Nach vorzeitiger vollständiger Rückzahlung der Aufwendungsdarlehen sind keine förderungsbedingten Mieterhöhungen mehr möglich.
OVG Berlin-Brandenburg vom 24.5.2024 – OVG 5 N 79/21 –
Das OVG Berlin-Brandenburg hat damit die Auffassung des VG Berlin (vgl. VG Berlin v. 29.9. 2021 – VG 8 K 159/19 und 160/19 –; v. 22.11.2021 – VG 8 K 251/19 –; v. 16.5.2021 – VG 8 K 178/18 –; v. 21.6.2022 – VG 8 K 138/20 –) in einer lange umstrittenen und für den „alten“ Sozialen Wohnungsbau wichtigen Frage bestätigt.
Es geht hier darum, dass nach vollständiger vorzeitiger und freiwilliger Kreditzurückzahlung in der 12-jährigen Nachwirkungsfrist (§§ 11 a Abs. 1 WoG Bln) Mieterhöhungen quasi nur noch bei den im Drei-Jahres-Turnus erfolgten Pauschalen-Anhebungen für Verwaltungs- und Instandhaltungskosten und bei Modernisierungen möglich sind. Die regulären jährlichen Mieterhöhungen (Degression) um 0,1278 Euro/m2 monatlich sind danach unzulässig.
Sollten Vermieter in der Vergangenheit gleichwohl die Mieterhöhung in Höhe von 0,1278 Euro/m2 monatlich während der Nachwirkungsfrist ausgesprochen haben, steht den Mietern ein Rückforderungsanspruch zu. § 814 BGB dürfte dem nicht entgegenstehen. Die Verjährungsfrist richtet sich nach §§ 195 BGB ff.
Urteilstext
Gründe
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Die Klägerin, ein geschlossener Immobilienfonds, begehrt die Gewährung von Aufwendungszuschüssen. Sie ist Eigentümerin von 23 öffentlich geförderten Wohnungen mit einer Wohnfläche von insgesamt 1.682,12 m2 in Berlin-Neukölln. Das Verwaltungsgericht hat mit Urteil vom 29. September 2021 ihre Klage, den Beklagten unter Aufhebung der Ablehnungsbescheide der Investitionsbank Berlin vom 8. April 2019 und 30. Juni 2020 zu verpflichten, der Klägerin für den Zeitraum vom 1. April 2018 bis zum 31. März 2022 Aufwendungszuschüsse in Höhe von 0,1278 EUR/m² Wohnfläche monatlich für ihre Wohnungen zu gewähren, abgewiesen.
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Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg. Das auf die Zulassungsgründe des § 124 Abs. 2 Nrn. 1 und 2 VwGO gestützte Vorbringen der Klägerin, das den Prüfungsumfang für das Oberverwaltungsgericht bestimmt, rechtfertigt die Zulassung der Berufung nicht (§ 124a Abs. 5 Satz 2 VwGO). Maßgebend sind dabei allein die innerhalb der gesetzlichen Frist des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO dargelegten Gründe.
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1. Gemessen an den Einwendungen der Klägerin bestehen keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Das Vorbringen ist nicht geeignet, einen einzelnen tragenden Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung des angegriffenen Urteils mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage zu stellen.
4
Das Verwaltungsgericht hat ausgeführt, dass die Ablehnung der Gewährung der in Rede stehenden Aufwendungszuschüsse rechtmäßig sei und die Klägerin nicht in ihren Rechten verletze, weil sie keinen dahingehenden Anspruch habe. Eine gesetzliche Anspruchsgrundlage für die Gewährung von Aufwendungszuschüssen existiere nicht. Die Zuwendung stehe vielmehr im durch den Zuwendungszweck begrenzten Ermessen des Beklagten im Rahmen der haushaltsrechtlichen Vorschriften gemäß §§ 23, 44 LHO. Ein Rechtsanspruch könne sich dabei nur aus einer durch den Gleichbehandlungsgrundsatz aus Art. 3 Abs. 1 GG begründeten Selbstbindung der Verwaltung ergeben. Würden die Fördervoraussetzungen in Förderrichtlinien geregelt, so müssten diese von der zuständigen Bewilligungsbehörde gleichmäßig ohne Verstoß gegen andere Rechtsvorschriften und gemäß dem Förderzweck angewendet werden, wie dieser in den selbst gegebenen Richtlinien zum Ausdruck komme. Ein Anspruch auf Grund der Selbstbindung der Verwaltung bestehe, wenn diese eine bestimmte Ermessenspraxis des Inhalts etabliert habe, bestimmte im Ermessen stehende Leistungen zu gewähren. Die Voraussetzungen für einen Anspruch der Klägerin auf Aufwendungszuschüsse nach Maßgabe der Mietenkonzepte 2018, 2019 und 2020/2021 lägen danach nicht vor. Der Beklagte habe für die streitgegenständlichen Zeiträume unter Zugrundelegung dieser Mietenkonzepte eine Ermessenspraxis etabliert, nach welcher für bestimmte Objekte des öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbaus Aufwendungshilfen gewährt würden, um förderungsbedingte Mietsteigerungen im jeweiligen Förderungszeitraum zu vermeiden. Danach würden die planmäßigen förderungsbedingten Mieterhöhungen im sozialen Wohnungsbau um 0,1278 EUR/m² Wohnfläche/monatlich ausgesetzt. Begünstige Fördersegmente seien:
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– Wohnungen mit Verträgen über die barwertige Zahlung von Aufwendungsdarlehen,
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– Wohnungen mit Anschlussförderung in der Ruhephase,
7
– Wohnungen mit Anschlussförderung in der Bedienphase,
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– Wohnungen in mit IBB-Baudarlehen geförderten Objekten.
