Leitsätze:
1. Für die Bewertung, ob es sich um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch im Sinne von § 549 Absatz 2 Nummer 1 BGB handelt, ist neben dem zeitlichen Moment der vereinbarte Vertragszweck maßgeblich. Der bloße Wunsch des Vermieters, ein Mietverhältnis kurz zu begrenzen, kann nur im Rahmen des § 575 BGB verwirklicht werden.
2. Die Dauer des Mietverhältnisses kann gegen die Annahme des § 549 Absatz 2 Nr. 1 BGB sprechen, beispielsweise bei einer ersten Befristung von sechs Monaten und einer weiteren Verlängerung der Befristung um weitere fünf Monate.
3. Eine Anmietung zu Studienzwecken stellt keinen Anlass dar, der per se die Kurzfristigkeit der Gebrauchsüberlassung begründet.
AG Kreuzberg vom 15.3.2024 – 14 C 336/23 -,
Mitgeteilt von RA Georg Fähle
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Mit Vertrag vom 13.6.2022 vermietete die Vermieterin die 34 qm große, möblierte Einzimmerwohnung zum 1.8.2022 an die Mieter. Der Mietvertrag sah eine Befristung des Mietverhältnisses bis zum 31.1.2023 vor. Die monatliche Bruttowarmmiete betrug zunächst pauschal 1030,00 Euro.
In § 2 Ziff. 5 des Mietvertrags hieß es wie folgt: „Die Mieter erklären ausdrücklich, dass das o.g. angemietete Mietobjekt nicht zum dauernden Lebensmittelpunkt der Mieter wird. Hierzu erklären die Mieter weiter, dass sie nur eine kurzfristige Gebrauchsüberlassung wünschen, weil sie zur Zeit studieren. Lebensmittelpunkt ist Indien.“
In § 2 Ziff. 6 des Vertrags hieß es weiter: „Die Parteien sind sich darüber einig, dass sowohl die besonderen Umstände der Anmietung und des Vertragszwecks (insbesondere Möblierung, überschaubare Vertragsdauer, Kurzfristigkeit der Gebrauchsüberlassung), als auch das baldige Vertragsende feststehen und diese Vorstellungen beider Parteien gerade Vertragsinhalt sein sollen.“
Mit Nachtrag zum Mietvertrag vom 9.12.2022 verlängerten die Parteien das Mietverhältnis bis zum 31.7.2023 und vereinbarten eine Pauschalmiete in Höhe von 1050,00 Euro.
Mit Schreiben vom 27.6.2023 erklärten die Mieter gegenüber der Vermieterin, dass sie nicht wie vereinbart zum 31.7.2023 aus der streitgegenständlichen Wohnung ausziehen würden, da es sich entgegen der vertraglichen Regelung um ein unbefristetes Mietverhältnis handle.
Die Vermieterin hatte vor Gericht zunächst beantragt, die Mieter gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die möblierte Einzimmerwohnung geräumt an sie herauszugeben. Nachdem die Mieter am 31.10.2023 aus der streitgegenständlichen Wohnung ausgezogen waren, hatte sie den Klageantrag für erledigt erklärt und beantragt, die Mieter gesamtschuldnerisch zu verurteilen, sie von den außergerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 1054,10 Euro freizustellen.
Das Amtsgericht wies die Klage der Vermieterin als unbegründet ab.
Das Mietverhältnis sei nicht mit Ablauf des 31.7.2023 beendet worden. Eine Befristung des Mietverhältnisses sei vorliegend nicht wirksam vereinbart worden.
Die Befristung eines Wohnraummietverhältnisses komme gemäß § 575 Abs. 1 BGB grundsätzlich nur in Betracht, wenn einer der in Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 genannten Befristungsgründe vorliege und der Vermieter dem Mieter diesen Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitteile. Anderenfalls gelte nach § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Ein Befristungsgrund im Sinne des § 575 BGB liege jedoch hier nicht vor und sei jedenfalls auch nicht den Mietern schriftlich vor Vertragsschluss mitgeteilt worden.
Die Vorschrift des § 575 BGB finde vorliegend auch Anwendung. Zwar gelte § 575 BGB nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht für Mietverhältnisse über Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. Dieser Ausnahmetatbestand greife vorliegend jedoch nicht.
