Leitsatz:
Auch bei Veräußerung von einer Personengesellschaft an eine Personengesellschaft ist der Anwendungsbereich des § 577 Abs. 1 a S. 1 Nr. 1 BGB eröffnet.
AG Neukölln vom 3.8.2023 – 8 C 438/22 –
Mtgeteilt von RA Dr. Dilip D. Maitra
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
§ 577 Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB fristete bislang eher eine Nischenexistenz und sei daher hier nochmals wörtlich wiedergegeben „Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist …
Die Bezugnahme auf den Absatz 1 der Vorschrift bedeutet, dass die in Berlin geltende 10jährige Kündigungssperrfrist auch unabhängig von einer Umwandlung in Eigentumswohnungen dann gilt, wenn die Wohnung an eine Personenmehrheit veräußert wird.
Das Amtsgericht Neukölln hatte sich vorliegend mit einer Sachverhaltskonstellation zu befassen, die – soweit ersichtlich – noch von keinem Deutschen Gericht beurteilt worden ist.
Der Mietvertrag datierte vom 8.5. 2019. Vermieterin war ursprünglich eine Personengesellschaft mit insgesamt fünf Gesellschaftern. Im Jahre 2022 erwarb eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) mit vier Gesellschaftern das Mehrfamilienhaus-Grundstück käuflich von der Voreigentümerin. Die Grundbuchumschreibung erfolgte am 7.6.2022.
Die GbR in ihrer Eigenschaft als Vermieterin übersandte den Mietern am 23.8.2022 eine Eigenbedarfskündigung zum 30.11.2022. Die GbR behauptete, ihre Gesellschafterin I. und ihre Gesellschafterin H. seien befreundet, wohnten mehrere Jahrzehnte in benachbarten Häusern in Südengland und hätten aufgrund des Brexits beschlossen, den Wohnsitz nach Berlin zu verlegen, um weiter in der Europäischen Union zu leben.
Die Vermieterin meint, mit Schreiben vom 23.8.2022 sei das Mietverhältnis aufgrund eines berechtigten Interesses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2
BGB ordentlich gekündigt. Die Kündigungsbeschränkung gemäß § 577 Abs. 1a BGB sei nicht anwendbar. Das Risiko der Verdrängung durch Eigenbedarf habe sich durch die Veräußerung des Gebäudes von einer Personengesellschaft mit fünf Gesellschaftern an eine GbR mit vier Gesellschaftern nicht erhöht. Die durch die Veräußerung bestehende Sachlage hätte genauso gut durch einen Austausch der Gesellschafter der ursprünglichen Vermieter-GbR durch die Gesellschafter der Erwerberin mittels Abtretung der Geschäftsanteile herbeigeführt werden können; dann wäre kein Raum für die Anwendung des § 577 a Absatz 1 a BGB eröffnet. Die Sachlage könnte daher nicht unterschiedlich betrachtet werden. Es sei vom Gesetzgeber nicht gewollt gewesen, dass jeder Verkauf an eine Personengesellschaft die Sperrfrist auslöse.
Dieser Einschätzung folgte das Amtsgericht nicht.
Die Kündigung vom 23.8.2022 sei unwirksam, da sie vor Ablauf der Sperrfrist aus Paragraf 577 a Absatz 1a BGB in Verbindung mit der Kündigungsschutzverordnung Berlin 2013 erklärt worden sei.
Denn im vorliegenden Fall greife die Kündigungsbeschränkung gemäß § 577 a Absatz 1a Satz 1 Nr. 1 BGB ab dem Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks durch die GbR. Die Kündigung könne auch nicht in eine wirksame Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt umgedeutet werden.
Die Voraussetzung des § 577 a Absatz 1a S. 1 Nr. 1 lägen grundsätzlich vor, denn unstreitig sei nach der Überlassung von Wohnraum an die Mieter der vermietete Wohnraum an eine Personengesellschaft veräußert worden. Weitere Anforderungen formuliere die Vorschrift § 577 a Abs. 1a S. 1 Nr. 1 BGB nicht.
Auch bei Veräußerung von einer Personengesellschaft an eine andere Personengesellschaft sei der Anwendungsbereich des § 577 a Abs. 1 a S. 1 Nr. 1 eröffnet.