9
Wohnungen, bei denen die Aufwendungsdarlehen vorzeitig vollständig zurückgezahlt worden seien, würden von den Mietenkonzepten nicht als begünstigt erfasst. Die Nichteinbeziehung dieser Wohnungen stehe mit dem Förderzweck in Einklang. Voraussetzung für eine Förderung durch weitere Aufwendungshilfen nach den Mietenkonzepten sei grundsätzlich, dass damit förderungsbedingte Mietsteigerungen vermieden würden. Aus der Formulierung der Konzepte werde der Zusammenhang der Subvention durch Aufwendungszuschüsse mit der rechtlichen Möglichkeit bzw. Zulässigkeit von Mietsteigerungen jeweils deutlich.
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Zu Objekten, deren Eigentümer die Aufwendungsdarlehen planmäßig bedienten, heiße es in den Erläuterungen jeweils, dass das Land Berlin auf die weitere Erhöhung der planmäßigen Bedienung der Aufwendungsdarlehen verzichte. Damit entstünde den Eigentümern kein erhöhter Aufwand, der unmittelbar zu Mieterhöhungen führen würde. Zu Objekten, mit denen das Land Berlin Verträge über die barwertige Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen abgeschlossen hat, heiße es, dass die vertragliche Regelung Mieterhöhungen zulasse. Zur Vermeidung von Mieterhöhungen würden den Eigentümern Zuschüsse zur Verfügung gestellt. Objekte, die keine Anschlussförderung erhalten hätten, sowie Objekte in der Nachwirkungsfrist seien von der Maßnahme nicht betroffen. In den Erläuterungen zum Mietenkonzept 2019 werde zur Begründung angeführt, dass hier keine förderungsbedingte Degression zulässig sei. Die Bewilligung von Aufwendungszuschüssen erfordere mithin einen ihnen gegenüberstehenden förderungsbedingten Aufwand. Dem entspreche auch die Praxis der Gewährung von Aufwendungszuschüssen bzw. des Verzichts auf die planmäßige Erhöhung des Kapitaldienstes durch die IBB.
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Die Anknüpfung der Begünstigung durch Gewährung von Aufwendungszuschüssen zur Vermeidung förderungsbedingter Mietsteigerungen an die rechtliche Möglichkeit förderungsbedingter Mietsteigerungen sei sachgerecht. Subventionszweck der Aufwendungszuschüsse nach den Mietenkonzepten 2018 bis 2020/2021 sei die Mietenstabilität im sozialen Wohnungsbau, nicht die allgemeine Bezuschussung von Förderobjekten.
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Bei dem streitgegenständlichen Förderobjekt handele es sich um ein Förderobjekt in der sogenannten Nachwirkungsfrist. Auf Grund der vorzeitigen vollständigen Rückzahlung der im Rahmen der Grund- und Anschlussförderung gewährten Aufwendungsdarlehen trete zwar gemäß § 11a Abs. 1 WoG Bln ein vorzeitiges Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ ein, deren Wirkungen dauerten aber noch bis zum Ende des Jahres 2029 an. Würden – wie im vorliegenden Fall – die für eine Wohnung als Darlehen bewilligten öffentlichen Mittel ohne rechtliche Verpflichtung nach dem 22. September 2015 vorzeitig vollständig zurückgezahlt, so gelte die Wohnung danach abweichend von § 16 Abs. 1 WoBindG als öffentlich gefördert bis zum Ablauf des zwölften Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung, längstens jedoch bis zum Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Darlehen nach Maßgabe der Tilgungsbestimmungen vollständig zurückgezahlt wären (Nachwirkungsfrist). Während die Förderung durch Aufwendungsdarlehen mit deren einseitigen vollständigen Rückzahlung abgeschlossen sei, gölten die mit der Förderung begründeten Wohnungsbindungen auf Grund gesetzlicher Anordnung fort und seien förderungsbedingte Mieterhöhungen nicht mehr möglich.