Voraussetzung für das Vorliegen von § 549 Absatz 2 Nummer 1 BGB sei zum einen, dass bei dem Mieter der Bedarf für die Anmietung des Wohnraums aus besonderem Anlass entstehe, der sachlich die Kurzfristigkeit der Gebrauchsüberlassung begründe und dass zum anderen das baldige Ende des Mietverhältnisses für beide Parteien von vornherein feststehe. Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch liege insofern typischerweise bei Hotelzimmern oder Ferienwohnungen vor. Allein die Befristung des Mietvertrags indiziere jedoch keinen derartigen Sonderanlass, auch nicht der Umstand, dass die Wohnung möbliert vermietet werde.
Vorliegend lasse der vereinbarte Vertragszweck bereits nicht den Schluss auf einen nur vorübergehenden Gebrauch im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu. In § 2 Ziff. 5 des Mietvertrags heiße es zwar ausdrücklich, es sei von den Mietern nur eine kurzfristige Gebrauchsüberlassung gewünscht, da sie zur Zeit studieren würden, ihren dauerhaften Lebensmittelpunkt aber nicht in Berlin hätten. Dies allein reiche jedoch nicht aus. Eine Anmietung zu Studienzwecken stelle keinen Anlass dar, der per se die Kurzfristigkeit der Gebrauchsüberlassung begründe. Denn ein Studium könne sich durchaus über mehrere Jahre erstrecken. Die Anmietung einer Wohnung zu Studienzwecken sei daher insbesondere nicht vergleichbar mit einem Hotelaufenthalt als typischem Fall des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Für eine vorübergehende Gebrauchsüberlassung könnte es sprechen, wenn die Anmietung etwa nur semesterweise erfolgen würde. Hierfür bestünden jedoch keine Anhaltspunkte. Weder komme dies im Vertrag zum Ausdruck, noch habe die Vermieterseite Entsprechendes vorgetragen. Abgesehen davon entspreche der Zeitraum der ersten Befristung auch nicht dem gewöhnlichen Semesterturnus der Universitäten.
Insofern komme es auch nicht darauf an, ob die Mieter, wie die Vermieterin vortrage, bei Vertragsschluss gegenüber Frau M. geäußert hätten, sich nur vorübergehend in Berlin für das Studium aufzuhalten. Dem Begriff „vorübergehend“ werde im allgemeinen Sprachgebrauch eine andere Bedeutung beigemessen als im Rahmen des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB und er könne insofern auch längere Zeiträume erfassen.
Im Übrigen spreche auch die Dauer des Mietverhältnisses vorliegend gegen die Annahme des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Auch wenn es insofern keine festen Zeitgrenzen gebe, sei schon im Hinblick auf die erste Befristung von sechs Monaten, jedenfalls aber im Hinblick auf die Verlängerung der Befristung um weitere fünf Monate die Annahme einer kurzfristigen Gebrauchsüberlassung fernliegend.
Schließlich greife auch § 549 Abs. 3 BGB vorliegend nicht, da nicht ersichtlich sei, dass die streitgegenständliche Wohnung sich in einem Wohnheim – also einem auf gemeinschaftliches Wohnen zugeschnittenen Gebäude – befinde.
Da der Anspruch auf Räumung nicht bestanden habe, könne die Vermieterin von den Mietern nicht die Freistellung von den zum Zwecke seiner Durchsetzung angefallenen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten verlangen.
Urteilstext
Tatbestand
Die Parteien streiten klagend und widerklagend über Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis.
Mit Vertrag vom 13.6.2022 vermietete die Klägerin die 34 m2 große, möblierte 1-Zimmer-Wohnung, 2. Obergeschoss links in 1xxxx Berlin zum 1.8.2022 an die Beklagten. § 2 Ziff. 1 des Mietvertrags sieht eine Befristung des Mietverhältnisses bis zum 31.1.2023 vor. Die monatliche Bruttowarmmiete betrug zunächst pauschal 1.030,00 Euro.
