Leitsatz:
Werden lediglich Zimmer einer Wohnung in jeweils eigenständigen Verträgen an einzelne Nutzer vermietet, so können die Gemeinschaftsflächen der Wohnung dem Mietgegenstand nur mit dem Anteil zugerechnet werden, welcher der Anzahl der insgesamt in der Wohnung vorhandenen Zimmer entspricht. Die Hinzurechnung der gesamten Gemeinschaftsfläche, von der lediglich ein Abschlag (hier von 50 %) wegen der Mitbenutzung dieser Flächen durch weitere Zimmermieter vorgesehen ist, ist nicht zulässig.
LG Berlin vom 12.4.2023 – 66 S 273/22 –
Mitgeteilt von VRiLG Ralf-Dietrich Schulz (ZK 66)
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Es wurde ein Zimmer einer Sechszimmerwohnung mit einer Fläche von 22 Quadratmetern vermietet. Bei der Berechnung der Wohnungsgröße im Rückforderungsprozess wegen Überschreitung der höchstzulässigen Miete nach § 556 d BGB argumentierte der Vermieter wie folgt:
Für die ortsübliche Vergleichsmiete müssten trotz insgesamt vorhandener sechs Bewohner (und Nutzer der Gemeinschaftsflächen) im Fall des Mieters ein Anteil von 50 % der Gemeinschaftsflächen berücksichtigt werden. Diese Bereiche stünden (quantitativ) als Fläche jedem einzelnen Nutzer der Wohnung vollständig zur Verfügung; es sei lediglich (qualitativ) ein Abzug von 50 Prozent anzuerkennen, weil die Nutzung für jede einzelne Person (wie den Beklagten) keine ausschließliche sei.
Dem folgte das Landgericht nicht: Mit dieser Kalkulation des Vermieters hätten sechs Nutzer sich jeweils 50 Prozent der Gemeinschaftsfläche kalkulatorisch zuschreiben zu lassen. Dieser Versuch einer wirtschaftlichen Verdreifachung der vorhandenen Gemeinschaftsfläche und der für diese zu vereinnahmenden Bezahlung überzeuge nicht. Denn im Falle einer Vermietung derselben Wohnung/Räume an eine sechsköpfige Familie dürfte es selbstverständlich ebenfalls nicht dazu kommen, dass diese 300 % der vorhandenen Gemeinschaftsflächen nutzen und vergüten würde. Bei der hier vom Vermieter gewählten Vermietung einzelner Räume an Einzelpersonen ohne ein familiäres Näheverhältnis entstehe jedenfalls keine bessere oder weitergehende Nutzungsmöglichkeit der Flächen, sondern es dürfte eher das Gegenteil der Fall sein.
Ein weiterer Aspekt der Entscheidung ist von großer praktischer Bedeutung: Fraglich war bislang die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei einzeln vermieteten Zimmern einer Wohnung gewesen. Teilweise wurde vertreten, dass keine Miete vergleichbarer Wohnungen, sondern vergleichbarer Einzelzimmer heranzuziehen (LG Münster vom. 12.8.1999 – 8 S 107/98 –) und dass der Ansatz eines „kleinheitsbedingten“ Zuschlages unzulässig sei (AG Marburg vom 10.6.1994 – 9 C 871/93 –). Die ZK 66 des LG Berlin hat nun – ohne diese Frage zu problematisieren – den Berliner Mietspiegel 2021 angewendet, indem sie den Wert des für die gesamte Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes mit den Quadratmetern des Zimmers multipliziert hat.
Urteilstext
Gründe:
I.
Anstelle des Tatbestandes wird grundsätzlich auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil des Amtsgerichts Bezug genommen. Präzisierungen und Ergänzungen sind nach Maßgabe der §§ 313a Abs. 1 Satz1, 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO wie folgt veranlasst.
Der für das streitgegenständliche Mietverhältnis geschlossene Mietvertrag hat auszugsweise folgenden Wortlaut:
„Mietvertrag (…) über ein Zimmer (DE-01-213-04) in der Wohnung mit der Anschrift (…). Flur, Küche, Bad und Balkon/Terrasse (sofern im Gemeinschaftsbereich vorhanden) dürfen mitverwendet werden. Insgesamt beträgt die Mietfläche 22,62 m².(…)
§ 2 – Miete
Die monatliche Grundmiete für das Zimmer beträgt 429,00 EUR. In der Miete sind die Kosten für Internet und Strom-, sowie Heiz- und Betriebskosten in verbrauchsüblichen Maße enthalten. (…)
§ 8 – AGB, Inventar der Mietsache und Gebührenkatalog
Die als Anlagen mit dem Mietvertrag übersandten Dokumente (AGB, Inventar der Mietsache, Gebührenkatalog, Widerrufsrecht) werden bei Abgabe des rechtsverbindlichen Angebots zum Abschluss des Mietvertrages als Vertragsbestandteil akzeptiert und sind vom Mieter und Vermieter im Falle des Vertragsabschlusses einzuhalten (…).
