Leitsätze:
Der Erwerber vermieteten Wohn- oder Gewerberaums kann durch eine entsprechende Regelung im notariellen Kaufvertrag wirksam gemäß § 185 BGB ermächtigt werden, Kündigungserklärungen im eigenen Namen für den Veräußerer abzugeben.
Wie beim Rechtsinstitut der Stellvertretung ist aber auch bei der Ermächtigung in der Regel Offenkundigkeit darüber zu fordern, wer letztlich Zurechnungsobjekt der Kündigungserklärung ist.
In einem Schreiben der Hausverwaltung des Inhalts, dass der Erwerber zu einem bestimmten Termin Eigentümer des Grundstücks geworden sei, liegt keine ausreichende Offenlegung der Ermächtigung.
Die fehlende Offenlegung der Ermächtigung begründet einen Verstoß gegen die gesetzliche Schriftform des § 568 BGB und führt zur Unwirksamkeit der Kündigungserklärung.
Der Mieter ist in einem solchen Fall nicht gehalten, die Kündigungserklärung gemäß § 174 BGB analog beziehungsweise gemäß §§ 182, 111 BGB zurückzuweisen, da die Erklärung ja nicht wegen eines Mangels der Ermächtigung unwirksam ist, sondern weil die Ermächtigung überhaupt nicht offengelegt wurde.
AG Charlottenburg vom 3.12.2013 – 203 C 278/12 –
Mitgeteilt von RA Johann Heinrich Lüth
Urteilstext
Tatbestand:
Nachdem die Klägerin ihre Klage auf Zahlung rückständiger Mieten und Betriebskosten teilweise zurückgenommen hat und die Parteien den Rechtsstreit teilweise in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, streiten sie nur noch über die Räumung der Wohnung.
Die Beklagte hat mit Vertrag vom 03.11.2005 die streitgegenständliche Wohnung ab dem 01.02.2006 angemietet. Die Klägerin erwarb das Grundstück und wurde am 03.05.2012 in das Grundbuch eingetragen. Nach § 4 Ziffer 2.1 des notariellen Kaufvertrages hat der Verkäufer alle ihm zustehenden auf Zahlung gerichteten Ansprüche gegen die Mieter, soweit sie ab dem Stichtag entstanden sind, an die Käuferin abgetreten. Darüber hinaus hat der Verkäufer die Käufer ermächtigt, ab dem Stichtag alle Rechtendes Verkäufers aus den bestehenden Mietverhältnissen im eigenen Namen gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen. Auf die notarielle Urkunde des Notars S. Blatt 153-155 wird Bezug genommen. Der vereinbarte Stichtag für den Nutzen- und Lastenwechsel war der 01.11.2011. Unter dem 30.05.2013 ermächtigte die Verkäuferin die Klägerin nochmals ausdrücklich ab dem Stichtag – 01.11.2011 – Kündigungen bestehender Mietverhältnisse für das Objekt K.-straße 70 im eigenen Namen und auf eigene Rechnung zu erklären.
Mit Schreiben vom 26.10.2011 informierte die Hausverwaltung des Voreigentümers die Beklagten über den Verkauf des Grundstücks und den bevorstehenden Wechsel der Hausverwaltung zum 01.11.2011. Mit Schreiben vom 31.10.2011 teilte die Hausverwaltung der Klägerin – die M.-Hausverwaltung – mit, dass die Klägerin seit dem 01.11.2011 Eigentümerin des Grundstücks sei und die M. Hausverwaltung von der neuen Eigentümerin mit der Verwaltung des Objekts ab dem 01.11.2011 beauftragt wurde. Dem Schreiben beigefügt wurde eine Hausverwaltervollmacht, die als Vollmachtgeber die Klägerin und als Vollmachtnehmer die M. Hausverwaltung ausweist.
