Leitsatz:
Zur Frage, ob der Ausbau einer Türzarge, die Abtrennung des hinteren Teils des Flurs mit einer Rigipswand, der Einbau einer Zwischendecke und das Verschwindenlassen eines Gasrohrs hinter der Zwischendecke durch den Mieter den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (hier verneint).
LG Berlin vom 8.10.2021- 65 S 14/21 –
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis unter anderem mit der Begründung, dass der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt habe, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt durch den Ausbau einer Türzarge, die Abtrennung des hinteren Teils des Flurs mit einer Rigipswand, den Einbau einer Zwischendecke und dem Verschwindenlassen eines Gasrohrs hinter der Zwischendecke erheblich gefährdet habe.
Das Landgericht sah dagegen in den mieterseitigen Maßnahmen keinen Kündigungsgrund. Bei dem hier in Frage stehenden Kündigungssachverhalt liege ein Kündigungsgrund nicht schon dann vor, wenn der Mieter seine Sorgfaltspflicht verletze. Vielmehr müsse die Sorgfaltspflichtverletzung eine Gefährdung der Mietsache zur Folge haben. Eine Gefährdung im Sinne des Gesetzes liege dann vor, wenn die Mietsache durch die Sorgfaltspflichtverletzung bereits geschädigt worden ist oder wenn der Eintritt eines Schadens nach der Sachlage signifikant höher ist als bei einem vertragsgerechten Verhalten. Diese Voraussetzungen seien hier nicht gegeben. Zwar habe der Mieter unstreitig den hinteren Teil des Flurs mit einer Rigipswand abgetrennt. Dies sei aber schon kein baulicher und damit auch kein Eingriff in die Mietsache.
Zudem habe der Mieter im Flur eine Zwischendecke eingezogen bzw. erneuert. Nach dem Vortrag des Mieters – konkretisiert durch das Privatgutachten durch einen Sachverständigen vor Ort – handele es sich um eine nichttragende Konstruktion aus Gipskarton von 12,5 Millimeter Dicke, die seitlich an den Flurlängswänden mit Stahl-C-Profilen und mittig im Flur mit einer weiteren Stahlkonstruktion befestigt sei. Dies zeigten auch die Lichtbilder. Die Decke wiege ca. 10 Kilogramm je Quadratmeter, was sich auf die zwei Seitenwände und die Deckenhänger verteile. Es lägen somit an jeder Wand circa 3,5 Kilogramm auf einem Meter auf, das sei weniger als ein voll behängter Garderobenschrank oder im Deckenbereich so manche Lampe. Auch diese Maßnahme könne deshalb nicht als baulicher Eingriff in die Mietsache gewertet werden, da die Bausubstanz selbst dadurch unverändert bleibe. Würde man das Einziehen der Zwischendecke hier als baulichen Eingriff bewerten, bestehe aber jedenfalls keine Gefahr eines Schadens. Nach der baustatischen Stellungnahme eines Ingenieurbüros, auf die der Vermieter sich zur Darlegung der Gefährdungen berufen habe, sei die Decke brandschutztechnisch eher von Vorteil und zum statischen Zustand werde lediglich die Vermutung aufgestellt, dass der Einbau einer Unterdecke eine Zusatzlast in die Decke eintrage.
Des Weiteren habe der Mieter ein kurzes Stück einer Gasleitung, die in die darüber liegende Wohnung führt, hinter der Zwischendecke verschwinden lassen. Die Gefährdung liege hier nach dem Vortrag des Vermieters in einem Gasaustritt oder einer Explosionsgefahr, wenn eine derartige Gasleitung verkoffert werde. Die Gasleitung sei noch mit Hanf gedichtet worden.
Auch dies überzeuge nicht, denn ausweislich der Lichtbilder verlaufe die Leitung vertikal lediglich zu einem kurzen Stück – maximal 50 Zentimeter bis 1 Meter – und vollkommen gerade ohne weitere Verbindungsstellen durch die Zwischendecke, nachdem sie noch unter der Zwischendecke einen 90-Grad-Winkel aufweise. Nach der technischen Norm der DVGW-TRGI 2008 (Technische Regeln für Gasinstallationen, herausgegeben vom Deutschen Verein des Gas- und Wasserfaches) dürften Gasleitungen ohne Verbindungsstellen in unbelüfteten Hohlräumen verlegt werden. Denn eine Gasansammlungsgefahr aufgrund von Verbindungsundichtigkeiten bestehe dann nicht. Auch nach der TRGI 2018 dürften Leitungen ohne weitere Verbindungen ohne zusätzliche Schutzmaßnahmen wie Belüftung in Hohlräumen verlegt werden. Auch der Einsatz von Hanf komme lediglich an Verbindungsstellen wie Rohrverschraubungen zum Tragen. Zudem sei hier eine Belüftung sogar durch die Lampenausschnitte in der Zwischendecke gewährleistet.