In § 2 Ziff. 5 des Mietvertrags heißt es wie folgt: ,,Die Mietern erklären ausdrücklich, dass das o.g. angemietete Mietobjekt nicht zum dauernden Lebensmittelpunkt den Mietern wird. Hierzu erklären die Mieter weiter, dass sie nur eine kurzfristige Gebrauchsüberlassung wünschen, weil sie zur Zeit studieren. Lebensmittelpunkt ist INDIA.“
In § 2 Ziff. 6 des Vertrags heißt es weiter: ,,Die Parteien sind sich darüber einig, dass sowohl die besonderen Umstände der Anmietung und des Vertragszwecks (insbesondere Möblierung, überschaubare Vertragsdauer, Kurzfristigkeit der Gebrauchsüberlassung), als auch das baldige Vertragsende feststehen und diese Vorstellungen beider Parteien gerade Vertragsinhalt sein sollen.“
Mit Nachtrag zum Mietvertrag vom 9.12.2022 verlängerten die Parteien das Mietverhältnis bis zum 31.7.2023 und vereinbarten eine Pauschalmiete in Höhe von 1.050,00 Euro. Zuletzt zahlten die Beklagten seit dem 1.4.2023 vereinbarungsgemäß eine Pauschalmiete in Höhe von 1.055,00 Euro monatlich.
Mit Schreiben vom 27.6.2023 erklärten die Beklagten gegenüber der Klägerin, dass sie nicht wie vereinbart zum 31.7.2023 aus der streitgegenständlichen Wohnung ausziehen würden, da es sich entgegen der vertraglichen Regelung um ein unbefristetes Mietverhältnis handle. …
Mit anwaltlichen Schreiben vom 7.7.2023 bot die Klägerin den Beklagten daraufhin den Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags in Bezug auf die streitgegenständliche Wohnung an, was die Beklagten jedoch ablehnten. Mit weiterem anwaltlichen Schreiben vom 27.8.2023 forderte die Klägerin die Beklagten sodann erfolglos auf, die streitgegenständliche Wohnung bis zum 14.8.2023 zu räumen und an sie herauszugeben.
Mit Schreiben vom 9.10.2023 rügten die Beklagten gegenüber der Klägerin einen Verstoß gegen die §§ 556 d ff. BGB und forderten die Klägerin auf, darzustellen, wie sich die Pauschalmiete zusammensetzt, und insbesondere Auskunft über die Höhe der kalten und warmen Betriebskosten sowie über die Baualtersklasse des Gebäudes zu erteilen. Dieses Schreiben wurde der Klägerin am 27.10.2023 nochmals durch Boten zugestellt.
Die Klägerin behauptet, die Beklagten hätten vor Vertragsschluss gegenüber der Hausverwalterin M. erklärt, sich in Berlin nur vorübergehend zu Studienzwecken aufhalten zu wollen, sodass sie nur eine Wohnung zum vorübergehenden Gebrauch suchen würden. Sie hätten außerdem erklärt, ihren Lebensmittelpunkt im Libanon zu haben. Zu den geltend gemachten Auskunftsansprüchen behauptet sie, die Betriebskostenabrechnung für 2022 sei noch nicht erstellt worden. Sie berufe sich zudem nicht auf eine mögliche Ausnahme, die im Zusammenhang mit der erstmaligen Bezugsfertigkeit der Wohnung stehe. Die streitgegenständliche Wohnung sei umfassend modernisiert worden, die Kosten hierfür hätten 17.412,18 Euro betragen. Hinzu kämen die Möblierungskosten in Höhe von 3.839,28 Euro und die Montagekosten in Höhe von 1.785,00 Euro. Die Pauschalmiete enthalte außerdem den Rundfunkbeitrag in Höhe von 55,08 Euro je alle 3 Monate, die Kosten für das Internet in Höhe von 52,98 Euro sowie die umlagefähigen Verwaltungskosten. Es sei darüber hinaus bekannt, dass die Heizkosten in den letzten Jahren erheblich gestiegen seien. Sie ist der Auffassung, der Nachtrag vom 9.12.2022 Stelle zugleich einen Mietaufhebungsvertrag dar, der gegebenenfalls an die Stelle einer etwaigen erforderlichen Kündigung trete.
Die Klägerin hat zunächst mit Klageantrag zu 1) beantragt, die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die möblierte Einzimmerwohnung in L.-Str. xxx, 2. Obergeschoss links, in 1xxxx Berlin bestehend aus einem Zimmer, einer Küche, einem Bad, einer Toilette, einem Balkon und einem Keller zu räumen und geräumt an sie herauszugeben. Nachdem die Beklagten am 31.10.2023 aus der streitgegenständlichen Wohnung ausgezogen sind, hat sie mit Schriftsatz vom 13.11.2023 den Klageantrag zu 1) für erledigt erklärt. Die Erledigungserklärung ist den Beklagten am 28.11.2023 zugestellt worden. Mit Schriftsatz vom 12.12.2023, bei Gericht eingegangen am selben Tag, haben die Beklagten erklärt, sich der Erledigungserklärung nicht anzuschließen.