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Hiergegen wendet die Klägerin ein, dass sie aus dem Gleichbehandlungsgebot nach Art. 3 Abs. 1 GG bzw. Art. 10 Verf Bln i.V.m. den Grundsätzen der Selbstbindung der Verwaltung einen Anspruch auf die Gewährung der begehrten Zuschüsse habe. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts erfülle die Klägerin die in den Mietenkonzepten genannten Förderungsvoraussetzungen, nach denen weitere Aufwendungszuschüsse zu gewähren seien. Insbesondere sei sie zu förderungsbedingten Mietsteigerungen verpflichtet und berechtigt. Vorliegend handele es sich um ein Objekt in der so genannten Bedienphase, mithin um ein begünstigtes Fördersegment. Das Aufwendungsdarlehen sei nach Ablauf des planmäßigen Förderungszeitraums ab 2016 bedient worden. Die Bedienung sollte planmäßig im Jahr 2041 mit vollständiger Tilgung des Aufwendungsdarlehens enden. Dieser Zeitraum sei noch nicht verstrichen. Der Umstand, dass die Klägerin das Aufwendungsdarlehen zum 22. März 2017 vorzeitig zurückgezahlt habe, stehe dem nicht entgegen. Tilgungsleistungen habe sie nicht erspart, sondern lediglich vorzeitig erbracht. Die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ dauere ebenfalls noch bis zum Ablauf der Nachwirkungsfrist Ende 2029 an. Dass wegen der vorzeitigen Rückzahlung regelmäßige Erhöhungen der laufenden Aufwendungen in Form von Zinssteigerungen bei dem Aufwendungsdarlehen nicht mehr eintreten könnten, könne der Klägerin nicht entgegengehalten werden, wie die Einbeziehung solcher Objekte in den Begünstigtenkreis zeige, bei denen das Aufwendungsdarlehen barwertig zurückgezahlt worden sei. In diesen Fällen könnten ebenfalls keine Zins- und Tilgungssteigerungen für das Aufwendungsdarlehen mehr eintreten. Die von dem Beklagten vorgenommene Differenzierung zwischen Fällen der vorzeitigen vollständigen und der barwertigen Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen sei nicht sachgerecht und verstoße gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz.
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Dieses Vorbringen der Klägerin verfängt nicht. Abgesehen davon, dass die Verträge über die barwertige Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens bestimmen, dass sich die Verpflichtungsmiete bis zum planmäßigen Tilgungsende für das zurückgezahlte Aufwendungsdarlehen jährlich um 0,1278 EUR/m2 Wohnfläche/monatlich gemäß der jeweils maßgeblichen Anschlussförderungsrichtlinie erhöht und sich die Klägerin im vorliegenden Fall auf eine derartige Vereinbarung gerade nicht berufen kann, steht ihrem Anspruch auf Gleichbehandlung nach Art. 3 Abs. 1 GG i.V.m. den Grundsätzen der Selbstbindung der Verwaltung jedenfalls die Änderung der Verwaltungspraxis entgegen. Das Verwaltungsgericht hat darauf hingewiesen, dass entsprechend der damaligen Interessenlage des Landes Berlin die IBB (nur) bis zum Jahr 2011 Verträge über die (barwertige) Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen abgeschlossen habe. Ab dem Jahr 2012 habe sie so genannte Kooperationsverträge abgeschlossen, die nicht von den Mietenkonzepten begünstigt würden. Bis zum Jahr 2017 sei die Praxis der barwertigen Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen auf vertraglicher Grundlage zudem ganz aufgegeben worden. Zum Zeitpunkt der Rückzahlung der Aufwendungsdarlehen durch die Klägerin hätte diese also nicht mehr von der vormals geübten Verwaltungspraxis des Beklagten profitieren können. Eine Änderung der Verwaltungspraxis sei zulässig, sowohl auf Grund veränderter Bedingungen, z.B. hinsichtlich des Angebots von und der Nachfrage nach gebundenem Wohnraum, als auch auf Grund einer geänderten wohnungspolitischen Bewertung. Diese Auffassung des Verwaltungsgerichts steht im Einklang mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung, wonach ein durch Verwaltungsvorschriften festgelegtes Förderprogramm ohne Verstoß gegen den Gleichheitssatz aus sachlichen Gründen jederzeit geändert werden kann (vgl. BVerwG, Urteil vom 11. Mai 2006 – 5 C 10.05 -, juris Leitsatz 1 und Rn. 63 ff.). Dem setzt die Klägerin nichts Durchgreifendes entgegen.
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Die Klägerin meint, dass sich die Möglichkeit einer förderungsbedingten Mieterhöhung um 0,25 DM/m² Wohnfläche/monatlich nach Ablauf eines jeden Jahres aus Nr. 3.1 Abs. 4 Buchst. g) der Richtlinien über die Anschlußförderung von Sozialwohnungen der Wohnungsbauprogramme 1982 bis 1986 – AFördRL 1996 – i.V.m. Buchst. m) ihrer Verpflichtungserklärung vom 1. August 2000 ergebe. Dagegen spreche nicht die Auffassung des Verwaltungsgerichts, wonach die Verpflichtung und Berechtigung zur Mieterhöhung im Regelungszusammenhang mit der Bedienung des erhaltenen Aufwendungsdarlehens stünden. Eine solche Koppelung lasse sich dem Wortlaut der Regelungen in der AFördRL 1996 nicht entnehmen. Auch aus Nr. 3.1 Abs. 4 Buchst. f) AFördRL 1996 folge nichts Gegenteiliges. Dieser sei lediglich zu entnehmen, dass und wie das Aufwendungsdarlehen zu bedienen sei, und lasse keine Rückschlüsse darauf zu, dass Nr. 3.1 Abs. 4 Buchst. g) AFördRL 1996 bei vorzeitiger Rückzahlung nicht gelten solle.
