Leitsätze:
1. Folgende für eine nach § 88 d II. WoBauG geförderte, preisfreie Wohnung vorgesehene Mietvertragsklausel verstößt gegen § 557 a Abs. 1 BGB und ist deshalb keine wirksame Vereinbarung einer Staffelmiete: „… durch die Verringerung der Aufwendungshilfen nach Ablauf von jeweils 15 Monaten (gerechnet ab mittlerer Bezugsfertigkeit) um 0,26 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöht sich im gleichen Zeitraum die Miete um jeweils 0,26 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich …“
2. Eine Staffelmietvereinbarung ist unwirksam, wenn die Mieterhöhungen lediglich bezogen auf den Quadratmeterpreis ausgewiesen sind.
LG Berlin, Urteil vom 11.11.2008 – 65 S 37/08 –
Mitgeteilt von RAin Karin Karg
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
… Entgegen den weiteren Ausführungen des Amtsgerichts ist eine wirksame Mieterhöhung auch nicht aufgrund der Regelung gemäß dem Merkblatt der IBB (Anlage 1 zum Mietvertrag) eingetreten, wonach sich durch die Verringerung der Aufwendungshilfen nach Ablauf von jeweils 15 Monaten (gerechnet ab mittlerer Bezugsfertigkeit) um 0,26 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche die Miete im gleichen Zeitraum monatlich um jeweils 0,26 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhe. Diese Regelung stellt keine wirksame Staffelmietvereinbarung im Sinne von §557 a Abs. 1 BGB dar. Nach dieser Norm kann zwar die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe vereinbart werden. Dies setzt jedoch voraus, dass die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag ausgewiesen ist. Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift muss die Miete selbst oder der Erhöhungsbetrag angegeben werden. Miete ist der insgesamt für die Gebrauchsüberlassung zu zahlende Betrag. Nicht ausreichend ist deshalb die Angabe der jeweiligen Quadratmetermieten.
Allein die Tatsache, dass der Mieter mittels dieser Angaben und der in § 1 des Mietvertrages angegebenen Wohnungsgröße die Miete berechnen kann, reicht nicht aus. Denn der Mieter soll bei Abschluss der Staffelmietvereinbarung die Höhe der von ihm eingegangenen Verpflichtungen erkennen und abschätzen können. Die Angabe allein der Erhöhung pro Quadratmeter verschleiert den Zahlungsbetrag der Miete insgesamt und den absoluten Steigerungsbetrag (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 2007, § 557 a BGB Rn 35 m.w.N.; ferner LG Görlitz WuM 1997, 682). Im vorliegenden Fall tritt hinzu, dass sich der Regelung des Merkblatts der IBB auch nicht ohne Weiteres entnehmen lässt, ab wann jeweils die Mieterhöhungen eintreten. Denn hierzu müssen jeweils Zeiträume von 15 Monaten ab mittlerer Bezugsfertigkeit (= Januar 1998) berechnet werden. Keinesfalls kann – wie offensichtlich die Beklagten meinen – als Beginn des 15-Monatszeitraums der Beginn des Mietverhältnisses angesehen werden. Auch diese Unklarheiten sprechen gegen eine wirksame Staffelmietvereinbarung. …
04.05.2017
