Leitsatz:
In der Aufforderung, Schönheitsreparaturen auszuführen, die nicht geschuldet sind, liegt nicht zugleich eine Aufforderung zur Beseitigung von „Schockfarben“, die der Vermieter eigentlich beanspruchen könnte.
AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 16.1.08 – 100 C 224/07 –
Mitgeteilt von RA Cornelius Krakau
Urteilstext
Zum Sachverhalt:
Die vertragliche Schönheitsreparaturklausel ist unwirksam. Der Mieter hat die Wohnung teilweise in „Schockfarben“ gestrichen und kündigt zum 31. Dezember 2006. Der Vermieter mahnt am 14. Dezember 2006 sinngemäß auch Entfernung der „Schockfarbe“ zum 31. Dezember 2006 an. Die Wohnung wird am 31. Dezember 2006 zurückgegeben. Der Vermieter mahnt am 11. April 2007 an, die Wohnung ordnungsgemäß zu renovieren. Der Mieter weigert sich und klagt die Kaution ein. Der Vermieter rechnet mit Malerkosten auf.
Aus den Entscheidungsgründen:
Die Klage ist zulässig und begründet.
Der Klägerin steht aus der mietvertraglichen Sicherungsvereinbarung über die Kaution ein Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe der Klageforderung zu.
Die Einwendungen der Beklagten greifen nicht. Mangels Wirksamkeit der mietvertraglichen Klausel über die Überbürdung der Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter bestand grundsätzlich keine Pflicht der Klägerin zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Wohnung.
Zwar besteht davon unabhängig im Ergebnis mit Beendigung eines Mietverhältnisses eine Renovierungspflicht des Mieters, wenn beziehungsweise soweit dieser einzelne Flächen mit „Schockfarben“ beziehungsweise nicht einheitlich mit hellem Farbton versehen hat. Dies ist jedoch eine Frage der ordnungsgemäßen Rückgabe der Wohnung.
Die Anbringung von „Schockfarben“ durch den Mieter ist während des Mietverhältnisses grundsätzlich nicht vertragswidrig. Bei Rückgabe der Mietsache besteht jedoch eine Pflicht zur Beseitigung der Anstriche mit „Schockfarben“, was ein einheitliches Streichen der Flächen mit hellem Ton erforderlich machen dürfte. Ohne dieses ist die Pflicht des Mieters zur ordnungsgemäßen Rückgabe verletzt.
Vor Beendigung des Mietverhältnisses besteht jedoch kein Anspruch des Vermieters auf Beseitigung von „Schockfarben“. Eine Ersatzvornahme beziehungsweise ein Schadensersatzanspruch setzt sodann – bei Verletzung der Rückgabepflicht, nicht vorher – grundsätzlich gemäß §§ 280 Abs. 1, 3, 281 BGB eine Aufforderung zur Nacherfüllung unter Fristsetzung voraus.
Vorliegend hat die Beklagte jedoch mit Schreiben vom 14. Dezember 2006 die Klägerin allgemein zur Durchführung von Renovierungsarbeiten unter Setzung einer „letzten Frist“ bis zum 31. Dezember 2006 aufgefordert. Abgesehen davon, dass nicht konkret auf die Beseitigung von „Schockfarben“ abgestellt wurde, sondern allgemein Schönheitsreparaturen gefordert wurden, erfolgte die Aufforderung unter Fristsetzung bereits zu einem Zeitpunkt, zu dem ein entsprechender Anspruch noch gar nicht fällig war. Zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses beziehungsweise bei oder nach Rückgabe der Wohnung hat die Beklagte die Klägerin nicht konkret zur Beseitigung der „Schockfarben“ unter Fristsetzung aufgefordert. Dies hätte sie jedoch tun müssen.
Zu einer erklärten ernsthaften, endgültigen Erfüllungsverweigerung der Beklagten bei der Wohnungsrückgabe ist nichts Hinreichendes vorgetragen, da die Beklagte zu diesem Zeitpunkt – wie sich aus dem Protokoll vom 28. Februar 2006 und dem Schreiben der Beklagten vom 11. April 2007 ergibt – die Klägerin in der allgemeinen Renovierungspflicht sah, was die Klägerin zu Recht negiert hat. …
10.05.2017