Der weiterhin unstreitige Ausbau der Küchentürzarge, die im Keller des Mieters lagere, führe ebenfalls nicht zu einer Gefährdung der Mietsache. Die Behauptung des Vermieters, dass es keinen Sturz über der Tür gebe, der die statische Tragfähigkeit gewährleiste, wurde nicht näher konkretisiert. Der vom Mieter beauftragte Sachverständige fand vor Ort einen Sturz in Form eines Kantholzes vor, der die darüber liegenden Ziegel trage. Würde der Ausbau einer Türzarge zu einem statischen Problem führen, lägen erhebliche bauliche Mängel des Gebäudes vor. Andere Anhaltspunkte, warum der Ausbau einer Türzarge zu einer Gefährdung der Mietsache führe, seien nicht ersichtlich und auch nicht vorgetragen.
Urteilstext
Gründe:
1.
Das Amtsgericht hat die Beklagten als Gesamtschuldner zur Räumung und Herausgabe der von ihnen inne gehaltenen Wohnung verurteilt und dies auf die klägerseits erklärte fristlose Kündigung mit Schreiben vom 22.08.2020 gestützt. Das Mietverhältnis sei wirksam zum 15.09.2020 beendet worden, denn der Beklagte zu 1) habe die Rechte der Klägerin dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt durch den Ausbau einer Türzarge, den Einbau einer Zwischendecke, dem Verschwindenlassen eines Gasrohrs hinter der Zwischendecke und einem Eingriff in die Elektrounterverteilung erheblich gefährdet habe bzw. die ausgebaute Zarge unbefugt einem Dritten überlassen habe. Zudem sei das Mietverhältnis unheilbar zerrüttet. In der Berufungserwiderung sprach die Klägerin eine erneute fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung aus.
Die Beklagten haben gegen das ihnen am 08.12.2020 zugestellte Urteil am 07.01.2021 Berufung eingelegt und diese nach gewährter Fristverlängerung am 09.03.2021 nach einem Feiertag begründet. Sie beanstanden unter anderem, dass eine potentiell erhebliche Gefährdung der Mietsache zu keinem Zeitpunkt bestanden habe. Schon ein baulicher Eingriff sei durch keine der Maßnahmen gegeben. Zudem sei die Feststellung des Amtsgerichts, die Zarge sei von den Beklagten an Dritte überlassen worden, unzutreffend und auch unklar, wie das Amtsgericht zu dieser Annahme gelangt sei, denn die Zarge lagere im Keller und habe das Wohnhaus nie verlassen. Auch ein Eingriff in die Elektroverteilung sei nicht erfolgt, denn der Beklagte zu 1) habe lediglich die Befestigungen der Kabelkanäle wiederhergestellt, Lichtschalter ausgetauscht und die Lampenauslässe verlängert. Darüber hinaus dürften Gasleitungen, die keine Verbindungsstellen aufweisen, ohne zusätzliche Schutzmaßnahmen in Hohlräumen verlegt werden. Zudem sei eine außerordentliche fristlose Kündigung erst nach einer Abmahnung zulässig. Die Beklagten beantragen, das Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 26.11.2020 – 102 C 239/20 abzuändern und die Räumungs- und Herausgabeklage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Die Klägerin verteidigt die angefochtene Entscheidung unter Vorbringen auf ihr erstinstanzliches Vorbringen. Darüber hinaus sei es während des Berufungsverfahrens erneut zu erheblichen Beleidigungen der Prokuristin der Klägerin durch die Beklagte zu 3) gekommen, sodass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sei. So habe die Beklagte zu 3) die Prokuristin unter anderem als dumme „Kuh“ und „Schweinsweib“ bezeichnet und ihr Gesäß entblößt. Den Bauleiter der Klägerin habe sie „einen Wichser“ und „Arsch“ genannt. Wegen der Einzelheiten des behaupteten Vorfalls wird auf die Ausführungen im Schriftsatz vom 25.06.2021 (BI. 60 f./II d.A.) verwiesen.
Die Beklagten behaupten, die Beklagte zu 3) sei zum 17.09.2021 endgültig aus der Wohnung ausgezogen und der Beklagte zu 1) habe das Untermietverhältnis mit der Beklagten zu 3) wegen der Vorkommnisse gekündigt.
Es wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil verwiesen. Von weiteren Feststellungen wird im Übrigen gemäߧ§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.
II.
A. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung der Beklagten gemäß §§ 517, 519, 520 ZPO ist begründet. Denn die erstinstanzliche Entscheidung beruht auf einer Rechtsverletzung und die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen eine andere Entscheidung, §§ 513, 546 ZPO.
Der Klägerin steht ein Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen die Beklagten zu 1) und 2) nach § 546 Abs. 1 BGB und gegen die Beklagte zu 3) aus § 546 Abs. 2 BGB nicht zu.
1. Dahinstehen kann zunächst, ob in dem Schreiben des Beklagten zu 1) vom 28.06.2021 eine gemeinsame Mitteilung der (ehemaligen) Ehegatten an den Vermieter gesehen werden kann mit der Folge, dass der Beklagte zu 1) seit diesem Zeitpunkt das Mietverhältnis allein fortgesetzt hat gemäß § 1568 a Abs. 3 Nr. 1 BGB. Dem Schreiben war zwar die von beiden Ehegatten unterschriebene Scheidungsfolgenvereinbarung (BI. 84/11 d.A.) beigefügt gewesen, der zu entnehmen ist, dass beide Ehegatten sich einig sind, dass dem Beklagten zu 1) die Ehewohnung überlassen wird. Die Norm setzt eine übereinstimmende Mitteilung an den Vermieter voraus, bestimmt aber keine zwingende Form. Die Mitteilung muss nicht notwendig gemeinsam erfolgen; inhaltlich genügt es, wenn sich aus ihr zweifelsfrei ergibt, welcher Ehegatte die Wohnung künftig allein nutzen wird (Götz, in: Palandt, 80. Aufl. 2021, § 1568a Rn. 12), was der Scheidungsfolgenvereinbarung wohl zu entnehmen ist. Die Mietvertragsänderung kommt dann mit Zugang der Mitteilung zustande (Götz, in: Palandt, 80. Aufl. 2021, § 1568a Rn. 14). Doch diese Mitteilung erfolgte unstreitig erst nach dem Ausspruch und Zugang der letzten Kündigung, sodass zu diesem entscheidungserheblichen Zeitpunkt die Beklagte zu 2) jedenfalls noch Partei des Mietvertrages gewesen ist.
2. Ein Herausgabe- und Räumungsanspruch besteht jedoch gegen die Beklagten zu 1) und 2) nicht.
a) Weder die mit Schreiben vom 22.08.2020 zum 15.09.2020 erklärte fristlose Kündigung (Anlage K2), noch die durch den Prozessbevollmächtigten der Klägerin erklärten fristlosen Kündigungen mit Schreiben vom 07.09.2020 (Anlage K4), in der Klageschrift vom 29.09.2020 und im Schriftsatz vom 29.10.202 (BI. 81/1 d.A.) führen zu einer wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses und einer Herausgabepflicht.
aa) Sofern die Klägerin diese Kündigungen auf Maßnahmen in der Wohnung, nämlich den Einbau einer zusätzlichen Wand, den Einbau einer Zwischendecke, die Verkleidung von Gasleitungen, den Ausbau einer Türzarge und den Ausbau, die Veränderung und Demontage von Elektroinstallationen stützte, kommt eine wirksame Kündigung nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht in Betracht. Denn bereits der Tatbestand des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist nicht gegeben. Danach liegt ein wichtiger Grund, der eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann, insbesondere dann vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt. Bei dem hier in Frage stehenden Kündigungssachverhalt liegt ein Kündigungsgrund nicht schon dann vor, wenn der Mieter seine Sorgfaltspflicht verletzt. Vielmehr muss die Sorgfaltspflichtverletzung eine Gefährdung der Mietsache zur Folge haben. Eine Gefährdung i.S.d. Gesetzes liegt dann vor, wenn die Mietsache durch die Sorgfaltspflichtverletzung bereits geschädigt worden ist oder wenn der Eintritt eines Schadens nach der Sachlage signifikant höher ist als bei einem vertragsgerechten Verhalten (Blank, in: Schmidt-Futterer, 14. Aufl. 2019, § 543 Rn. 57). Diese Voraussetzungen sind hier nicht gegeben. Ein Rückgriff auf § 543 Abs. 1 BGB scheidet bei mangelndem Vorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen des Abs. 2 aus.