Nach Erteilung von Hinweisen durch die Kammer hat die Berufungsklägerin ihren Vortrag dahingehend ergänzt, dass die in § 8 des Mietvertrages erwähnte Unterlage „Inventar der Mietsache“ nach Maßgabe der nun in zweiter Instanz eingereichten Anlage B 10 als Vertragsbestandteil vereinbart worden sei. In dieser Anlage heißt es auszugsweise:
„Inventar der Mietsache – Anlage 1
Inhalt der Mietsache
Die nachstehende Auflistung von Möbeln und Einrichtungsgegenständen sind, sofern vorhanden, Inhalt der Mietsache:
– Möbel im Zimmer, wie z.B. Bett inkl. Lattenrost und Matratze, Schreibtisch-/und stuhl. Kommode, Regal, etc.
– Bettwäsche, wie Kopfkissen, Bettdecke, Bettlaken, Kopfkissen- und Bettdeckenbezug etc.
größere Elektronikgeräte, wie z.B. Waschmaschine, Kühlschrank, Herd etc. (…)
Einmalig in der Mietsache enthalten sind mitunter folgende Gegenstände, die vom Mieter bei Abnutzung, Verlust oder Schaden selbstständig ersetzt werden müssen:
– Gegenstände der Gemeinschaftsräume, wie z.B. Wäscheständer, Badezimmerschrank/ -spiegel, Wischmopp etc.
– kleinere Elektrogeräte, wie z.B. Kaffeemaschine, Toaster, Bügeleisen, etc.
– Kochutensilien, wie z.B. Besteck, Geschirr, Töpfe, etc.
– Leuchtmittel, wie z.B. Glühbirnen, Halogen-Lampen etc.
Ein Anspruch auf Ersatz dieser Gegenstände besteht nicht. (…)
– Kosten für Instandhaltung-und Reparatur-Maßnahmen, die unter 100 € liegen, sind gemäß § 5 Absatz 5a AGB selbst zu tragen. Hierunter ist auch der Ersatz von jeglichen Leuchtmitteln zu verstehen.
– Der Mieter kann keine Ersatzansprüche für Gegenstände, die einmalig in der Miete enthalten sind, verlangen.
Das Amtsgericht ist zu dem Ergebnis gelangt, dass von der in monatlich gezahlten 429 € enthaltenen Nettokaltmiete lediglich 181,14 € geschuldet gewesen seien. Die vom Amtsgericht anerkannte Höchstmiete (§ 556d Abs. 1 BGB) resultiert aus der ortsüblichen Vergleichsmiete (netto/kalt) nach Maßgabe des Feldes A 4 im Berliner Mietspiegel 2021 in Höhe von 164,67 € zzgl. 10 %. In Höhe monatlich überzahlter 200,59 € hat das Amtsgericht die Berufungsklägerin für den streitgegenständlichen Zeitraum zur Rückzahlung verurteilt.
Die Berufungsklägerin vertieft ihre erstinstanzlichen Einwendungen gegen die Annahmen und Schlussfolgerungen des Amtsgerichts und beantragt, unter Aufhebung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.
Der Berufungsbeklagte verteidigt das angefochtene Urteil beantragt die Zurückweisung der Berufung.
II.
Die Berufung der Beklagten ist gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und rechtzeitig begründet worden. Das Rechtsmittel bleibt aber in der Sache ohne Erfolg.
Das Amtsgericht hat die maßgebliche Höchstmiete für das Vertragsverhältnis der Parteien im Ergebnis zutreffend ermittelt. Der Berliner Mietspiegel 2021 ist auf der Grundlage der wirksam erlassenen Berliner Mietenbegrenzungsverordnung geeignet, um für die streitgegenständliche Mietsache die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen. Auch in der Anwendung des Mietspiegels sind dem Amtsgericht keine korrekturbedürftigen Fehler unterlaufen.
1. Die Kammer teilt allerdings nicht den beiläufig vom Amtsgericht in den Raum gestellten Ausgangspunkt, wonach sich das Mietverhältnis auf „ein möbliertes Zimmer“ innerhalb der insgesamt 129,98 m² großen und von 6 Personen bewohnten Wohnung beziehe.
a) Eine möblierte Vermietung liegt nur dann vor, wenn der Vermieter die Möblierung als vertragsgemäßen Zustand schuldet, also insbesondere auch für etwaige Mängel und Instandsetzungsfragen haftbar ist (überzeugend Fleindl WuM 2018, 544 ff. (546)).
