Leitsatz:
Eine formularvertragliche Kleinreparaturklausel, die ausdrücklich auch solche Teile der Mietsache umfasst, die nicht dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (hier: „Spiegel, Verglasungen, Beleuchtungskörper usw.“), benachteiligt den Mieter unangemessen und ist nach § 307 BGB insgesamt unwirksam.
AG Zossen vom 11.6.2015 – 4 C 50/15 –
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Die Klausel lautete: „Die Kosten der kleinen Instandhaltungen, die während der Mietdauer erforderlich werden, sind vom Mieter zu übernehmen, soweit die Schäden nicht vom Vermieter zu vertreten sind. Die Kleininstandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden bis zu einem Betrag von 100 Euro. Im Einzelfall an Teilen der Wohnung, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie zum Beispiel Hähne und Schalter für Wasser, Gas und Elektrizität, Jalousien, Markisen, WC und Badezimmereinrichtung, Verschlussvorrichtungen für Fenster, Türen, Fensterläden, Heiz-, Koch- und Kühleinrichtungen, Spiegel, Verglasungen, Beleuchtungskörper usw. Die Verpflichtung besteht nur bis zu einer jährlichen Gesamtsumme aller Einzelreparaturen bis zu 8 Prozent der Jahresbruttokaltmiete.“
Das Amtsgericht lies ausdrücklich offen, ob die Kostenobergrenze von 100 Euro pro Einzelreparatur beziehungsweise 8 Prozent der Jahresbruttokaltmiete als Höchstgrenze für alle Kleinreparaturen noch wirksam ist. Entscheidend, so das Gericht, sei aber, dass die verwendete Klausel nicht beschränkt sei auf diejenigen Teile der Mietsache, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Dies treffe aber auf Spiegel, Verglasungen und Beleuchtungskörper nicht zu. Insoweit benachteilige die Kleinreparaturklausel den Mieter unangemessen und sei unwirksam.
Urteilstext
Gründe
Gemäß § 495 a ZPO bestimmt das Gericht das Verfahren nach billigem Ermessen. Innerhalb dieses Entscheidungsrahmens berücksichtigt das Gericht grundsätzlich den gesamten Akteninhalt. Danach hat die zulässige Klage in der Sache keinen Erfolg. Den Klägern steht der geltend gemachte Anspruch auf Erstattung von Reparaturkosten in Höhe von insgesamt 43,89 € für die Reparatur der Flurbeleuchtung gegen die Beklagten nicht zu. Grundsätzlich obliegt die Erhaltung der Mietsache und die diesbezügliche Kostentragung dem Vermieter und damit den Klägern. Sie kann im Mietvertrag zwar teilweise auf den Mieter, hier die Beklagten, übertragen werden. Zwar haben die Parteien in dem Mietvertrag in § 8 Ziff. 2. folgende Regelung vereinbart: „Die Kosten der kleinen Instandhaltungen, die während der Mietdauer erforderlich werden, sind vom Mieter zu übernehmen, soweit die Schäden nicht vom Vermieter zu vertreten sind. Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden bis zum Betrag von € 100,– im Einzelfall an Teilen der Wohnung, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie z. B. Hähne und Schalter für Wasser, Gas und Elektrizität, Jalousien, Markisen, WC- und Badezimmereinrichtungen, Verschlussvorrichtungen für Fenster, Türen, Fensterläden, Heiz-, Koch- und Kühleinrichtungen, Spiegel, Verglasungen, Beleuchtungskörper usw. Die Verpflichtung besteht nur bis zu einer jährlichen Gesamtsumme aller Einzelreparaturen von bis zu 8 % der Jahresbruttokaltmiete.“ Diese Klausel hinsichtlich der Kostentragung von Kleinreparaturen ist jedoch unwirksam, weil sie eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, hier der Beklagten, darstellt. Derartige Vertragsklauseln weichen von dem Grundsatz des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ab, wonach der Vermieter, nicht der Mieter verpflichtet ist, die Mietsache in dem zum vertragsgemäßen Gebrauch erforderlichen Zustand zu erhalten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind Reparaturklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen deshalb nur wirksam, wenn sie gegenständlich und betragsmäßig in dem gebotenen Umfang beschränkt sind (BGH Urteil vom 10.02.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 343/08 mit weiteren Nachweisen). Sie müssen der Höhe nach auf einen Kleinstbetrag pro Einzelreparatur sowie auf einen Gesamtbetrag pro Jahr begrenzt sein. Ob die von den Parteien im Februar 2007 vereinbarte Kostengrenze von € 100,– pro Einzelreparatur sowie der in der Klausel festgelegten Höchstgrenze von 8 % der Jahresbruttokaltmiete noch zulässig ist, kann offen bleiben. Die von den Klägern verwendete Klausel beschränkt sich nicht auf diejenigen Teile der Mietsache beziehen, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, und ist deshalb gem. § 307 BGB unwirksam.
Nach der Rechtsprechung dürfen sich sog. Kleinreparaturklauseln nur auf diejenigen Teile der Mietsache beziehen, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Hierzu gehören Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Weiter gehören dazu wohl auch Rollläden, Markisen, Jalousien und eventuell mitvermietete Einrichtungsgegenstände wie etwa Kühlschränke, Waschmaschinen und dergleichen. Derartige Klauseln dürfen aber nicht so gefasst sein, dass hierunter auch Rohre und elektrische Leitungen oder solche Gegenstände fallen, mit denen der Mieter so gut wie nicht in Berührung kommt (vgl. BGHZ 108, 1; AG Brandenburg, Urteil vom 06. März 2008 – 31 C 306/07 -, juris). Die von den Klägern verwendete Klausel betrifft jedoch auch Spiegel, Verglasungen, Beleuchtungskörper usw. Diese in der Klausel genannten Gegenstände sind in dieser Aufzählung nicht enthalten, und dies ist sachgerecht, weil Glasscheiben, Spiegel und Beleuchtungskörper nicht wie etwa Türverschlüsse, Koch- oder Heizeinrichtungen dem ständigen Zugriff des Mieters unterliegen. Vielmehr finden sich in der Aufzählung im Hinblick auf Fenster nur die Fensterverschlüsse, die auf Grund des Schließens bzw. Öffnens des Fensters vom Mieter tatsächlich in hohem Maße in Anspruch genommen werden. Dass auch die Glasscheiben durch diesen Gebrauch in erhöhtem Maße der Abnutzung unterliegen, ist nicht ersichtlich und dürfte damit den Grund dafür bilden, daß die Glasscheiben in der Aufzählung der Gegenstände, auf die sich die Kleinreparaturklausel beziehen kann, bewußt nicht aufgenommen wurden (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 29. Juni 1990 – 324 O 75/90 -, juris). Gleiches gilt für die genannten Spiegel und Beleuchtungskörper.
Eine geltungserhaltende Reduktion findet nicht statt.
Fehlt es danach an einer wirksamen Vereinbarung zur Übernahme der mit der Klage geltend gemachten Reparaturkosten durch die Beklagten, kann der Kläger deren Erstattung von den Beklagten nicht verlangen.
Die Zinsforderung teilt das Schicksal der Hauptforderung.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.
29.06.2017