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Damit zeigt die Klägerin keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung auf. Das Verwaltungsgericht hat den Standpunkt vertreten, dass die Zulässigkeit einer förderungsbedingten Mieterhöhung insbesondere nicht aus Nr. 3.1 Abs. 4 Buchst. g) AFördRL 1996 in Verbindung mit Buchst. m) der Verpflichtungserklärung vom 1. August 2000 folge. Danach habe sich die Klägerin als Fördernehmerin verpflichtet, nach Ablauf des Anschlussförderungszeitraumes mit Aufwendungshilfen die bis dahin verlangte Verpflichtungsmiete je Quadratmeter Wohnfläche/monatlich nach Ablauf eines jeden Jahres um 0,25 DM (= 0,1278 EUR) zu erhöhen. Zwar sei der Anschlussförderungszeitraum mit Aufwendungshilfen vorliegend bereits beendet. Daraus erwachse aber nicht ohne Weiteres eine Berechtigung oder Verpflichtung zur Mieterhöhung. Vielmehr stünden diese im Regelungszusammenhang mit der Bedienung des erhaltenen Aufwendungsdarlehens. Gemäß Nr. 3.1 Abs. 4 Buchst. f) AFördRL 1996 sei nach Tilgung sämtlicher Fremdmittel bzw. – soweit keine Umstellung auf das Restkapital verlangt worden sei – nach spätestens 15 Jahren Anschlussförderung das Aufwendungsdarlehen der Grund- und Anschlussförderung aus dem Überschuss, der sich aus den um die Eigenkapitalverzinsung sowie die Bewirtschaftungskosten geminderten Mieteinnahmen ergebe, in vollem Umfang nach Maßgabe der Nr. 4 Abs. 1 – gemeint sei offensichtlich Abs. 2 – AFördRL 1996 zu bedienen. Nr. 4 Abs. 2 AFördRL 1996 laute:
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„Der Überschuss nach Nummer 2.5.4 ist nach folgender Maßgabe zur Bedienung der Aufwendungsdarlehen zu verwenden:
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a) Der Verwaltungskostenbeitrag der WBK Berlin für das Aufwendungsdarlehen beträgt 0,5 v.H. jährlich vom jeweiligen Restkapital des Aufwendungsdarlehens, mindestens aber 0,5 v.H. jährlich von 20 v.H. des Ursprungskapitals und ist vorrangig zu zahlen.
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b) Der verbleibende Betrag ist für die Tilgung des Aufwendungsdarlehens von bis zu 2 v.H. jährlich, danach für die Verzinsung von bis zu 7 v.H. jährlich zu verwenden.
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c) Ein eventuell verbleibender Restbetrag wird zur verstärkten Tilgung des Aufwendungsdarlehens herangezogen.“
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Die förderungsbedingte Mieterhöhung bezwecke danach, einen Überschuss zu generieren oder einen bereits vorhandenen Überschuss zu erhöhen, damit die Aufwendungsdarlehen bedient bzw. eine höhere Summe hierfür eingesetzt werden könnten. Seien die Aufwendungsdarlehen bereits vollständig zurückgezahlt, könne dieser Zweck nicht mehr realisiert werden. Diese systematische und vom Wortlaut gedeckte Auslegung des Verwaltungsgerichts vermag die Klägerin nicht mit ihrer bloßen Wortlautinterpretation in Zweifel zu ziehen. Gleiches gilt, soweit sie moniert, das verwaltungsgerichtliche Auslegungsergebnis ergebe wenig Sinn, weil die Klägerin mit der vorzeitigen vollständigen Rückzahlung gerade keine Tilgungsleistungen erspart, sondern diese vollständig erbracht habe. Diese Argumentation der Klägerin übersieht, dass die in Rede stehenden Regelungen der AFördRL 1996 auf eine planmäßige ratierliche Tilgung des Aufwendungsdarlehens gerichtet sind, deren Dauer erheblich über der Nachwirkungsfrist des § 11a Abs. 1 WoG Bln für den Fall einer vorzeitigen Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens liegt. In dieser Zeit ist der Fördernehmer durchgehend dem Kapitaldienst aus dem Aufwendungsdarlehen sowie der öffentlichen Mietpreisbindung unterworfen. Um dem Fördernehmer eine planmäßige Tilgung des Aufwendungsdarlehens während der bestehenden Sozialbindung des öffentlich geförderten Wohnraums aus der erzielten Verpflichtungsmiete zu ermöglichen, sieht die Regelung in Nr. 3.1 Abs. 4 Buchst. g) AFördRL 1996 nach der schlüssigen verwaltungsgerichtlichen Interpretation eine auf die planmäßige Bedienung des Aufwendungsdarlehens abgestimmte Mieterhöhung vor.