Die Klägerin beantragt nunmehr,
1. festzustellen, dass sich der Rechtsstreit hinsichtlich des Klageantrags zu 1) in der Hauptsache erledigt hat,
2. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, sie von den außergerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 1.054,10 Euro freizustellen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie beantragen wieder klagend,
1. die Klägerin zu verurteilen, in Bezug auf den zwischen den Parteien vom 15.6.2022 bis zum 31.10.2023 bestehenden Mietvertrag über die Wohnung L.-Str., 2. OG links in 1xxxx Berlin anhand der Vorlage von Abrechnungen und Nachweisen Auskunft zu erteilen über:
a) den Anteil der kalten Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV
b) den Anteil der Heizkosten gemäß § 6 HeizKV
c) den Anteil der monatlichen Stromkosten
Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses an der im Mietvertrag bezeichneten Gesamtmiete von 1.030,00 Euro.
2. die Klägerin zu verurteilen, Auskunft zu erteilen über den Zeitpunkt der erstmaligen Bezugsfertigkeit der Wohnung L.-Str. xx, 2. OG links in 1xxxx Berlin anhand der Vorlage eines Nachweises.
Die Klägerin beantragt, die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten, der Beklagte zu 1) habe bereits zuvor in einer von Frau M. vermittelten Wohnung für 1,5 Jahre gewohnt. Frau M. habe ihm gegenüber auch zum Ausdruck gebracht, dass die Mindestmietdauer für die streitgegenständliche Wohnung sechs Monate betrage. Die Verlängerung des Mietverhältnisses über den Nachtrag vom 9.12.2022 habe lediglich dazu gedient, die Miete zu erhöhen.
…
Die am 18.09.2023 bei Gericht eingereichte Klage ist den Beklagten jeweils am 18.10.2023 zugestellt worden.
Entscheidungsgründe
Die Klage hat keinen Erfolg (A.). Die Widerklage ist hingegen zulässig und begründet (B.).
A.
I. Die Klage ist zulässig. Die Änderung des Klageantrags zu 1) ist gemäß § 264 Nr. 2 ZPO zulässig, da die Klägerin den Klageantrag mit dem Übergang von einem Leistungs- zu einem Feststellungsantrag in der Hauptsache beschränkt. Das nach § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse folgt aus dem Bedürfnis der Klägerin, bei Erledigung der Kostentragungspflicht zu entgehen.
II. Die Klage hat in der Sache jedoch keinen Erfolg.
1. Der Klageantrag zu 1) ist unbegründet. Eine Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache ist hier nicht eingetreten. Denn die Klage war von Anfang an unbegründet.
Das Mietverhältnis über die streitgegenständlichen Wohnung ist nicht mit Ablauf der in dem Nachtrag vom 9.12.2022 geregelten Befristung zum 31.7.2023 beendet worden. Eine Befristung des Mietverhältnisses ist vorliegend nicht wirksam vereinbart worden.
a) Die Befristung eines Wohnraummietverhältnisses kommt gemäß § 575 Abs. 1 BGB grundsätzlich nur in Betracht, wenn einer der in Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 genannten Befristungsgründe vorliegt und der Vermieter dem Mieter diesen Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt nach § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Ein Befristungsgrund im Sinne des § 575 BGB liegt jedoch nicht vor und ist jedenfalls auch nicht den Beklagten schriftlich vor Vertragsschluss mitgeteilt worden.
b) Die Vorschrift des § 575 BGB findet vorliegend auch Anwendung. Zwar gilt § 575 BGB nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht für Mietverhältnisse über Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. Dieser Ausnahmetatbestand greift vorliegend jedoch nicht.
Für die Bewertung, ob es sich um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch im Sinne von § 549 Absatz 2 Nummer 1 BGB handelt, ist neben dem zeitlichen Moment der vereinbarte Vertragszweck maßgeblich. Der bloße Wunsch des Vermieters, ein Mietverhältnis kurz zu begrenzen, kann nur in den Grenzen des § 575 BGB verwirklicht werden (LG Berlin, Urteil vom 21. September 2021 – 65 S 36/21, Rn. 7, m.w.N. -, juris).