Eine Einschränkung ergebe sich weder aus den Gesetzesmaterialien noch aus dem Wortlaut und auch nicht aus dem Sinn und Zweck der Norm. Zwar sei es zutreffend, dass § 577 a Abs. 1a BGB eingeführt wurde, um die Umgehung des § 577 a Abs. 1 BGB durch das sogenannte „Münchener Modell“ zu verhindern. Beim „Münchener Modell“ kauften in der Regel Erwerbergemeinschaften, meist initiiert und organisiert von einem Bauträger, ein komplettes Haus mit mehreren Wohnungen. Darauf kündigte die Gemeinschaft einzelnen Mietern wegen Eigenbedarfs der Gesellschafter. Erst anschließend wurden die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und unter den Gesellschaftern aufgeteilt. Daraus folge jedoch nicht, dass es sich bei der veräußernden Rechtsperson nicht um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts handeln könne. Es sei zutreffend, dass eine Umgehung für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts auch auf anderem Wege hätte erreicht werden können. Dies gelte jedoch nicht nur für Gesellschaften bürgerlichen Rechts. Auch eine natürliche Person hätte die Regelung umgehen können, indem sie selbst zunächst gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündige, in die Wohnung einziehe und sodann die Umwandlung in Wohnungseigentum vollziehe. Grund für die Ausweitung des Anwendungsbereichs auf Personengesellschaften sei, dass die Anzahl der wegen Eigenbedarfs möglicherweise kündigenden Personen zum einen höher sei als bei einer einzelnen natürlichen Person. Zum anderen könne sich innerhalb der Gesellschaft die Personenkonstellation für den Mieter nicht nachvollziehbar jederzeit ändern.
Zuzugeben sei der Vermieterin, dass die Neuregelung des § 577 a Abs. 1 a
BGB sprachlich missraten sei, weil der Gesetzgeber nicht alle in Betracht kommenden Fallvarianten erkannt und geregelt habe, sondern nur die Erwerbermodelle gesehen und eine Regelung diese betreffend gefunden habe. Die Korrektur dieser „rechtsdogmatischen Fehlleistung des Gesetzgebers“ könne nicht durch Analogien oder richterliche Rechtsfortbildung erfolgen, sondern müsse durch den Gesetzgeber selbst erfolgen. Bis dahin sei eine normzweckorientierte Auslegung der Vorschrift, die aber am eindeutigen Wortlaut vorbei gehe, weder möglich noch zulässig.
Urteilstext
Tatbestand
Die Beklagten wohnen aufgrund Mietvertrages vom 8.5.2019 in der X- Straße in Berlin. Vermieterin war ursprünglich die X-GbR, eine Personengesellschaft mit insgesamt fünf Gesellschaftern. Die Klägerin, eine GbR mit vier Gesellschafter, erwarb mit Nutzen-/Lastenwechsel am 1.4.2022 und Grundbuchumschreibung vom 7.6.2022 das Grundstück X-Straße käuflich von der Voreigentümerin.
Die Gesellschafterinnen I. und H. wohnen derzeit zusammen mit dem Ehemann Letzterer in einer Wohnung im Hinterhaus.
Die Klägerin übersandte den Beklagten am 23.8.2022 eine Eigenbedarfskündigung zum 30.11.2022. Mit der Klageschrift vom 14.12.2022 wiederholt sie diese Kündigung.
Die Klägerin behauptet, Frau I. und Frau H. seien befreundet, wohnten mehrere Jahrzehnte in benachbarten Häusern in Südengland und hätten aufgrund des Brexits beschlossen, den Wohnsitz nach Berlin zu verlegen, um weiter in der Europäischen Union zu leben.
Die Klägerin meint, mit Schreiben vom 23.8.2022 sei das Mietverhältnis aufgrund eines berechtigten Interesses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ordentlich gekündigt. Die Kündigungsbeschränkung gemäß § 577 Abs. 1a BGB sei nicht anwendbar. Das Risiko der Verdrängung durch Eigenbedarf habe sich durch die Veräußerung des Gebäudes von einer Personengesellschaft mit fünf Gesellschaftern an eine GbR mit vier Gesellschafter nicht erhöht. Die durch die Veräußerung bestehende Sachlage hätte genauso gut durch einen Austausch der Gesellschafter der ursprünglichen Vermieter-GbR durch die Gesellschafter der Erwerberin/Klägerin mittels Abtretung der Geschäftsanteile herbeigeführt werden können; dann wäre kein Raum für die Anwendung des § 577 a Absatz 1a BGB eröffnet. Die Sachlage könnte daher nicht unterschiedlich betrachtet werden. Es sei vom Gesetzgeber nicht gewollt gewesen, dass jeder Verkauf an eine Personengesellschaft die Sperrfrist auslöse.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten wie Gesamtschuldner zu verurteilen, die im Hause X 1. OG links gelegene Wohnung, bestehend aus drei Zimmern (inklusive Wohnküche), Diele, Bad und Loggia, insgesamt ca. 85 m², zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen und hilfsweise den Beklagten eine angemessene Räumungsfrist zu bewilligen sowie anzuordnen, dass den Beklagten gestattet wird, die Vollstreckung aus dem Urteil des Amtsgerichts ohne, hilfsweise durch Sicherheitsleistung ohne Rücksicht auf eine Sicherheitsleistung der Klägerin/des Klägers abzuwenden.