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In einer vergleichbaren Situation, die eine förderungsbedingte Mieterhöhung erfordern würde, befindet sich die Klägerin, die das Aufwendungsdarlehen auf Grund einer privatautonomen Entscheidung vorzeitig zurückgezahlt hat, nicht. Durch die vorzeitige Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens ist die Klägerin nicht mehr gehalten, dieses aus der Verpflichtungsmiete zu bedienen. Für den Fall, dass an die Stelle des vorzeitig zurückgezahlten Aufwendungsdarlehens ersatzweise ein Darlehen eines anderen Kreditinstitutes treten sollte, steht es der Klägerin unabhängig von den Bedingungen des Anschaffungsdarlehens frei, hierfür günstigere Zins- und Tilgungsbedingungen nach den jeweiligen Verhältnissen des Kapitalmarktes auszuhandeln. Zwar unterliegt die Klägerin innerhalb der Nachwirkungsfrist weiterhin der öffentlichen Mietpreisbindung, doch ist es ihr – anders als bei einem Fördernehmer, der sein Aufwendungsdarlehen planmäßig tilgt – nach Ablauf dieser Nachwirkungsfrist möglich, ein Ersatzdarlehen aus den Einnahmen der im Vergleich zur Verpflichtungsmiete höheren Marktmiete zu bedienen. Ob schließlich das Verständnis des Verwaltungsgerichts, wie die Klägerin meint, dazu führte, dass die Barwertablösungsverträge als Verstoß gegen die AFördRL 1996 erschienen, der durch die Mietenkonzepte perpetuiert würde, kann angesichts der aufgegebenen Verwaltungspraxis der barwertigen Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen auf vertraglicher Grundlage dahingestellt bleiben.
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Die Klägerin berühmt sich darüber hinaus vergeblich eines Anspruchs auf Rückgewähr des im Rahmen der Annahme der Anschlussförderung ausgesprochenen Ansatzverzichts für planmäßig getilgte Darlehensanteile, der sich bereits aus der zwischen den Beteiligten bestehenden Vereinbarung ergeben solle.
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Das Verwaltungsgericht hat die Ansicht vertreten, dass die Klägerin auch keinen Anspruch auf Rückgewähr des im Rahmen der Annahme der Anschlussförderung ausgesprochenen Verzichts auf den Ansatz planmäßig getilgter Fremdmittel mit der Folge habe, dass aus diesem Grund jährliche Mietsteigerungen um 0,1278 EUR/m2 Wohnfläche/monatlich zulässig wären (sog. „Abschmelzen“ des Ansatzverzichts). Die AFördRL 1996 enthielten dazu keine Regelungen. Die Klägerin habe entsprechend der ihr bekannten AFördRL 1996 mit ihrer Verpflichtungserklärung vom 1. August 2000 einen unbedingten, vollständigen Ansatzverzicht bereits getilgter Fremdmittel erklärt, um in den Genuss einer Anschlussförderung mit weiteren Aufwendungszuschüssen in Höhe von 2.691.077,00 DM sowie einem weiteren Aufwendungsdarlehen in Höhe von 1.345.538,48 DM zu gelangen.
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Die Klägerin übergeht bereits die unmissverständliche rechtliche Wirkung dieser Verzichtserklärung, soweit sie losgelöst davon einen vertraglichen Anspruch auf Rückgewähr des Ansatzverzichts zu konstruieren versucht und u.a. darauf abstellt, dass der Ansatzverzicht gerade „keinen einseitigen, „echten Verzicht“ “ darstellen sollte. Letzteres Zitat, das die Klägerin der von ihr eingeführten Stellungnahme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt vom 29. März 2016 unter dem Titel „Ermittlung der zulässigen Kosten-/Verpflichtungsmiete im Sozialen Wohnungsbau“ (dort Nr. 13), in: Bericht der Expertengruppe zur Reform des Sozialen Wohnungsbaus in Berlin, Teil III, S. 5 ff., entnommen hat, stellt gerade nicht die rechtliche Bedeutung des Verzichts in Abrede, wenn es darin in Nr. 13 heißt, dass mit Blick auf die Ausführungen in Nr. 11 der Stellungnahme die „ „Verzichtserklärung“ […] eher eine rechtliche Anpassung an die tatsächlich eingetretenen Kreditverhältnisse [ist]“.
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Weiterhin stellt die Klägerin mit ihrem Zulassungsvorbringen die Richtigkeit der Annahme des Verwaltungsgerichts im Ergebnis nicht in Frage, dass sich ein Anspruch auf Rückgewähr des Ansatzverzichts auch nicht aus einer Störung der Geschäftsgrundlage i.S.d. § 60 Abs. 1 Satz 1 VwVfG i.V.m. § 1 Abs. 1 VwVfG Bln – VwVfG – ergebe. Die Klägerin meint, dass die Voraussetzungen für eine Vertragsanpassung nach dieser Vorschrift vorlägen. Der Ansatzverzicht sollte unter kontrolliertem dauerhaftem Anstieg der so genannten Mietermiete die Bedienung des Aufwendungsdarlehens und damit die vollständige Entschuldung des geförderten Objekts ermöglichen, weil eine Mietermiete, die entsprechend der bundesgesetzlichen Vorgabe Ansätze sowohl für Zinsen für bereits getilgte Fremdmittel als auch für die Bedienung der Aufwendungsdarlehen beinhaltet hätte, dem Beklagten nicht tragbar erschien. Diese Zwecke könnten nach vorzeitiger vollständiger Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens mit Hilfe des Ansatzverzichts nicht mehr erreicht werden; der Klägerin sei ein Festhalten an dem Ansatzverzicht nicht mehr zumutbar. Das überzeugt nicht. Abgesehen davon, dass ein Vertragsanpassungsverlangen dem Verfahrensprogramm