Unstreitig hat der Beklagte zu 1) den hinteren Teil des Flurs mit einer Rigipswand abgetrennt, was schon keinen baulichen und damit auch keinen Eingriff in die Mietsache darstellt. Zudem hat der Beklagte zu 1) im Flur eine Zwischendecke eingezogen bzw. erneuert. Nach dem Vortrag der Beklagten – konkretisiert durch das Privatgutachten vom 14.01.2021 durch einen Sachverständigen vor Ort – handelt es sich um eine nichttragende Konstruktion aus Gipskarton von 12,5 mm Dicke, die seitlich an den Flurlängswänden mit Stahl-C-Profilen und mittig im Flur mit einer weiteren Stahlkonstruktion befestigt ist. Dies zeigen auch die Lichtbilder. Die Decke wiegt ca. 10 kg je Quadratmeter, was sich auf die zwei Seitenwände und die Deckenhänger verteilt. Es liegen somit an jeder Wand ca. 3,5 kg auf einem Meter auf, das ist weniger als ein voll behängter Garderobenschrank oder im Deckenbereich so manche Lampe. Auch diese Maßnahme kann nicht als baulicher Eingriff in die Mietsache gewertet werden, da die Bausubstanz selbst dadurch unverändert bleibt. Würde man das Einziehen der Zwischendecke hier als baulichen Eingriff bewerten, besteht aber jedenfalls keine Gefahr eines Schadens. Nach der baustatischen Stellungnahme eines Ingenieurbüros, auf die die Klägerin sich zur Darlegung der Gefährdungen beruft (BI. 82-83/1. dA.), sei die Decke brandschutztechnisch eher von Vorteil und zum statischen Zustand wird lediglich die Vermutung aufgestellt, dass der Einbau einer Unterdecke eine Zusatzlast in die Decke eintrage. Eine Gefährdung wird demnach nicht einmal behauptet. Zudem wurde die Stellungnahme auf Mitteilungen der Klägerin und des Bauleiters Herr S. aus der Ferne erstellt, ohne eine Überprüfung vor Ort vorzunehmen, was keinem substantiiertem Vortrag entspricht.
Unstreitig hat der Beklagte zu 1) ferner ein kurzes Stück einer Gasleitung, die in die darüber liegende Wohnung führt, hinter der Zwischendecke verschwinden lassen. Die Gefährdung liege hier nach dem Vortrag der Klägerseite in einem Gasaustritt oder einer Explosionsgefahr, wenn eine derartige Gasleitung verkoffert werde. Die Gasleitung sei noch mit Hanf gedichtet worden. Auch dies überzeugt nicht, denn ausweislich der Lichtbilder verläuft die Leitung vertikal lediglich zu ei nem kurzen Stück – maximal 50 cm bis 1 m – und vollkommen gerade ohne weitere Verbindungsstellen durch die Zwischendecke, nachdem sie noch unter der Zwischendecke einen 90-Grad-Winkel aufweist. Nach der technischen Norm der DVGW-TRGI 2008 (Technische Regeln für Gasinstallationen, herausgegeben vom Deutschen Verein des Gas- und Wasserfaches) dürfen Gasleitungen ohne Verbindungsstellen in unbelüfteten Hohlräumen verlegt werden. Denn eine Gasansammlungsgefahr aufgrund von Verbindungsundichtigkeiten besteht dann nicht. Auch nach der TRGI 2018 dürfen Leitungen ohne weitere Verbindungen ohne zusätzliche Schutzmaßnahmen wie Belüftung in Hohlräumen verlegt werden. Auch der Einsatz von Hanf kommt lediglich an Verbindungsstellen wie Rohrverschraubungen zum Tragen. Zudem ist hier eine Belüftung sogar durch die Lampenausschnitte in der Zwischendecke gewährleistet.
Der weiterhin unstreitige Ausbau der Küchentürzarge, die im Keller der Beklagten lagert, führt ebenfalls nicht zu einer Gefährdung der Mietsache. Die Behauptung der Klägerin, dass es keinen Sturz über der Tür gebe, der die statische Tragfähigkeit gewährleistet, wurde nicht näher konkretisiert. Der vom Beklagten zu 1) beauftragte Sachverständige fand vor Ort einen Sturz in Form eines Kantholzes vor, der die darüber liegenden Ziegel trägt, was zwar substantiierten Parteivortrag darstellt. Würde der Ausbau einer Türzarge zu einem statischen Problem führen, lägen erhebliche bauliche Mängel vor. Andere Anhaltspunkte, warum der Ausbau einer Türzarge zu einer Gefährdung der Mietsache führt, sind nicht ersichtlich und auch nicht vorgetragen.
Der zunächst behauptete Eingriff der Klägerin des Beklagten zu 1) in die Elektrounterverteilung konnte nicht aufrechterhalten werden, nachdem der Beklagte vortrug, dass er nur die Kabelkanäle, die ihm bei der Renovierung bereits entgegengefallen seien, neu angebracht habe, sowie die Lüsterklemmen der Lampenauslässe verlängert und wenige Lichtschalter ausgetauscht habe. All diese Maßnahmen stellen keinen Eingriff in die Elektrounterverteilung dar. Für eine nicht fachgerechte Ausführung durch den Beklagten zu 1), der fundierte Kenntnisse im Bereich der Elektrotechnik aufweist, gibt es keine Anhaltspunkte. Eine Gefährdung ist nicht hinreichend konkret vorgetragen.