Die Miete der Beklagten belief sich bis zum 31.10.2011 auf 1026,45. Mit Schreiben vom 19.09.2011 erhöhte die Hausverwaltung der Verkäuferin die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen, so dass ab dem 01.11.2011 insgesamt 1069,34 EUR von den Beklagten zu zahlen waren. Der Beklagtenvertreter hat im Schriftsatz vom 10.12.2012 diverse rechtliche Einwendungen gegen die der Vorauszahlungserhöhung zugrunde liegende Betriebskostenabrechnung 2011 erhoben. Ab dem 01.02.2012 belief sich die Miete auf 1083,08 EUR. Die Beklagten haben für den November 2011lediglich 1061,45 EUR – also 7,89 EUR zu wenig – an die Klägerin gezahlt. Im Dezember 2011 zahlten die Beklagten gar keine Miete. Im Januar 2012 zahlten die Beklagten wiederum lediglich 1061,45 EUR – also 7,89 EUR zu wenig. Im März 2012 zahlten die Beklagten erneut keine Miete. Der Mietrückstand belief sich im März 2012 damit auf 2168,20 EUR. Mit Schreiben vom 26.03.2012 kündigte die Hausverwaltung M. das mit den Beklagten bestehende Mietverhältnis fristlos hilfsweise fristgemäß. In dem Kündigungsschreiben vom 26.03.2012 heißt es wörtlich: „im Namen und in Vollmacht für die Vermieterin, C. A & D GmbH & Co. KG, kündigen wir das mit Ihnen bestehende Mietverhältnis hiermit wegen vorstehender Vertragsverletzung [Zuvor wird der Mietrückstand in Höhe von 2168,20 EUR‘ berechnet: Anmerkung durch den Unterzeichner] fristlos, hilfsweise fristgerecht.“. Wegen der Einzelheiten des Kündigungsschreibens wird auf Blatt 21 der Akte Bezug genommen. Die Kündigungserklärung unter Berufung auf den Zahlungsrückstand in Höhe von 2168,20 EUR wiederholte die Klägerin in der Klageschrift vom 28.09.2012.
Die Beklagten überwiesen am 16.04.2012 einen Betrag in Höhe von 1061,45 EUR zum Ausgleich der Dezembermiete und einen weiteren Betrag in Höhe von 1083,08 EUR zum Ausgleich der Märzmiete. Das Geld ging am darauffolgenden Tag -17.04.2012 – auf dem Konto der Klägerin ein. Am 14.12.2012 zahlten die Beklagten einen weiteren Betrag in Höhe von 23,67 unter dem Vorbehalt der Rückforderung an die Klägerin.
Die Klägerin ist der Ansicht, ihr sei trotz des nachträglichen Ausgleichs der offenen Mieten eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar. Zudem sei es dem Verkäufer eines Grundstücks möglich, den Käufer zu ermächtigen, einen bestehenden Mietvertrag im eigenen Namen zu kündigen, schon bevor der Käufer mit Eintragung im Grundbuch in den bestehenden Mietvertrag eingetreten ist. Auch hätten die Beklagten die Kündigung nicht gemäß § 174 Satz 1 BGB unverzüglich mangels Vorlage einer Vollmacht und/oder Ermächtigungserklärung zurückgewiesen.
Die Klage ist am 01.10.2012 bei Gericht eingegangen und wurde den Beklagten am 30.10.2012 zugestellt. Mit dem Klageantrag zu 1. aus der Klageschrift hat die Klägerin ursprünglich beantragt, die Beklagten zu 1) und 2) als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 2168,20 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 7,89 EUR seit dem 06.11.2011 und 06.01.2012, aus 1069,34 EUR seitdem 06.12.2011 und aus 1083,08 EUR seit dem 06.03.2012 zu zahlen.
Mit Schriftsatz vom 30.11.2012 hat die Klägerin den Zahlungsantrag in Höhe von 2144,53 EUR nebst anteiligen Zinsen zurückgenommen. Mit Schriftsatz vom 07.01.2013 hat die Klägerin den Rechtsstreit in Höhe von 23,67 EUR nebst Zinsen unter Verwahrung gegen die Kostenlast in der Hauptsache für erledigt erklärt. Mit Schriftsatz vom 16.01.2013 hat die Klägerin die Klage erweitert und beantragt, die Beklagten zu 1) und 2) als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 644,75 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten, über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 10.01.2013 zu zahlen. Im Termin zur mündlichen Verhandlung am 12.11.2013 hat die Klägerin diesen Zahlungsantrag wieder zurückgenommen. Die Beklagten haben dem zugestimmt.
Die Klägerin beantragt nunmehr nur noch, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die im Haus K.-straße 70, Berlin, Vorderhaus, links, gelegene und ca. 114,50 m2 große Wohnung, bestehend aus vier Zimmern, einer Küche mit Einbauküche, einem: Bad WC, einem Gäste WC, einer Diele, einer Loggia/Balkon, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagten stellen keinen Antrag.
Die Beklagten sind der Ansicht, dass das Kündigungsschreiben 26.03.2012 unwirksam sei. In dem Kündigungsschreiben sei nicht angegeben worden dass die Zahlungsansprüche der vor Eigentümerin abgetreten gewesen sein, so dass die Klägerin auch nicht kündigen konnte, weil dem Empfänger gar nicht klar sein konnte oder musste, dass es sich um abgetretene Forderung handelte. Zudem sei die Ermächtigung im Kaufvertrag nicht bestimmt genug. Letztlich sei die Ermächtigung zur Ausübung der Kündigung offen zu legen.