des § 60 VwVfG unterliegt und den geltend gemachten Anspruch auf Aufwendungszuschüsse nicht unmittelbar zu begründen vermag, scheitert ein solcher daran, dass sich die Verhältnisse seit Abschluss des Vertrages nicht so wesentlich geändert haben, dass einer Vertragspartei das Festhalten an der ursprünglichen Regelung nicht mehr zuzumuten ist. Der Klägerin ist entgegenzuhalten, dass sie mit ihrer Verpflichtungserklärung vom 1. August 2000 unter Buchst. g) nicht nur auf den „eingefrorenen“ Ansatz der vollständig getilgten Fremdmittel gemäß § 12 Abs. 1 i.V.m. §§ 18 und 19 II. BV verzichtet hat, um die „Kollision“ der Aufwendungsdarlehen mit dem im § 12 Abs. 1 II. BV verankerten Einführungsgrundsatz zu beseitigen (vgl. Nr. 13 der Stellungnahme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt vom 29. März 2016), sondern darüber hinaus mit deren weiterem, an die AFördRL 1996 angelehnten Inhalt eine erhebliche Modifikation des Kostenmietprinzips einhergegangen ist, die den Vertragsinhalt im Sinne des § 60 Abs. 1 Satz 1 VwVfG prägt. Im Rahmen der AFördRL 1996 ist die Bedienung der Aufwendungsdarlehen nicht mehr aus den Kosten hergeleitet, sondern aus der Bedienbarkeit innerhalb der förderungstechnisch bestimmten Mietermiete. Der Begriff der Kostenmiete ist für die Phase der Aufwendungsdarlehen nicht mehr anwendbar. Stattdessen wurde für diese Phase der Begriff der Verpflichtungsmiete eingeführt (vgl. Nr. 14der Stellungnahme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt vom 29. März 2016). Der Umstand, dass die Klägerin das Aufwendungsdarlehen vorzeitig vollständig zurückgezahlt hat, stellt keine unzumutbare wesentliche Änderung der Verhältnisse dar, die für die Vereinbarung der Verpflichtungsmiete maßgebend gewesen sind und entgegen ihres ausdrücklich erklärten Verzichts i.S.d. § 10 Abs. 4 WoBindG einen Rückgriff auf die kostenmietrechtliche Regelung des § 12 Abs. 1 II. BV i.V.m. §§ 18 und 19 II. BV rechtfertigen könnten. Denn nach Tilgung der Fremddarlehen fließen der Klägerin aus der zu diesem Zeitpunkt rechtlich zulässigen Mietermiete trotz der vorzeitigen vollständigen Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens weiterhin die für die Tilgung des Aufwendungsdarlehens vorgesehenen Mittel zu (vgl. Nr. 13 der Stellungnahme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt vom 29. März 2016). Danach lässt die vorzeitige vollständige Entschuldung des geförderten Objekts den wesentlichen Vertragszweck, nämlich bei Annahme der Förderungsmittel bis zum Ende der öffentlichen Förderung allein die Verpflichtungsmiete zu erheben, unberührt. Vor diesem Hintergrund ist der in Rede stehende Ansatzverzicht lediglich eine Maßnahme zur Erreichung dieses Zwecks, dem die Geschäftsgrundlage nur entzogen wäre, wenn dessen Wirkung nicht mehr zumutbar in der vertraglich vorgesehenen Weise kompensiert würde. Das ist jedoch angesichts der von den Mietern unverändert an die Klägerin zu leistenden Verpflichtungsmiete nicht der Fall. Mit der vorzeitigen vollständigen Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens hat sich die Klägerin allein der Möglichkeit einer förderungsbedingten jährlichen Erhöhung der Verpflichtungsmiete i.H.v. 0,1278 EUR je Quadratmeter Wohnfläche/monatlich nach Nr. 3.1 Abs. 4 Buchst. g) AFördRL 1996 i.V.m. Buchst. m) der Verpflichtungserklärung begeben. Diese förderungsbedingte Mieterhöhung ist indes nach der nicht erfolgreich in Zweifel gezogenen Interpretation des Verwaltungsgerichts auf die planmäßige Bedienung des Aufwendungsdarlehens abgestimmt. Dass der Klägerin dieses Recht zur Mieterhöhung wegen ihrer privatautonomen Entscheidung, das Aufwendungsdarlehen vorzeitig vollständig zurückzuzahlen, nicht mehr zusteht, erfordert angesichts der damit verbundenen, bereits vorstehend beschriebenen Befreiung der Klägerin von den Bedingungen des Aufwendungsdarlehens keine Vertragsanpassung i.S.d. § 60 Abs. 1 Satz 1 VwVfG.
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Da mit Blick auf die von den Mietern unverändert zu leistende Verpflichtungsmieten eine von der Klägerin angeführte massive Mietsenkung durch das „Verbot eines Ansatzes nach der Tilgung der Fremdmittel“ nicht zu besorgen ist, stellt sich die von ihr aufgeworfene Frage, ob der Ansatzverzicht ihren grundrechtlichen Eigentumsschutz berühre und eines gewichtigen Grundes bedürfe, nicht. Abgesehen davon verkennt die Klägerin, dass der Ansatzverzicht auf vertraglicher Grundlage beruht und mit der Erlangung von öffentlichen Förderungsmitteln einhergeht, so dass sich die von der Klägerin angeführte Grundrechtsbetroffenheit nicht erschließt. Im Übrigen ist in dem Niedrighalten einer sozialpolitisch als wünschenswert erachteten Mietermiete mittels öffentlicher Förderung auf der Grundlage der AFördRL 1996 ein gewichtiger Grund im vorgenannten Sinne zu sehen, der nicht nur den Mietern zugutekommt. Vielmehr ermöglichen die der Klägerin gewährten öffentlichen Förderungsmittel zusammen mit der von den Mietern zu tragenden Verpflichtungsmiete eine vollständige Finanzierung ihres geförderten Objekts im Rahmen der öffentlichen Förderung.