Zu beachten ist ferner, dass nach § 543 Abs. 3 BGB die Kündigung grundsätzlich erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig ist. Für das Bestehen eines Ausnahmetatbestandes nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB liegen vorliegend keine Anhaltspunkte vor. Die erste fristlose Kündigung mit Schreiben vom 22.08.2020 ist bereits aus diesem Grunde unwirksam. Sie entfaltet jedoch die Wirkung einer Abmahnung. In einem solchen Fall können die nachfolgend ausgesprochenen Kündigungen jedoch nicht auf denselben Kündigungsgrund gestützt werden, sondern nur dann ausgesprochen werden, wenn sich das angemahnte Verhalten wiederholt, was hier in Bezug auf die in der Wohnung vorgenommenen Arbeiten nicht der Fall ist. Auf diesen Umstand kann folglich keine Kündigung mehr gestützt werden.
bb) Die in den Kündigungsschreiben vom 22.08.2020 und 07.09.2020 sowie in der Klageschrift erwähnten körperlichen Angriffe und verbale Beleidigungen, die eine vom Beklagten zu 1) beauftragte Person gegenüber der Prokuristin der Klägerin, der Frau Da, am 30.07.2020 verübt haben soll, wurden schon nicht hinreichend konkret dargelegt, um den Tatbestand des § 543 Abs. 1 BGB zu erfüllen.
cc) Auch die von der Klägerin behaupteten Beleidigungen der Beklagten zu 3) am 25.09.2020 gegenüber dem Mitarbeiter der Klägerin Herrn T. und der Prokuristin Frau D. (,,Ihr blöden Idioten“ sowie das Zeigen beider Mittelfinger), auf die die Kündigung in der Klageschrift gestützt wurde, rechtfertigen keine fristlose Kündigung. Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dabei hat eine Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu erfolgen. Zum einen haben die Beklagten den Vortrag qualifiziert bestritten und den Vorfall ganz anders darstellt. Zum anderen liegt – selbst wenn man die Behauptung der Klägerin als wahr zugrunde legt – keine derart schwere Beleidigung vor, dass der Klägerin die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist ohne vorherige Abmahnung nicht mehr zugemutet werden kann. Denn beide Parteien tragen hier gegenseitige Provokationen und Spannungen vor, sodass eine verbale Entgleisung bzw. durch Gesten nicht so schwer wiegt. Jedenfalls aber hätte es einer vorherigen Abmahnung bedurft.
b) Auch die im Schreiben vom 07.09.2020, in der Klageschrift vom 29.09.2020 sowie im Schriftsatz vom 29.10.2020 hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen haben das Mietverhältnis nicht wirksam beendet. Nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.
Eine schuldhafte und nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten liegt hier wegen der durchgeführten Maßnahmen in der Wohnung nicht vor. Zwar geht das Gericht nicht von einer zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses erteilten „Generalerlaubnis“ der Voreigentümerin für jede Art von Ein- und Umbauten aus, die die Beklagten im Verlauf des erstinstanzlichen Verfahrens behauptet haben. Zum einen würde, selbst wenn es zu einer derartigen zusätzlichen mündlichen Abrede im Jahr 2008 gekommen sein sollte, eine solche Erlaubnis nicht zeitlich unbegrenzt fortdauern, sondern wäre auf eine Wiederherrichtung der Wohnung kurz nach Einzug gerichtet. Zum anderen ist eine solche Abrede wenig plausibel, da in § 8 des Mietvertrages ausdrücklich geregelt wurde, dass die Mieter in die Wohnung – die zuvor eine Gewerbeeinheit war – ein Bad einbauen und die Mieträume renovieren sollten. Im Gegenzug zahlten sie anfangs weniger Miete. In § 11 Nr. 5 des MV wurde ferner geregelt: ,,Veränderungen an und in den Mieträumen, Um- und Einbauten gemäß § 554a BGB (… ), Installationen und dergleichen dürfen nur mit schriftlicher vorheriger Zustimmung des Vermieters vorgenommen werden. Sie kann aus wichtigem Grund versagt und davon abhängig gemacht werden, dass der Mieter sich zur völligen oder teilweisen Herstellung des früheren Zustands im Fall seines Auszugs auf seine Kosten verpflichtet (…)“. In § 21 Nr. 1 bis 3 des MV (,,Besondere Vereinbarungen“) wurde zudem Folgendes vereinbart: ,,Der Mieter verpflichtet sich zur malermäßigen Instandsetzung der Mieträume. Weiterhin beabsichtigt der Mieter ein Bad einzubauen. Die dafür notwendigen Arbeiten sind fachmännisch auszuführen. Insbesondere sind die Arbeiten an den Versorgungsleitungen (Gas, Wasser, Abwasser) von Fachfirmen ausführen zu lassen. Der Mieter ist berechtigt, auf seine Kosten in den Mieträumen Umbauten nach Genehmigung des Vermieters vorzunehmen. Sämtliche dazu erforderlichen Genehmigungen sind durch den Mieter einzuholen und uns auf Anfrage in Kopie zu überreichen. Der Mieter haftet für Schäden, auch Folgeschäden, die auf den Umbau zurückzuführen sind.“ Insofern wurde tatsächlich vereinbart, dass die Mieter Ein- und Umbauten durchführen dürfen, aber erst nach Genehmigung des Vermieters – mit Ausnahme des explizit vereinbarten Badeinbaus.