Entscheidungsgründe:
Vorliegend war nur noch über den Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu entscheiden. Die Klägerin hat den ursprünglich mit dem Klageantrag zu 1. verfolgten Zahlungsanspruch in Höhe von 2144,53 EUR vor Beginn der mündlichen Verhandlung zurückgenommen, § 269 ZPO. Hinsichtlich eines weiteren Teilbetrages in Höhe von 23,67 EUR haben die Parteien übereinstimmend die Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache erklärt, § 91 a ZPO. Hinsichtlich des im Wege der Klageerweiterung geltend gemachten Zahlungsanspruch in Höhe von 644,75 EUR hat die Klägerin die Klagerücknahme in der mündlichen Verhandlung erklärt; und die Beklagten haben der Klagerücknahme zugestimmt, § 269 ZPO.
Die hiernach noch rechtshängige Klage ist zulässig aber unbegründet.. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 BGB. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien besteht fort.
1. Das Mietverhältnis ist insbesondere durch die Kündigungserklärung der Hausverwaltung M. vom 26.03.2012 nicht wirksam beendet worden. Die Kündigungserklärung im Namen der Klägerin ist schon deswegen unwirksam, weil nicht offen gelegt wurde, dass die Kündigung in doppelter Ermächtigung zum einen für die Klägerin und zum anderen für die Verkäuferin erfolgte. Die fehlende Offenlegung der Ermächtigung begründet einen Verstoß gegen die gesetzliche Schriftform des § 568 BGB und führt zur Unwirksamkeit der Kündigungserklärung.
Die Kündigung stellt ein unselbstständiges Gestaltungsrecht dar. Sie kann sowohl im Wege der Stellvertretung gemäß § 164 ff. BGB als auch im Wege der Ermächtigung gemäß § 185 BGB durch einen Dritten erklärt werden (BGH, Urteil vom 10. Dezember 1997 – XII ZR 119/96 – juris). Der einzige Unterschied besteht darin, dass im ersten Fall die Kündigung im fremden Namen und im zweiten Fall im eigenen Namen erklärt wird (BGH a. a. O.). Das Gericht geht davon aus, dass die Klägerin durch die Regelung unter § 4 Ziffer 2.1 des notariellen Kaufvertrages wirksam gemäß § 185 BGB ermächtigt wurde, Kündigungserklärungen im eigenen Namen für die Verkäuferin abzugeben.
Dennoch bedurfte es auch hier einer Offenlegung nicht bloß der Stellvertretung zwischen der Hausverwaltung M. und der Klägerin, sondern auch einer Offenlegung der weiteren Ermächtigung im Verhältnis zwischen Klägerin und Verkäuferin (LG Berlin, Urteil vom 13. September 2007 – 67 S 65/07 Rn. 16, zitiert nach juris; BGH, Urteil vom 10. Dezember 1997 – XIl ZR 119/96 – Rn. 14, zitiert nach juris, LG Berlin, Urteil vom 28. November 2008 – 63 S 109/08 -zitiert nach juris). Wie beim Rechtsinstitut der Stellvertretung ist also auch bei der Ermächtigung in der Regel Offenkundigkeit darüber zu fordern, wer letztlich Zurechnungsobjekt der Kündigung ist. Die Kündigungserklärung, die in verdeckter Stellvertretung abgegeben wird, soll sogar dann wegen eines Schriftformverstoßes gemäß § 568 BGB unwirksam sein, wenn dem Mieter bekannt ist, dass der Vermieter in allen Mietangelegenheiten von dem Unterzeichner vertreten wird (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 11. Auflage 2013, § 568 BGB, Rn. 14). Hieran hat der Mieter auch im Fall der Ermächtigung ein Interesse. Sein eigentlicher Vermieter ist immer noch der Ermächtigungsgeber. Gegen diesen wäre auch eine Klage auf Feststellung des Fortbestehens des Mietverhältnisses zu richten. Eine Klage gegen den Ermächtigten wäre wegen fehlender Passivlegitimation als unbegründet abzuweisen. Die passive Prozessstandschaft wird nach wohl herrschender Meinung als unzulässig angesehen (Musielak, 10. Auflage 2013, § 51 ZPO, Rn. 25, mit weiteren Nachweisen).
Den vorstehenden Voraussetzungen genügt die Kündigungserklärung der Hausverwaltung vom 26.03.2012 nicht. In dem Schreiben wird die Klägerin als Vermieterin bezeichnet, obgleich diese noch gar nicht im Grundbuch eingetragen und somit nicht in die Vermieterstellung nach § 566 BGB eingerückt war. Es ändert auch nichts, dass die Beklagten über den Verkauf des Grundstücks informiert wurden. Aus dem Schreiben der Hausverwaltung M. vom 31.10.2011 ergibt sich, dass die Klägerin zum 31.10.2011 Eigentümerin des Grundstücks geworden sei. Darin vermag das Gericht – entgegen der Rechtsauffassung ,der Klägerin – keine ausreichende Offenlegung der Ermächtigung zu erkennen. Das Schreiben erweckt vielmehr den falschen Eindruck, dass die Klägerin ab dem 01.11.2011 Vermieterin der Beklagten geworden sei. In Verbindung mit der Kündigungserklärung musste ein objektiver Dritter davon ausgehen, dass Zurechnungsobjekt der Kündigung nicht die Verkäuferin und Vermieterin sondern die Klägerin war.