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Ein Vertragsanpassungsanspruch der Klägerin folgt auch nicht daraus, dass nach Auffassung von Prof. Dr. Z… in dem vom Beklagten praktizierten Förderungssystem mit Aufwendungshilfen Zinsen und Tilgung für Aufwendungsdarlehen mangels „Planmäßigkeit“ in keinem Fall gemäß § 18 Abs. 3 Satz 1 II. BV in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzt werden dürften und als Rechtsfolge die erklärten Ansatzverzichte wegen Störung der Geschäftsgrundlage im Wege der Vertragsanpassung zurückverlangt werden könnten. Der Hinweis der Klägerin, dass die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt in ihrer Replik vom 29. März 2016 auf die Ausführungen von Prof. Dr. Z… einräume, dass bei dieser Auslegung die Rechtsgrundlage für die Einbeziehung der laufenden Aufwendungsdarlehen in die Kostenmiete und damit zugleich die Geschäftsgrundlage für den nach den Anschlussförderrichtlinien vorgesehenen Ansatzverzicht der Eigentümer bezüglich der planmäßig getilgten Fremdmittel entfiele, lässt unbeachtet, dass die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt der in Rede stehenden Auslegung nicht gefolgt ist und sich diese – wie der unveränderte Ansatz der Verpflichtungsmiete zeigt – auch nicht durchgesetzt hat.
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Dem Vorwurf der Klägerin, das Verwaltungsgericht habe sich nicht mit dem unstreitigen Umstand auseinandergesetzt, dass der Beklagte im Zeitraum zwischen 2011 und 2016 in den Fällen vorzeitiger vollständiger Rückzahlung der Aufwendungsdarlehen jährliche Mietsteigerungen durch ein so genanntes Abschmelzen der Ansatzverzichte ausdrücklich zugelassen habe, mangelt es bereits an einer ausreichenden Substanziierung, um zulassungsrechtlich Beachtung zu finden. Ungeachtet dessen hat die Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen durch Schreiben vom 23. Mai 2017 mit Wirkung zum 1. April 2018 die Aufgabe der Verwaltungspraxis angeordnet, Erhöhungen der Verpflichtungsmiete auch nach vorzeitiger vollständiger Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens zuzulassen, so dass die Klägerin hieraus nichts zu ihren Gunsten herleiten kann. Die Aufgabe der Verwaltungspraxis ist von einer nachvollziehbaren wohnungspolitischen Begründung getragen, die in dem Schreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt vom 2. März 2016 zum Ausdruck kommt. Darin wird darauf hingewiesen, dass sich die Wohnungsbestände des Sozialen Wohnungsbaus in den nächsten Jahren bereits durch die planmäßigen Bindungsausläufe weiter deutlich verringern würden, und daher alles dafür zu tun sei, damit der Sozialwohnungsbestand in Berlin durch außerplanmäßige Maßnahmen nicht zusätzlich reduziert werde.
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Schließlich geht die Klägerin fehl in der Annahme, dass sich die Berechtigung zu förderungsbedingten Mietsteigerungen aus § 18 Abs. 3 Satz 1 II. BV ergebe. Das Verwaltungsgericht hat klargestellt, dass auf die im Rahmen der Anschlussförderung vereinbarte Verpflichtungsmiete die Vorschriften der II. BV über wohnungswirtschaftliche Berechnungen keine unmittelbare Anwendung fänden. Diese beträfen die Berechnung der in §§ 8 bis 8b WoBindG geregelten Kostenmiete. Mit der Inanspruchnahme der Anschlussförderung nach den AFördRL 1996 habe sich die Klägerin verpflichtet, lediglich die die Kostenmiete unterschreitende Verpflichtungsmiete nach Maßgabe von Nr. 3.1 Abs. 4 AFördRL 1996 zu verlangen. Erhöhungen der Kostenmiete führten nur unter den in Nr. 3 (gemeint ist 3.1) Abs. 5 bis 7 AFördRL 1996 geregelten Voraussetzungen zu einer Erhöhung (auch) der Verpflichtungsmiete. Danach mögliche Erhöhungen sollten erhöhten Bewirtschaftungs- oder Instandsetzungs- oder Modernisierungskosten Rechnung tragen und seien damit nicht förderungsbedingt. Vor diesem Hintergrund ist nach der hier maßgeblichen Vereinbarung über die Verpflichtungsmiete für förderungsbedingte Mieterhöhungen auf der Grundlage der von der Klägerin angeführten Vorschrift des § 18 Abs. 3 II. BV kein Raum. Mit dieser entscheidungstragenden Argumentation des Verwaltungsgerichts setzt sich die Klägerin nicht in der zulassungsrechtlich gebotenen Weise auseinander.