Die Beklagten meinen, die Kündigungen seien aufgrund Verstoßes gegen die Kündigungssperrfrist unwirksam und bestreiten im Übrigen die Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches der Frau I.
Wegen des weiteren Sachvortrags wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze in der Akte verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist nicht begründet. Denn die Kündigung vom 23.8.2022 ist – wie auch die mit der Klageschrift erneut ausgesprochene Kündigung – unwirksam, da sie vor Ablauf der Sperrfrist aus Paragraf 577 a Absatz 1a BGB in Verbindung mit der Kündigungsschutzverordnung Berlin 2013 erklärt worden ist.
Die Kündigung scheitert zwar nicht daran, dass sich die Klägerin auf das berechtigte Interesse einer ihrer Gesellschafterinnen beruft. Eine Außen-GbR kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen (BGH, Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15, zitiert nach NJW 2017, 547, Rn. 16 ff. unter Aufgabe des Zurechnungsmodells zugunsten einer Analogie; a.A. U.a. Häublein, in Münchener Kommentar zum BGB, 9. Aufl. 2023, § 573 Rn. 94).
Es ist auch ein berechtigtes Interesse einer der Gesellschafterinnen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB für die Selbstnutzung der von den Beklagten bewohnten Wohnung vorgetragen, welches grundsätzlich tragfähig ist.
Einer Beweisaufnahme über den bestrittenen Selbstnutzungswunsch der Frau I. bedurfte es jedoch nicht, weil die Kündigung bereits aus dem eingangs genannten Rechtsgrund unwirksam ist.
Denn im vorliegenden Fall greift die Kündigungsbeschränkung gemäß Paragraf 577 a Absatz 1a Satz 1 Nr. 1 BGB ab dem Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks durch die Klägerin. Die Kündigung ist demnach unwirksam und kann auch nicht in eine wirksame Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt umgedeutet werden (Hannappel, in BeckOK BGB, Hau/Poseck, 66. Edition, Stand 1.5.2023, § 577 a Rn. 16).
Die Voraussetzung des § 577 a Absatz 1a S. 1 Nr. 1 liegen grundsätzlich vor, denn unstreitig ist nach der Überlassung von Wohnraum an die Beklagten der vermietete Wohnraum an eine Personengesellschaft veräußert worden. Weitere Anforderungen formuliert die Vorschrift § 577 a Abs. 1a S. 1 Nr. 1 BGB nicht.
Der Wortlaut ist insoweit klar, unmissverständlich und nach Auffassung des Gerichts daher auch nicht auslegungsfähig.
Entgegen der Ansicht des Klägers ist auch bei Veräußerung von einer Personengesellschaft an eine Personengesellschaft der Anwendungsbereich des § 577 a Abs. 1a S. 1 Nr. 1 eröffnet.
Eine solche Einschränkung ergibt sich weder aus den Gesetzesmaterialien (BT-Drs. 17/10485 S. 16/26) noch aus dem Wortlaut. Der Gesetzgeber hat gerade davon abgesehen, eine Formulierung „von einer Personengesellschaft an eine Personengesellschaft“ zu wählen.
Eine solche Einschränkung ergibt sich auch nicht aus dem Sinn und Zweck der Norm. Die Klägerin äußert zwar zutreffend, dass § 577 a Abs. 1a BGB eingeführt wurde, um die Umgehung des § 577 a Abs. 1 BGB durch das sog. „Münchener Modell“ zu verhindern. Beim „Münchener Modell“ kauften in der Regel Erwerbergemeinschaften, meist initiiert und organisiert von einem Bauträger, ein komplettes Haus mit mehreren Wohnungen. Darauf kündigte die Gemeinschaft einzelnen Mietern wegen Eigenbedarfs der Gesellschafter. Erst anschließend wurden die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und unter den Gesellschaftern aufgeteilt. Entgegen der Ansicht der Klägerin folgt daraus jedoch nicht, dass es sich bei der veräußernden Rechtsperson nicht um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts handeln kann. Es ist zutreffend, dass eine Umgehung für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts auch auf anderem Wege hätte erreicht werden können. Dies galt jedoch nicht nur für Gesellschaften bürgerlichen Rechts. Auch eine natürliche Person hätte die Regelung umgehen können, indem sie selbst zunächst gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigt, in die Wohnung einzieht und sodann die Umwandlung in Wohnungseigentum vollzieht. Grund für die Ausweitung des Anwendungsbereichs auf Personengesellschaften ist, dass die Anzahl der wegen Eigenbedarfs möglicherweise kündigenden Personen zum einen höher ist als bei einer einzelnen natürlichen Person, insbesondere kann sich durch die Einbeziehung sämtlicher Familienangehöriger und Angehöriger der Gesellschafter in den Kreis der privilegierten Personen diese Anzahl potenzieren. Zum anderen kann sich innerhalb der Gesellschaft die Personenkonstellation für den Mieter nicht nachvollziehbar jederzeit ändern.