Diese Voraussetzungen sind mit der von der Berufungsklägerin gewählten Gestaltung des Vertrages (und insbesondere der Anlage B 10) nicht eingehalten. Möbel sind darin nur beispielhaft mit anschließendem „etc.“ (also als der Gattung nach „mögliche Möbel“) aufgeführt. Sie sollen „Inhalte der Mietsache“ sein, aber nur „sofern vorhanden“. Vertragliche Pflichten müssten demgegenüber inhaltlich bestimmt vereinbart werden, damit auf der Grundlage der getroffenen Abreden beurteilt werden kann, ob das, was tatsächlich vorhanden ist, vertragsgemäß ist. Genau den umgekehrten Weg versucht die Anlage B 10 zu gehen, indem eine vertragliche Leistungspflicht davon abhängen würde, ob etwas und was konkret „vorhanden“ ist.
Die Frage, wofür nach normativen Verständnis der Mieter eines Vertrages das darin vereinbarte Entgelt konkret zahlt, betrifft unmittelbar das vertragliche Synallagma in dem Rechtsverhältnis. Wenn die Parteien bei Vertragsschluss offenlassen, ob außer den mit dem Mietzins zu vergütenden Nutzungsbefugnissen an der Immobilie auch bewegliche Gegenstände dem Mieter überlassen werden, und wenn sie weiter vorsehen, dass (noch) nicht vorhandene bewegliche Gegenstände vom Vermieter auch nicht beschafft und zur Verfügung gestellt werden müssen, so fehlt jeder Anhaltspunkt dafür, dass der Mieter den Mietzins (in Teilen) auch für solche „etwaigen“ Gegenstände entrichten soll und will.
b) Die Feststellung, dass derartige Abreden nicht zur Entstehung wechselseitiger Leistungspflichten führen, hängt auch nicht davon ab, ob überhaupt und gegebenenfalls welche beweglichen Gegenstände zur Zeit des Vertragsschlusses in der vermieteten Immobilie rein tatsächlich vorhanden gewesen sein mögen. Rechtswirkungen könnte ein solcher (dann ggf. durch eine spätere Beweiserhebung aufzuklärender) Umstand nur dann entfalten, wenn eine ausreichende Konkretisierung der von beiden Seiten „gemeinten“ Vertragsgegenstände ermittelbar wäre. Die vorhandene gattungsmäßige Beschreibung von „möglichen“ Gegenständen dient aber ausdrücklich gerade nicht der Festlegung vertraglicher Leistungspflichten. Die Gegenstände sollen nicht auf Grundlage der angeführten Gattungsbezeichnung geschuldet, sondern ausschließlich „sofern vorhanden“ Inhalt der Mietsache sein. Was aber (zum maßgeblichen Zeitpunkt der Abgabe der vertraglichen Erklärungen) rein tatsächlich wo vorhanden war, ist auf der Grundlage der Vertragsinhalte weder bestimmt, noch angedeutet noch aus dem Text des Vertrages und seiner Anlagen ermittelbar. Rechtsgeschäftlich bindende Erklärungen für eine Leistung, die letztlich aus „irgendetwas“ bestehen soll, sind aber nicht möglich.
Im Ergebnis ist festzustellen, dass durch die von den Parteien gewählte Vertragsgestaltung eine konkrete Möblierung nicht zum Inhalt des Mietverhältnisses und zum Gegenstand der darin vertraglich begründeten Pflichten geworden ist. Eine etwa vorhandene Ausstattung in dem Zimmer oder den Gemeinschaftsflächen kann deshalb keine Berücksichtigung eines Zuschlags für den insgesamt geschuldeten Mietzins rechtfertigen. Ebenso wenig kann sie die Annahme stützen, dass der Mietgegenstand zu einem eigenständigen Teilmarkt für „möblierte WG-Zimmer“ außerhalb der im Berliner Mietspiegel versammelten Daten für die ortsübliche Vergleichsmiete von Wohnraum gehöre.
Mit dem streitgegenständlichen Vertrag hat der Berufungsbeklagte schlicht ein Zimmer zu Wohnzwecken gemietet; nichts Anderes hat die Berufungsklägerin als ihre vertragliche Leistungspflicht übernommen, und allein dies ist daher auch für Ermittlung der wirtschaftlich geschuldeten Gegenleistung maßgeblich.
