weiterer Informationen für die 9. Kalenderwoche angekündigt. Das Landgericht hielt diese Ankündigung bereits in zeitlicher Hinsicht für nicht konkret genug. Denn die bloße Angabe eines Zeitraums, nicht jedoch eines konkreten Datums, genüge nicht den oben genannten Anforderungen. Das gelte insbesondere vor dem Hintergrund des hier im Raum stehenden Umfangs der Arbeiten und der mit ihrer Ausführung zu vermutenden Beeinträchtigungen für die Mieter, wobei hier hinzukomme, dass die Mieterin über 80 Jahre alt und schwer krank sei.
Zwar habe der Vermieter den Ablauf der Arbeiten im Nachgang konkretisiert, dies allerdings, ohne dass für einen nicht auf den Abbau von Nachtspeicheröfen spezialisierten Laien verständlich wäre, inwieweit die Nutzung der Wohnung beziehungsweise unter welchen Bedingungen ein Verbleib darin möglich sei. So sei etwa für den insoweit nicht vorgebildeten Mieter unverständlich, welche Ausmaße und Beeinträchtigungen etwa das „Andocken einer Unterdruckhaltung an den Sanierungsbereich zum Erzeugen des gesetzlich vorgeschriebenen Unterdrucks von 20 PA während der Arbeitszeiten“ oder das „Andocken einer Mehrkammer-Personalschleuse an die Arbeitskammer gemäß den Vorschriften der TRS 519“ annehme. Die Mitteilung Spezialkenntnisse voraussetzender Angaben genüge ersichtlich nicht dem Informationsinteresse des Mieters als Verbraucher im Sinne des § 13 BGB. Ahnen lasse sich im Zusammenhang mit der „Mehrkammer-Personalschleuse“, dass möglicherweise die – bei Wohnungen nicht unübliche – Möblierung den von der Beklagten in Aussicht genommenen Installationen im Wege stehen könnte.
Vor diesem Hintergrund falle die fehlende Mitteilung des Beginns der Arbeiten besonders ins Gewicht.
Auf welches schützenswerte Interesse der Vermieter im Übrigen seine Auffassung stütze, den Mietern die von ihm beauftragte Fachfirma nicht benennen zu müssen, erschließe sich nicht. Es sei demgegenüber offenkundig, dass ein Mieter nicht jeden, der Einlass begehrend an der Wohnungstür steht und behauptet, vom Vermieter beauftragt zu sein, in die Wohnung lassen sollte, wobei auch hier das hohe Alter der Mieterin und ihre schwere Erkrankung zusätzlich ins Gewicht falle. Ebenso offenkundig sei, dass dem Mieter eine Überprüfung der Zuverlässigkeit der beauftragten Firma möglich sein müsse, wenn er – wie im Fall von Instandsetzungsarbeiten in der Wohnung – ihm fremde, von ihm nicht ausgewählte Personen in sein privates, mit persönlichen (Wert-)Gegenständen ausgestattetes Rückzugsgebiet lassen müsse.
Urteilstext
Aus den Gründen:
II. … Zutreffend hat das Amtsgericht den … bei Erhaltungsmaßnahmen maßgeblichen Pflichtenkreis der Parteien eines Wohnraummietvertrags nach § 555 a BGB konkretisiert.
Danach hat der Mieter Erhaltungsmaßnahmen zu dulden, § 555 a Abs. 1 BGB; der Vermieter hat sie dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, soweit nicht eine – hier weder vorgetragene noch ersichtliche – Ausnahme nach § 555 a Abs. 2 Hs. 2 BGB vorliegt.
Soweit die Beklagte den Ansatz des Amtsgerichts beanstandet, lässt sie offen, worauf sie ihre Auffassung stützt, die Anwendung des § 555 a Abs. 2 BGB sei für den (nicht ganz seltenen) Fall der Beseitigung … vom Mieter angezeigter Mängel ausgeschlossen. Dem Wortlaut der Regelung lässt sich eine solche Einschränkung nicht entnehmen. Da die Kenntnis vom Instandsetzungsbedarf innerhalb der dem Mieter zum Alleingebrauch überlassenen Räumlichkeiten mangels Kenntnis des Vermieters regelmäßig eine Anzeige des Mangels voraussetzt, im Übrigen gerade die Ausführung von Arbeiten im privaten Rückzugsbereich des Mieters ein besonderes Informationsbedürfnis auslöst, würde die Vorschrift – ohne jeden Anhaltspunkt im Gesetzestext – de facto jeden sinnvollen Anwendungsbereich verlieren.
Die seit dem Mietrechtsänderungsgesetz (2013) ausdrücklich gesetzlich geregelte Ankündigungspflicht von Instandsetzungsarbeiten, die auch zuvor anerkannt war (vgl. BGH, Urt. v. 4.3.2009 – VIII ZR 110/08, GE 2009,646 [= WuM 2009, 290],juris Rn. 16) unterliegt – anders als die Modernisierungsankündigung nach § 555 c BGB – keiner besonderen Form oder Frist, wobei es sich dabei um eine bewusste Entscheidung des Gesetzgebers handelt (vgl. BT-Drs. 17/10485, S. 18), die den Bedürfnissen der Praxis entspricht (vgl. Eisenschmid in: Schmidt/Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., 2018, § 555 a Rn. 37, m.w.N. vgl. zu allem auch: Kammer, Urt. v. 17.3.2016 – 65 S 289/15, WuM 2016, 285, nach juris Rn. 8 ff.).