Voraussetzung ist zum einen, dass bei dem Mieter der Bedarf für die Anmietung des Wohnraums aus besonderem Anlass entsteht, der sachlich die Kurzfristigkeit der Gebrauchsüberlassung begründet und dass zum anderen das baldige Ende des Mietverhältnisses für beide Parteien von vornherein feststeht (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 16. Aufl. 2024, BGB § 549 Rn. 22 f.). Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch liegt insofern typischerweise bei Hotelzimmern oder Ferienwohnungen vor. Allein die Befristung des Mietvertrags indiziert jedoch keinen derartigen Sonderanlass, auch nicht der Umstand, dass die Wohnung möbliert vermietet wird (LG Berlin, Urteil vom 5. Juni 2020 – 66 S 68/18, Rn. 24 -, juris).
Vorliegend lässt der vereinbarte Vertragszweck bereits nicht den Schluss auf einen nur vorübergehenden Gebrauch im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu. In § 2 Ziff. 5 des Mietvertrags heißt es zwar ausdrücklich, es sei von den Beklagten nur eine kurzfristige Gebrauchsüberlassung gewünscht, da sie zur Zeit studieren würden, ihren dauerhaften Lebensmittelpunkt aber nicht in Berlin hätten. Dies allein reicht jedoch nicht aus. Eine Anmietung zu Studienzwecken stellt keinen Anlass dar, der per se die Kurzfristigkeit der Gebrauchsüberlassung begründet. Denn ein Studium kann sich durchaus über mehrere Jahre erstrecken. Die Anmietung einer Wohnung zu Studienzwecken ist daher insbesondere nicht vergleichbar mit einem Hotelaufenthalt als typischem Fall des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Für eine vorübergehende Gebrauchsüberlassung könnte es sprechen, wenn die Anmietung etwa nur semesterweise erfolgen würde. Hierfür bestehen jedoch keine Anhaltspunkte. Weder kommt dies im Vertrag zum Ausdruck, noch hat die Klägerseite entsprechendes vorgetragen. Abgesehen davon entspricht der Zeitraum der ersten Befristung auch nicht dem gewöhnlichen Semesterturnus der Universitäten.
Insofern kommt es auch nicht darauf an, ob die Beklagten, wie die Klägerin vorträgt, bei Vertragsschluss gegenüber Frau M. geäußert haben, sich nur vorübergehend in Berlin für das Studium aufzuhalten. Dem Begriff „vorübergehend“ wird im allgemeinen Sprachgebrauch eine andere Bedeutung beigemessen als im Rahmen des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB und kann insofern auch längere Zeiträume erfassen.
Im Übrigen spricht auch die Dauer des Mietverhältnisses vorliegend gegen die Annahme des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Auch wenn es insofern keine festen Zeitgrenzen gibt, ist schon im Hinblick auf die erste Befristung von sechs Monaten, jedenfalls aber im Hinblick auf die Verlängerung der Befristung um weitere fünf Monate die Annahme einer kurzfristigen Gebrauchsüberlassung fernliegend.
Schließlich greift auch § 549 Abs. 3 BGB vorliegend nicht, da nicht ersichtlich ist, dass die streitgegenständliche Wohnung sich in einem Wohnheim – also einem auf gemeinschaftliches Wohnen zugeschnitten Gebäude – befindet.
c) Der Nachtrag vom 09.12.2022 stellt auch entgegen der Auffassung der Klägerin keinen Mietaufhebungsvertrag dar. Der Nachtrag beschränkt sich auf die Verlängerung der befristeten Mietdauer. § 575 Abs. 1 BGB regelt die Voraussetzungen einer wirksamen Befristung und die Folge ihrer Unwirksamkeit. Würde man in einer Befristung des Mietvertrags stets zugleich im Falle ihrer Unwirksamkeit eine Vereinbarung zur Aufhebung des Mietverhältnisses zum Zeitpunkt des Fristablaufs sehen, würde die Vorschrift des§ 575 BGB regelmäßig umgangen werden.
2. Da der Anspruch auf Räumung nicht bestand, kann die Klägerin von den Beklagten auch nicht die Freistellung von den zum Zwecke seiner Durchsetzung angefallenen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten verlangen.
B.