Allerdings kann in den vorgenommenen Arbeiten schon kein Um- oder Einbau angenommen werden, wie oben bereits ausgeführt wurde, da es an einem Eingriff in die bauliche Substanz fehlt. Lediglich die im Flur installierte Zwischendecke könnte als Einbau angesehen werden, für die es einer vorherigen Genehmigung bedurft hätte oder die der Klägerin jedenfalls hätte angezeigt werden müssen. Ein einmaliger Verstoß gegen die Anzeigepflicht kann aber keine ordentliche Kündigung rechtfertigen, da darin nur eine marginale Pflichtverletzung zu sehen ist. Auch die mangelnde Einholung einer Genehmigung kann allenfalls zu einem Anspruch auf Rückbau oder ggf. Schadenersatz führen, nicht aber eine erhebliche Pflichtverletzung begründen. Für die Erheblichkeit ist dabei entscheidend darauf abzustellen, dass die Wohnung bei Vertragsschluss nicht zu Wohnzwecken geeignet und nicht bezugsfertig war und ausdrücklich vereinbart wurde, dass die Beklagten zu 1) und 2) noch ein Bad einbauen und vollständig renovieren müssen. Ein Badeinbau ist aber ein massiver Eingriff in die bauliche Substanz, da u.a. die Versorgungsleitungen davon betroffen sind. Auch haben die Beklagten vorgetragen, dass die gesamte Elektrik im Jahr 2008 erneuert werden musste, da die Steckdosen auf Schreibtischhöhe angebracht waren und erst zu Wohnzwecken verlegt werden mussten. Der Beklagte zu 1) hat die dazu nötigen Vorarbeiten selbst ausgeführt und die Anschlussarbeiten an den Sicherungskasten hat anschließend eine Fachfirma ausgeführt, die auch die Vorarbeiten abgenommen hat. Die Voreigentümerin hat nur die Anschlussarbeiten bezahlt, die fachgerecht durch den Beklagten zu 1) durchgeführten Vorarbeiten kamen ihr wertsteigend zugute. Sofern die Klägerin dies mit Nichtwissen bestreitet, ist dies gemäß § 138 Abs. 4 ZPO unzulässig, da dies der Sphäre des Vermieters zuzurechnen ist und sich der Vermieter auch bei einem Vermieterwechsel nach § 566 Abs. 1 BGB nicht darauf berufen kann, dass er nichts über den Zustand des Gebäudes/der Wohnung bei Vermietung wisse. Sowohl den Badeinbau als auch die Vorarbeiten für die neue Elektrik hat der Beklagte zu 1) fachgerecht durchgeführt. Es erscheint jedoch widersprüchlich, wenn der Vermieter zu Mietvertragsbeginn gerade einen handwerklich geschickten Mieter auswählt, der den Umbau einer Gewerbeeinheit in eine Mietwohnung inklusive Badeinbaus bewerkstelligt – wobei die massive Wertsteigerung der Wohnung dadurch dem Vermieter zu Gute kommt – dann aber im Verlauf des Mietverhältnisses wegen weiterer geringfügiger Arbeiten eine erhebliche Pflichtverletzung anzunehmen, auf deren Grundlage die Kündigung ausgesprochen wird. Auch wenn keine Generalerlaubnis vorlag, ist die Nichteinholung einer Erlaubnis für die in diesem Fall vorgenommen Arbeiten, die weit unterhalb der Eingriffsqualität und der Fachkenntnisse für einen Badeinbau lagen, als nicht erheblich anzusehen. Ein einmaliger Verstoß gegen die Genehmigungspflicht für die Zwischendecke – sofern man diese überhaupt als baulichen Eingriff werten kann – vermag daher keine ordentliche Kündigung zu rechtfertigen.