Die Beklagten waren – entgegen der Rechtsansicht der Klägerin – auch nicht gehalten, die Kündigungserklärung gemäß § 174 BGB analog bzw. gemäß §§ 182,111 BGB zurückzuweisen, da die Erklärung ja nicht wegen eines Mangels der Ermächtigung unwirksam ist, sondern weil die Ermächtigung überhaupt nicht offen gelegt wurde (AG Tiergarten, Urteil vom 1. August 2005 – 5 C 639/04 zitiert nach juris, Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 11. Auflage 2013, vor § 558 BGB, Rn. 47).
Die von den klägerischen Prozessbevollmächtigten zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und des Kammergerichts (BGH, Urteil vom 10. Dezember 1997 – XII ZR 119/96 -, zitiert nach juris; KG Berlin, Urteil vom 04. Februar 2008 – 8 U 167/07 -, zitiert nach juris) rechtfertigt keine andere Entscheidung. In beiden Fällen war nämlich für den Empfänger der Kündigungserklärung offen gelegt worden, dass die Erklärung zwar im eigenen Namen aber aus einem von der Vermieterin abgeleiteten Recht erklärt worden ist.
2. Das Mietverhältnis ist auch nicht durch die im Rahmen der Klageschrift vom 28.09.2012 erklärte Kündigung beendet worden. Die Kündigungserklärung ist schon deswegen unwirksam, weil sie entgegen § 569 Abs. 4 BGB und § 573 Abs. 3 BGB nicht ordnungsgemäß begründet ist.
Die Klägerin stützt auch insoweit ihre außerordentliche und ordentliche Kündigung auf einen Zahlungsverzug der Beklagten in Höhe von insgesamt 2168,20 EUR. Tatsächlich haben sich die Beklagten zu diesem Zeitpunkt jedoch mit allenfalls 23,67 EUR im Zahlungsverzug befunden, da bereits im April – ca. fünf Monate vor Klageerhebung – 2144,53 EUR von den Beklagten an die Klägerin gezahlt worden sind. Die Klägerin hätte im Rahmen dieser erneuten Kündigungserklärung darstellen müssen, woraus sie nunmehr das berechtigte Interesse (§ 573 BGB) an der Beendigung des Mietverhältnisses herleitet.
Ohne dass es darauf noch ankäme, hatte die Klägerin zum Zeitpunkt der Klageerhebung auch kein berechtigtes Interesse mehr an der Beendigung des Mietverhältnisses. Im Fall der Zahlungsunpünktlichkeit kommt es darauf an, ob das Vertrauen des Vermieters in die pünktliche Zahlung der Mieten wiederhergestellt wird (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 11. Auflage 2013, § 573 BGB, Rn. 37). Die Beklagten haben nach der ursprünglichen – wie oben dargestellt unwirksamen – Kündigung im März 2012 die Rückstände im April 2012 nicht nur zu einem weit überwiegenden Teil ausgeglichen, sie haben soweit ersichtlich auch in der Folgezeit Ihre Miete pünktlich und vollständig gezahlt. Sie haben damit das Vertrauen der Vermieterin in eine pünktliche und vollständige Zahlungsweise wiederhergestellt (vgl. BGH, Urteil vom 13. Juli 2010 – VIII ZR 129/09 – Rn. 52, zitiert nach juris). Dem kann nicht entgegen gehalten werden, dass die Beklagten sich zum Zeitpunkt der Klageerhebung noch mit dem vergleichsweise geringen Betrag von 23,67 EUR im Rückstand befanden.
Dieser Rückstand resultierte aus einer Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen, wegen der gleichsam streitigen Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010. Es bedarf vorliegend keiner Klärung, ob die gemäß § 560 Abs. 4 BGB vorgenommene Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen angemessen und damit berechtigt war. Jedenfalls stellt der Rückbehalt der Betriebskostenvorauszahlungserhöhung keine schuldhafte im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1. BGB erhebliche Pflichtverletzung dar, wenn sich die Parteien über die Berechtigung der zu Grunde liegenden Betriebskostenabrechnung selbst im Streit befinden (vgl. BGH, a.a.O.).
3. Die Kostenentscheidung beruht auf den § 91 a, 92 Abs. 2 Nr. 1, 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.
29.06.2017