I. Die Widerklage ist zulässig. Insbesondere sind die Parteien identisch und die Widerklage hat gegenüber der Klage einen eigenständigen Streitgegenstand. Auch besteht der nach § 33 Abs. 1 ZPO erforderliche rechtliche Zusammenhang zwischen Klage und Widerklage, da die jeweils geltend gemachten Ansprüche einem einheitlichen, innerlich zusammengehörigen Lebensverhältnis – nämlich dem Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung – entspringen.
II. Die Widerklage hat auch in der Sache Erfolg.
1. Die Beklagten haben gegen die Klägerin einen Anspruch auf Auskunft über den Anteil der Betriebs-, Heiz- und Stromkosten an der zu Mietbeginn vereinbarten Pauschalmiete in Höhe von 1.030,00 Euro. Der Auskunftsanspruch folgt bereits aus dem Mietvertrag selbst i.V.m. § 535 BGB als vertragliche Nebenpflicht des Vermieters.
Die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete verstößt schon gegen die Vorschriften der Heizkostenverordnung und ist daher nach § 2 HeizKV nicht anzuwenden. Denn nach den §§ 4 ff. der HeizKV hat der Gebäudeeigentümer den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen und auf dieser Grundlage die Kosten auf die einzelnen Nutzer zu verteilen (BGH, Urteil vom 19. Juli 2006 – VIII ZR 212/05 -, juris).
Darüber hinaus hat der Mieter auch bei der zulässigen Vereinbarung einer Bruttokaltmiete als Inklusivmiete grundsätzlich das Recht zu erfahren, wie sich die Miete zusammensetzt. Denn auch in diesem Fall liegt der Miete regelmäßig eine Kalkulation des Vermieters zu den voraussichtlich anfallenden Nebenkosten zugrunde. Dies zeigt sich hier insbesondere in § 3 Ziff. 1 des Mietvertrags, wonach die Klägerin berechtigt ist, zusätzliche Kosten zu verlangen, wenn der Verbrauch von Strom und Heizung übermäßig hoch ist. Im Übrigen wäre es dem Mieter anderenfalls deutlich erschwert, die Rechte aus § 556 g Abs. 1 BGB geltend zu machen, da er die höchstzulässige Miete nach den §§ 556 d ff. BGB ohne Kenntnis über die Höhe der Nettokaltmiete kaum beurteilen kann.
Dem kann hier auch nicht entgegengehalten werden, dass das Mietverhältnis bei Zugang des Rügeschreibens bereits beendet gewesen sei und Ansprüche nach § 556 g BGB daher gem. § 556 g Abs. 3 Satz 3 BGB ohnehin nicht bestünden. Denn es handelte sich vorliegend mangels wirksamer Befristung um ein unbefristetes Mietverhältnis, welches erst durch den Auszug der Beklagten und die Schlüsselübergabe an die Klägerin am 31.10.2023 beendet worden ist. In der Schlüsselübergabe und -empfangnahme durch die Klägerin ist insoweit eine konkludente Aufhebung des Mietverhältnisses zu sehen.
Der Auskunftsanspruch ist vorliegend auch nicht durch Erfüllung erloschen, da sich die von der Klägerin im Verfahren erteilten Auskünfte zu den Modernisierungs- und Möblierungskosten zum einen nicht auf die hier geltend gemachten Aspekte beziehen und zum anderen die Auskunft, soweit es die Betriebskosten betrifft, jedenfalls unvollständig ist, da insbesondere nicht klar ist, welchen Anteil die Verwaltungskosten ausmachen, die laut der Klägerin in der Pauschalmiete enthalten sind.
2. Die Beklagten haben darüber hinaus einen Anspruch auf Auskunft über das Baujahr bzw. die erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung aus § 556 g Abs. 3 Satz 1. Diese Information ist zum einen notwendig, um die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB und damit auch die höchstzulässige Miete für die streitgegenständliche Wohnung nach § 556 d Abs. 1 BGB zu ermitteln, und sie ist den Beklagten zum anderen auch nicht ohne weiteres zugänglich (BeckOGK/Fleindl, 1.1.2024, BGB § 556 g Rn. 120). Dass sich die Klägerin nicht auf einen der Ausnahmetatbestände der §§ 556 e f. BGB beruft, ist insofern unerheblich.
C. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
D. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 Satz 1, 2 ZPO.
29.04.2024