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Unbeschadet dessen hat das Verwaltungsgericht darauf hingewiesen, dass Zinsen und Tilgungen für die zur Ablösung des Aufwendungsdarlehens aufgewandten Finanzierungsmittel nicht zu einer jährlichen Erhöhung der Kostenmiete um 0,1278 EUR/m2 Wohnfläche/monatlich nach § 18 Abs. 3 Satz 1 II. BV führten, weil diese Vorschrift für den Fall, dass öffentliche Aufwendungs- oder Annuitätsdarlehen vorzeitig vollständig zurückgezahlt worden seien, nicht anwendbar sei, sondern vielmehr § 18 Abs. 4 II. BV und § 12 Abs. 5 II. BV einschlägig seien. Gemäß § 12 Abs. 5 II. BV seien bei einer vorzeitigen Rückzahlung als Darlehen gewährter öffentlicher Mittel gemäß § 16 WoBindG die hierfür aufgewandten Finanzierungsmittel anstelle der öffentlichen Mittel auszuweisen. Die Kapitalkosten und damit die Kostenmiete änderten sich nach Maßgabe von § 23 Abs. 5 i.V.m. Abs. 4 II. BV. § 18 Abs. 4 II. BV begrenze die Kapitalkosten, die für die neuen Mittel angesetzt werden dürften, indes der Höhe nach: Seien Aufwendungs- oder Annuitätsdarlehen gemäß § 16 WoBindG vorzeitig zurückgezahlt oder abgelöst worden, dürften für den zur Rückzahlung oder Ablösung aufgewendeten Betrag danach grundsätzlich keine höheren Zinsen und Tilgungen dem Gesamtbetrag der laufenden Aufwendungen hinzugerechnet werden, als im Zeitpunkt der Rückzahlung oder Ablösung für das Aufwendungs- oder Annuitätsdarlehen zu entrichten gewesen seien. Die These der Klägerin, die Vorschrift des § 18 Abs. 4 II. BV sei nicht anwendbar, weil der Berliner Landesgesetzgeber mit der Regelung des § 11a WoG Bln von seiner Ersetzungskompetenz aus Art. 125a Abs. 1 Satz 2 GG Gebrauch gemacht habe und die von § 18 Abs. 4 II. BV in Bezug genommene Vorschrift des § 16 WoBindG in Berlin nicht mehr gelte, geht ins Leere. Anders als die Klägerin meint, bedeutet eine „Ersetzung“ i.S.d. Art. 125a Abs. 1 Satz 2 GG nicht, dass ein Land ein bundesrechtliches Regelungswerk vollumfänglich durch landesrechtliche Bestimmungen ersetzen muss; daher reicht auch eine partielle Ersetzung des fortgeltenden Bundesrechts aus, wenn es sich – wie im vorliegenden Fall – um einen abgrenzbaren Teilbereich einer Materie handelt und die verbleibende bundesrechtliche Regelung sinnvoll bleibt (vgl. OVG Münster, Urteil vom 12. Februar 2022 – 3 A 2192/10 -, juris Rn. 55). § 11a Abs. 1 WoG Bln ersetzt die Vorschrift des § 16 WoBindG nur hinsichtlich der Dauer der Nachwirkungsfrist, indem sie diese von zehn auf zwölf Jahre verlängert, lässt jedoch im Übrigen den selbständigen Regelungsgehalt des § 16 WoBindG unberührt. Soweit die Klägerin meint, die Anwendbarkeit des § 18 Abs. 4 II. BV sei vorliegend ausgeschlossen, weil diese Vorschrift nur solche Aufwendungsdarlehen erfasse, die aus öffentlichen Mitteln i.S.d. § 6 Abs. 1 II. WoBauG gewährt worden seien, während die im Rahmen der Anschlussförderung gewährten Aufwendungsdarlehen ausweislich des Bewilligungsbescheides gerade nicht als solche gölten, übersieht sie erneut, dass sich die Fördernehmer zur Inanspruchnahme der Förderung verpflichten mussten, nur die Verpflichtungsmiete und eben nicht die Kostenmiete nach den §§ 8a, 8b WoBindG i.V.m. der II. BV zu erheben. Angesichts dieser durch die besagte Formulierung in dem Bewilligungsbescheid gerade zum Ausdruck gebrachten zulässigen Modifizierung des Systems der Kostenmiete können die Regelungen zur Berechnung der Kostenmiete von vornherein nicht herangezogen werden, um einen Anspruch auf ein „Abschmelzen“ der Ansatzverzichte zu begründen (vgl. VG Berlin, Urteil vom 16. Mai 2022 – VG 8 K 178.18 -, juris Rn. 58).
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2. Der Zulassungsgrund des § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO liegt nicht vor. Anders als die Klägerin meint, weist die Rechtssache keine besonderen tatsächlichen und rechtlichen Schwierigkeiten auf, weil bereits im Rahmen des Zulassungsverfahrens aus den unter 1. genannten Gründen sicher beurteilt werden kann, dass das Verwaltungsgericht richtig entschieden hat.
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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 1 und 3, § 52 Abs. 1 GKG.
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Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).
28.11.2024