Dass der Erwerb unter zwei Gesellschaften bürgerlichen Rechts erfolgte, stellt auch keinen Ausschlusstatbestand gem. § 577 a Abs. 1a S. 2 Alt. 1 BGB dar.
Die Gesellschafter gehören weder derselben Familie noch demselben Haushalt an. Aus Wortlaut und Zweck der Norm folgt, dass das Privileg des § 577 a Abs. 1a S. 2 nur gilt, wenn sämtliche Miteigentümer oder Gesellschafter Teil einer Familie oder eines Haushalts sind (Häublein , in: Münchener Kommentar zum BGB, 9. Auflage 2023, § 577a Rn. 18). Die Klägerin macht den Eigenbedarf nur für eine der Gesellschafterinnen geltend.
Der Umstand, dass schon vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts Eigentum an dem Wohnraum hatte, stellt keinen Ausschlusstatbestand gem. § 577 a Abs. 1a S. 2 Alt. 2 BGB dar. Der Wortlaut der Norm lässt keinen Raum für eine weite Auslegung, eine entsprechende Anwendung verbietet sich.
§ 577 a Abs. 1a S. 2 BGB regelt ausdrücklich nur den Fall, dass bereits vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde. In diesem Fall sei der Mieter nicht mehr schutzwürdig, da er mit der Übertragung des Wohnungseigentums zu rechnen habe und somit nicht mehr schutzwürdig sei (BT-Drs. 17/10485 S. 26). Dass bei Überlassung des Mietverhältnisses an den Mieter bereits eine Personengesellschaft Eigentümer ist, regelt § 577 a Abs. 1a S. 2 Alt. 2 BGB gerade nicht.
Für eine Analogie fehlt es aufgrund des ausdrücklichen Wortlauts und der Einführung des § 577 a Abs. 1a S. 2 Alt. 2 BGB zusammen mit § 577 a Abs. 1a S. 1 BGB (BT-Drs. 17/10485 S. 9), welcher nur auf § 577 a Abs. 1 BGB Bezug nimmt, schon an einer planwidrigen Regelungslücke.
Unzutreffend meint die Klägerin, er könne nicht gewollt sein, dass die Kündigungssperrfrist bei jeder zukünftigen Veräußerung an eine Personengesellschaft erneut ausgelöst werde. Das ist auch nicht der Fall. Die Sperrfrist fängt lediglich dann an mehrfach zu laufen, wenn die Liegenschaft zwischendurch an von § 577 a Abs. 1a nicht erfasste Personen veräußert oder zu deren Gunsten i.S.d. Nr. 2 belastet wurde. Folgt auf eine Personengesellschaft eine andere Personengesellschaft oder ändert sich deren Bestand oder die Zusammensetzung der Erwerbermehrheit, läuft die Frist nur einmalig, nämlich beim ersten Erwerb einer Personengesellschaft nach Überlassung an den Mieter. Dies ist insofern praxisgerecht, als dass sonst Klarheit über eine Sperrfrist nur durch Betrachtung aller erfolgter Veräußerungsvorgänge gewonnen werden könnte (Häublein , in: Münchener Kommentar zum BGB, 9. Auflage 2023, § 577 a Rn. 22).
Zuzugeben ist der Klägerin, dass die Neuregelung des § 577 a Abs. 1 a BGB sprachlich missraten ist, weil der Gesetzgeber nicht alle in Betracht kommenden Fallvarianten erkannt und geregelt hat, sondern nur die Erwerbermodelle gesehen und eine Regelung diese betreffend gefunden hat. Aus der Gesetzesbegründung ergeben sich nicht hinreichend Anhaltspunkte für den Willen des Gesetzgebers bzw. Begründungen, mit deren Hilfe auch die anderen in Betracht kommenden Fallkonstellationen befriedigend und vor allem wertungskonsistent zu lösen wären. Die Korrektur dieser „rechtsdogmatischen Fehlleistung des Gesetzgebers“ (so Häublein, Die Eigenbedarfskündigung einer vermietenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts – beck online, Rn. 50 a.E. als Fazit ) kann nicht durch Analogien oder richterliche Rechtsfortbildung erfolgen, sondern muss durch den Gesetzgeber selbst erfolgen. Bis dahin ist eine normzweckorientierte Auslegung der Vorschrift, die aber am eindeutigen Wortlaut vorbei geht, weder möglich noch zulässig.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit findet seine Rechtsgrundlage in § 709 ZPO.
22.02.2024