2. Der Mietgegenstand befindet sich in einem 1970 errichteten Wohngebäude in einer abgeschlossenen Wohnung mit insgesamt 6 Zimmern. Es handelt sich damit zweifellos um Wohnraum im Sinne von § 556 d Abs. 1 BGB. Die Vorschriften über die Mietpreisbremse sind im streitgegenständlichen Mietverhältnis anzuwenden.
Die Berufungsbegründung vertritt ohne Erfolg die Einschätzung, dass die Mietenbegrenzungsverordnung in Berlin nichtig sei, weil die Begründung der Verordnung im Zeitpunkt der Veröffentlichung nicht in geeigneter Weise zugänglich gemacht worden sei. Insoweit mache sich die Berufungsklägerin ein im Verfahren des Amtsgerichts Neukölln (Aktenzeichen 9 C 489/20) eingeholtes Sachverständigengutachten und die daraus vom Amtsgericht gezogenen Schlussfolgerungen zu eigen. Zwar habe der Gutachter festgestellt, die Mietenbegrenzungsverordnung sei samt ihrer Begründung bereits am 20.05.2015 (also vor dem Inkrafttreten). „…(theoretisch) auffindbar geworden…“, die Berufungsklägerin meint aber, die Begründung sei „…für die Öffentlichkeit nicht mit zumutbarer Mühewaltung bzw. leicht auffindbar…“ gewesen.
Die Kammer hat sich bereits mehrfach mit derartigen (vermeintlichen) Wirksamkeitshindernissen befasst. Sie hat dabei ausführlich dargestellt, dass nicht verhandelbare Förmlichkeiten für die Art und Weise der erforderlichen Bekanntmachung für das Landesrecht in Berlin im Gesetz über die Verkündung von Gesetzen und Rechtsverordnungen vom 29. Januar 1953 (RVVerkG BE) geregelt sind. Dort ist bestimmt, dass Gesetze und Rechtsverordnungen „im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin verkündet“ werden. Für die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 ist dies zweifellos geschehen; die Verordnung ist anschließend am 1. Juni 2015 in Kraft getreten.
Eine in gleicher Weise förmliche Bekanntmachungspflicht für eine Verordnungsbegründung sieht das Gesetz nicht vor. Zwar hat der Bundesgerichtshof aus dem verfassungsrechtlichen Prinzip der Verhältnismäßigkeit abgeleitet, dass die Gründe für eine Landesverordnung zur Mietpreisbremse dem betroffenen Personenkreis zugänglich sein müssen, betreffend die Berliner Verhältnisse hat er diese selbst formulierten Anforderungen allerdings auch bereits mehrfach als eingehalten und die Mietpreisbremse in Berlin als wirksam angesehen. Dies alles hat die Kammer bereits ausführlich im Urteil vom 19.02.2020 (Aktenzeichen 66 S 143/19; WuM 2020, 152 ff.) behandelt einschließlich der bereits im Mai 2015 veröffentlichten wörtlichen Zitate aus der Verordnungsbegründung in der Fachpresse (GE 2015, 539). Daran hält die Kammer nach erneuter Überprüfung ohne Einschränkungen fest.
Die von der Berufungsklägerin angeführte Beweiserhebung beim Amtsgericht Neukölln durch Einholung eines Sachverständigengutachtens war nach Ansicht der Kammer von vornherein verfehlt, weil es für die Verordnungsbegründung einschlägige förmliche Bekanntmachungsanforderungen nicht gibt (s.o.). Die Idee eines Abteilungsrichters, dennoch über einzelne Aspekte der Landesgesetzgebung in Berlin eine Begutachtung einzuleiten, erscheint so fernliegend, dass sie auch keinen weiteren „Klärungsbedarf“ auslöst. Dies gilt nicht zuletzt deshalb, weil keine Berufungskammer des Landgerichts Berlin bislang hat erkennen lassen, die Beweiserhebung beim Amtsgericht Neukölln abweichend (insbesondere günstiger) zu beurteilen. Es kommt deshalb nicht einmal darauf an, dass das beim Amtsgericht eingeholte Gutachten inhaltlich zu dem Ergebnis gelangt ist, die „Erreichbarkeit“ der Verordnungsbegründung sei vor dem Inkrafttreten auch auf digitalem Weg gegeben gewesen.
3. Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete hat das Amtsgericht zutreffend den Berliner Mietspiegel 2021 angewendet.
a) Die dafür angestellten Erwägungen sind auch nach Auffassung der Kammer zutreffend, sodass insoweit auf die zutreffende Urteilsbegründung verwiesen werden kann. Die Andeutung in der Berufungsbegründung, es sei „fraglich“ ob die gegenständliche Wohnung über ein eigenes Bad verfüge, erschließt sich der Kammer nicht. Rein tatsächlich ist es unstreitig, dass die betroffene Wohnung außer 6 bewohnten Zimmern u.a. auch ein Bad beinhaltet. Der Umstand, dass dieses von mehreren Bewohnern benutzt wird, hat auf diese Tatsache keine nachvollziehbaren Auswirkungen.
b) In der Spanneneinordnung gelangt das Amtsgericht nachvollziehbar zu einem Wert von 7,28 €/m² (entsprechend einem Zuschlag von 20 % der Oberspannendifferenz). Die Berufungsbegründung greift dies lediglich dahingehend an, das Amtsgericht habe zu Unrecht eine bevorzugte Citylage in der Merkmalgruppe 5 verneint.
Die Kammer folgt in diesem Punkt unverändert der Einschätzung anderer Spruchkörper des Landgerichts Berlin, wonach eine „Citylage“ die Belegenheit der Wohnung in einem zentral gelegenen Teilraum der Großstadt Berlin erforderlich macht, welcher eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebietes hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft ausübt, etwa auch für in- und ausländische Besucher und Touristen. Mit Recht wird dafür ein schon rein räumlich enger Bezug zu einem Zentrum Berlins verlangt, an dem es beispielsweise fehlt, wenn ein zentraler Punkt der Stadt (namentlich die Bereiche „Unter den Linden/Alexanderplatz“ oder „Kurfürstendamm/ Breitscheidplatz“) in einer größeren Entfernung als 2 km liegt, so dass er (nur) mit einem Fußweg von z.B. 19 Minuten erreicht werden kann (dazu LG Berlin vom 9.11.2010, AZ. 65 S 477/09; juris-Rz. 46 f.). Bei Anlegung dieser Maßstäbe steht außer Frage, dass die hier betroffene Wohnlage nicht als wohnwerterhöhend anzuerkennen ist.
c) Ebenfalls zutreffend hat das Amtsgericht für die ortsübliche Vergleichsmiete allein die auch im Mietvertrag ausgewiesene Fläche von 22,62 m² berücksichtigt.
Die Berufungsbegründung behauptet zwar nicht, dass das streitgegenständliche Zimmer zuzüglich eines Anteils von 1/6 der Gemeinschaftsflächen rein rechnerisch zu einer größeren kalkulatorischen Fläche führt; sie meint allerdings, für die ortsübliche Vergleichsmiete müssten trotz insgesamt vorhandener 6 Bewohner (und Nutzer der Gemeinschaftsflächen) im Fall des Beklagten ein Anteil von 50 % der Gemeinschaftsflächen berücksichtigt werden. Diese Bereiche stünden (quantitativ) als Fläche jedem einzelnen Nutzer der Wohnung vollständig zur Verfügung; es sei lediglich (qualitativ) ein Abzug von 50 Prozent anzuerkennen, weil die Nutzung für jede einzelne Person (wie den Beklagten) keine ausschließliche sei.
Mit dieser Kalkulation der Berufungsklägerin hätten 6 Nutzer sich jeweils 50 Prozent der Gemeinschaftsfläche kalkulatorisch zuschreiben zu lassen. Dieser Versuch einer wirtschaftlichen Verdreifachung der vorhandenen Gemeinschaftsfläche und der für diese zu vereinnahmenden Bezahlung überzeugt nicht. Das Amtsgericht weist mit Recht darauf hin, dass es im Falle einer Vermietung derselben Wohnung/Räume an eine 6-köpfige Familie selbstverständlich ebenfalls nicht dazu kommen könnte, dass diese 300 % der vorhandenen Gemeinschaftsflächen nutzen und vergüten würde. Bei der hier von der Berufungsklägerin gewählten Vermietung einzelner Räume an Einzelpersonen ohne ein familiäres Näheverhältnis entsteht jedenfalls keine bessere oder weitergehende Nutzungsmöglichkeit der Flächen, sondern es dürfte eher das Gegenteil der Fall sein. Die Berufung ist also insoweit aus den zutreffenden Gründen der amtsgerichtlichen Entscheidung erfolglos.
Die Revision wurde nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Der Entscheidung liegt die Würdigung der besonderen Umstände des konkreten Einzelfalls zugrunde. Eine generelle Klärung besonders praxisrelevanter Fragen macht die Entscheidung ebenso wenig erforderlich, wie eine Abweichung von tragenden Rechtssätzen obergerichtlicher Entscheidungen.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97, 708 Nr. 10, 713.
26.09.2023