Wie jede Ankündigungs- oder Mitteilungspflicht ist diese kein Selbstzweck, sondern hat sich mit Blick auf ihren Sinn und Zweck am Informationsinteresse des Erklärungsempfängers zu orientieren. Wie bei der Modernisierungsankündigung gilt insoweit für die Ankündigung nach § 555 a Abs. 2 BGB, dass sie den Mieter vor allem früh- bzw. rechtzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen informieren soll (vgl. auch BT-Drs. 14/4553, S. 37 für die Modernisierungsankündigung). Die Erheblichkeitsschwelle für die Ankündigungspflicht lässt zudem darauf schließen, dass sich die zeitliche Komponente (Rechtzeitigkeit), aber auch die inhaltlichen Anforderungen nach der Art und dem Umfang der in Aussicht genommenen Arbeiten richten. In Abhängigkeit von der Dringlichkeit der Maßnahmen (§ 555 a Abs. 2 Hs. 2 Alt. 2 BGB) muss dem Mieter in jedem Fall ausreichend Zeit bleiben, sich auf die damit einhergehenden Behinderungen durch notwendige organisatorische Vorsorgemaßnahmen einzustellen (vgl. Eisenschmid in: Schmidt Futterer, a.a.0.; Kammer, Urt. v. 17.3.2016, a.a.O.; Kammer, Urt. v. 17.3.2016 – VIII ZR 289/15, WuM 2016, 285, nach juris Rn. 8 ff.).
Hier hat die Beklagte die Instandsetzungsarbeiten bereits in zeitlicher Hinsicht nicht konkret angekündigt, insbesondere keinen konkreten Termin für den Beginn der Arbeiten genannt.
Das nunmehr erstmals in Bezug genommene Schreiben vom 20.1.2018, in dem der Austausch des Nachtspeicherofens ohne Mitteilung weiterer Informationen für die 9. Kalenderwoche angekündigt wird, wird erstmals in den Rechtsstreit eingeführt. …
Unabhängig davon genügt die bloße Angabe eines Zeitraums, nicht jedoch eines konkreten Datums nicht den o. g. Anforderungen. Das gilt insbesondere vor dem Hintergrund des hier im Raum stehenden Umfangs der Arbeiten und der mit ihrer Ausführung zu vermutenden, von der Beklagten allerdings auch nicht näher angegebenen Beeinträchtigungen für die Kläger, wobei hier hinzukommt, dass die Klägerin über 80 Jahre alt und schwer krank ist.
Die Beklagte hat erstmals in der Klageerwiderung den Ablauf der Arbeiten konkretisiert, dies allerdings, ohne dass für einen nicht auf den Abbau von Nachtspeicheröfen spezialisierten Laien verständlich wäre, inwieweit die Nutzung der Wohnung bzw. unter welchen Bedingungen ein Verbleib darin möglich ist. So ist etwa für den insoweit nicht vorgebildeten Mieter unverständlich, welche Ausmaße und Beeinträchtigungen etwa das „Andocken einer Unterdruckhaltung an den Sanierungsbereich zum Erzeugen des gesetzlich vorgeschriebenen Unterdrucks von 20 PA während der Arbeitszeiten“ oder das „Andocken einer Mehrkammer-Personalschleuse an die Arbeitskammer gem. den Vorschriften der TRS 519“ annimmt. Die Mitteilung Spezialkenntnisse voraussetzender Angaben genügt ersichtlich nicht dem Informationsinteresse des Mieters als Verbraucher i.S. d. § 13 BGB. Ahnen lässt sich im Zusammenhang mit der „Mehrkammer-Personalschleuse“, dass möglicherweise die- bei Wohnungen nicht unübliche – Möblierung den von der Beklagten in Aussicht genommenen Installationen im Wege stehen könnte.
Vor diesem Hintergrund fällt die fehlende Mitteilung des Beginns der Arbeiten besonders ins Gewicht.
Auf welches schützenswerte Interesse die Beklagte im Übrigen ihre Auffassung stützt, den Klägern die von ihr beauftragte Fachfirma nicht benennen zu müssen, erschließt sich nicht. Es ist demgegenüber offenkundig, dass ein Mieter nicht jeden, der Einlass begehrend an der Wohnungstür steht und behauptet, vom Vermieter beauftragt zu sein, in die Wohnung lassen sollte, wobei auch hier das hohe Alter der Klägerin und ihre schwere Erkrankung zusätzlich ins Gewicht fällt. Ebenso offenkundig ist, dass dem Mieter eine Überprüfung der Zuverlässigkeit der beauftragten Firma möglich sein muss, wenn er- wie im Fall von Instandsetzungsarbeiten in der Wohnung – ihm fremde, von ihm nicht ausgewählte Personen in sein privates, mit persönlichen (Wert-)Gegenständen ausgestattetes Rückzugsgebiet lassen muss. …
21.10.2019