c) Die im Schriftsatz vom 29.10.2020 ausgesprochene fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung wegen eines Vorfalls am 22.10.2020 beendete das Mietverhältnis ebenfalls nicht. Die Klägerin behauptet, dass die Beklagte zu 3) den Wagen der Prokuristin Frau D. im Bereich des Tankdeckels mit einem Schlüssel zerkratzt habe. Dies haben die Beklagten qualifiziert bestritten und den Sachverhalt ganz anders dargestellt, insbesondere von Beleidigungen des Herrn T. ihnen gegenüber berichtet. Es kam wohl auch zu einem Polizeieinsatz. Für das Gericht steht fest, dass es gegenseitige verbale Ausfälle und insgesamt eine aufgeheizte Stimmung zwischen den Parteien bzw. ihren Erfüllungsgehilfen gab, sodass einzelne Äußerungen und Handlungen im Gesamtkontext bewertet werden müssen und keine einseitige Pflichtverletzung darstellen.
d) Einen Räumungs- und Herausgabeanspruch hat die Beklagte auch nicht durch die in der Berufungsinstanz im Schriftsatz vom 25.06.2021 ausgesprochene fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung wegen des Verhaltens der Beklagten zu 3).
aa) Eine Sachlage nach § 543 Abs. 1 BGB, nach der der Klägerin unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, liegt nicht vor.
Zwar stellen sich die Äußerungen und Gesten der Beklagten zu 3) gegenüber dem Bauleiter und der Prokuristin der Klägerin am 08.06 und 14.06.2021 („Sie Wichser“, das Entblößen des Gesäßes, ,,dumme Kuh“, ,,Schweinsweib“ und „Schau dir diese stinkenden, geldgierigen Menschen an“) bei unterstellt wahrheitsgemäßem Vortrag als grobe Beleidigungen dar, da sie der Kundgabe von Miss- oder Nichtachtung dienen. Diese müssen sich die Beklagten zu 1) und 2) auch zurechnen lassen, weil sie der Beklagten zu 3) die Wohnung zum (Mit-)Gebrauch überlassen haben, vgl. § 540 Abs. 2 BGB. Im Übrigen sind auch Besucher, die sich im Einverständnis mit dem Mieter in der Wohnung aufhalten, im Hinblick auf die Einhaltung des Hausfriedens als Erfüllungsgehilfen des Mieters anzusehen, deren Verhalten sich dieser mithin nach § 278 BGB zurechnen lassen muss (vgl. Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 540 Rn. 42). Ungeachtet der persönlichen Schuldlosigkeit des Beklagten zu 1) und 2) liegen deshalb für sich betrachtet schwerwiegende (schuldhafte) Verletzungen der Nebenpflichten eines Mietverhältnisses dar.
Jedoch rechtfertigen in einer Gesamtabwägung diese Vertragsverletzungen keine fristlose Kündigung der Mieter. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB schreibt – im Gegensatz zu den in § 543 Abs. 2 BGB geregelten Kündigungsgründen, die eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht zulassen (vgl. dazu BGH, Urt. v. 04.02.2015 – VIII ZR 175/14, NZM 2015, 196) – ausdrücklich eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls bei der Beurteilung der Frage der Unzumutbarkeit einer weiteren Vertragsfortsetzung vor (BGH, Urt. v. 09.11.2016 – VIII ZR 73/16, juris Rn. 20). Dabei ist hier zum einen zu berücksichtigen, dass die Äußerungen in einem äußerst angespannten Kontext gefallen sind, was sich auch aus den begleitenden Äußerungen der Beklagten zu 3) gegenüber dem Bauleiter S. („Sie sind doch verantwortlich für die Baumaßnahme und haben uns wegen der Umbaumaßnahmen im Haus angezeigt“ sowie „Ja, Sie sind schuld, dass wir hier raus müssen, Sie Arsch“) sowie aus dem Umstand ergibt, dass die Prokuristin der Klägerin im selben Haus wohnt und es nach übereinstimmendem Vortrag zuvor bereits wechselseitige Provokationen und gegenseitige Strafanzeigen gegeben hat, auch wenn die Vorfälle im Einzelnen streitig sind. So kam es auch zu Polizeieinsätzen. Ein auf ein bestimmtes Verhalten der Mieter gestützte Kündigung muss im Einzelfall aber vor dem Hintergrund der Begleitumstände bewertet werden und kann das Verhalten der Vermieterseite nicht außer Acht lassen. Das führt dazu, dass die Äußerungen in einem etwas milderen Licht zu betrachten sind. Nicht gänzlich irrelevant ist in diesem Kontext auch, dass die Klägerin zuvor bereits mehrere fristlose Kündigungen des Mietverhältnisses erklärt hat, die keine rechtliche Wirkung entfalteten, aber dennoch bei den Beklagten zu 1) und 3) erhebliche Befürchtungen, die von ihnen bewohnte Wohnung zu verlieren, auslösten.
Im Rahmen der Beurteilung der Frage der Unzumutbarkeit einer weiteren Vertragsfortsetzung muss hier zudem nach Auffassung des Gerichts das Verhalten des Beklagten zu 1) berücksichtigt werden (vgl. BGH, Urt. v. 17.02.2015 – VIII ZR 236/14, juris). Denn nach Überzeugung des Gerichts steht fest, dass der Beklagte zu 1) alles daran gesetzt hat, um die Beklagte zu 3) zum Auszug zu bewegen und diese am 17.09.2021 auch endgültig ausgezogen ist, ohne dass ein Rückkehrwille besteht. Auch die Paarbeziehung beider Personen ist nach dem Vortrag der Beklagtenseite beendet, sodass mit Besuchen der Beklagten zu 3) nicht mehr zu rechnen ist. Sofern die Klägerin vorträgt, dass sich die Beklagte zu 3) am 15.09.2021 noch in der Wohnung aufgehalten habe, widerspricht dies dem Beklagtenvortrag nicht. Für den Auszug spricht auch, dass die Beklagte zu 3) selbst ein Schreiben an das Gericht unter einer neuen Adresse versandte. Nach dem Auszug besteht keinerlei Wiederholungsgefahr mehr. Der Beklagte zu 1), der nun allein in der Wohnung lebt, hat aber auch nach dem klägerischen Vortrag selbst niemals eine derartige Beleidigung geäußert. Die Klägerin muss zukünftig nicht mehr damit rechnen, dass es erneut zu solchen Vorfällen kommen wird. Dabei ist zu beachten, dass auch der Mieter unter dem Schutz des Art. 14 GG steht und die Wohnung seinen Lebensmittelpunkt darstellt, für den er alles getan hat, um ihn zu erhalten. Auch die behauptete Zerrüttung des Mietverhältnisses – worauf die Klägerin ganz entscheidend abstellt – kann keine gegenteilige Entscheidung rechtfertigen, da die Klägerseite nach dem Akteninhalt an der Eskalationsspirale mitgewirkt hat. Zudem handelt es sich bei der Klägerin um eine juristische Person. Dass die Prokuristin der Klägerin selbst im Haus wohnt und es immer wieder zu verbalen Zusammenstößen kommt, kann sich nicht allein zu Lasten der Beklagten auswirken. Zudem besteht nach einem Auszug der Beklagten zu 3) die Möglichkeit, dass sich die Verhältnisse wieder beruhigen. Daher ist der Klägerin eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten zu 1) nicht unzumutbar.
bb) Aus denselben Gründen dringt auch die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht durch. Zwar kann eine Vertragsverletzung, die nicht von den Mietern, sondern von Erfüllungsgehilfen oder ähnlichen Personen nach §§ 278, 540 Abs. 2 BGB zugerechnet werden. Doch die Durchsetzung der Kündigung und das Räumungsverlangen gegenüber dem Beklagten zu 1) verstößt hier gegen § 242 BGB, der im Rahmen einer ordentlichen Kündigung unter dem Gesichtspunkt rechtsmissbräuchlichen Verhaltens im Einzelfall der Durchsetzung des Räumungsanspruchs entgegenstehen kann (vgl. BGH, Beschl. v. 23.02.2016 – VIII ZR 321/14, juris). Hier bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass es zukünftig erneut zu derartigen Pflichtverletzungen kommen wird. Denn es steht hier nach Auffassung des Gerichts mit hinreichender Sicherheit fest, dass die störende Untermieterin spätestens zum 17.09.2021 die Wohnung geräumt hat und nicht mehr in die Wohnung zurückkehrt (Blank, in: Schmidt-Futterer, 14. Auflage 2019, § 573 Rn. 11g). Insofern hat der Beklagte zu 1) substantiiert unter Vorlage der Kündigung und der lebenspartnerschaftlichen Trennung vorgetragen. Er selbst hat darauf hingewirkt, dass die Störungen durch seine Ex-Lebenspartnerin ein Ende finden und das angespannte Verhältnis zur im Haus lebenden Prokuristin der Klägerin nicht weiter belasten.
3. Ein Anspruch aus § 546 Abs. 2 BGB gegen die Beklagte zu 3) besteht mangels Beendigung des Mietverhältnisses wegen des Auszugs der Beklagten zu 3) ebenfalls nicht.
B.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO; die zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 308 Nr. 10, 711 ZPO.
C.
Die Revision war gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung.
26.03.2024
