Leitsatz:
Der zur Erteilung einer Untermieterlaubnis verpflichtete Vermieter hat keinen Anspruch auf eine auch nur teilweise Abschöpfung der gegenüber der anteiligen Hauptmiete höheren Untermiete. Da selbst eine stärkere Belegung einer Wohnung einen Untermietzuschlag nicht per se rechtfertigt, kann erst recht bei gleichbleibender Belegung der Wohnung kein Zuschlag gefordert werden.
LG Berlin vom 11.2.2019 – 64 S 104/18 –
Mitgeteilt von RA Johann Heinrich Lüth
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Der Vermieter wollte die Zustimmung zur Untervermietung von einer Mieterhöhung um 25,56 Euro monatlich gemäß § 553 Abs. 2 BGB abhängig machen. Das Landgericht erkannte diesen Anspruch nicht an.
Denn dem Vermieter sei die Genehmigung der Untervermietung eines weiteren Zimmers ohne eine entsprechende Erhöhung der Miete nicht unzumutbar. Selbst eine stärkere Belegung der Wohnung als solche sei nicht ausreichend, einen Mietzuschlag zu rechtfertigen, so das Landgericht unter Berufung auf die Entscheidung der 67. Zivilkammer (LG Berlin vom 21.11.2017 – 67 S 212/17).
Dabei sei vorliegend zu berücksichtigen, dass die Wohnung bereits bei Vertragsabschluss an den Vormieter von sechs Personen bewohnt wurde. Der Mieter habe unbestritten dargelegt, dass die Wohnung bereits von Anfang an von vier Personen als Mieter bewohnt wurde. Hinzu kamen zwei Untermieter. Wenn sich – wie vorliegend – durch die Untervermietung nicht die Anzahl der die Wohnung nutzenden Personen erhöhe, dann sei selbst eine stärkere Belegung der Wohnung schon nicht erkennbar. Auch die Höhe des von dem Mieter erzielten Untermietbetrages sei nicht ausreichend für die Annahme, dass dem Vermieter durch die Drittüberlassung zur Unzumutbarkeit führende Nachteile erwüchsen.
Es seien auch sonst keine Anhaltspunkte vorgetragen worden oder ersichtlich, die zur Annahme einer übermäßigen und damit unzumutbaren Belastung des Vermieters Anlass geben und damit eine Mieterhöhung rechtfertigen könnten. Konkrete Umstände für messbare wirtschaftliche Nachteile für den Vermieter seien nicht erkennbar. Die Beurteilung der Unzumutbarkeit könne auch nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete gestützt werden. Die Erhöhung der Miete wegen Genehmigung der Untervermietung nach § 553 Abs. 2 BGB sei Entgelt für eine zusätzliche Leistung des Vermieters und beruhe daher auf einem anderen Rechtsgrund als eine Mieterhöhung nach § 558 BGB. Dessen Maßstab sei daher von vornherein nicht anwendbar.
Darüber hinaus enthalte die Untermiete üblicherweise – wie auch hier – zugleich ein Entgelt für die Nutzung der von dem Hauptmieter zur Mitbenutzung zur Verfügung gestellten Ausstattung der Wohnung neben dem Mietanteil für den zur Alleinnutzung überlassenen Raum (hier jedenfalls die GEZ, Strom-, Festnetz- und Internetnutzung). Ein Rechtsanspruch auf anteilige Abschöpfung dessen seitens des Hauptvermieters sei nicht ersichtlich.
Im Übrigen lasse sich auch eine Gewinnerzielungsabsicht des Mieters nicht feststellen. Vorliegend sei aufgrund des erstinstanzlichen Vortrages des Mieters davon auszugehen, dass von den jeweiligen Untermietern ein Untermietzins in Höhe von 330 Euro verlangt wurde. Zwar belaufe sich die Gesamtmiete auf 1142,16 Euro und betrüge daher auf vier Personen aufgeteilt lediglich 285,54 Euro und nicht 330 Euro. Allerdings habe der Mieter nachvollziehbar angegeben, dass er bei Bemessung des Untermietzinses bereits einen weiteren Betrag von 50 Euro für die Stromnutzung, einen GEZ-Anteil, die Abnutzung von Einrichtungsgegenständen sowie die Festnetzanschluss- und Internetnutzung berücksichtigt hätte sowie einen Anteil für Neuanschaffungen für die gemeinschaftlichen Bedürfnisse der Wohngemeinschaft.
Soweit in § 7 Abs. 2 des Mietvertrages vereinbart war, dass der Vermieter berechtigt sei, seine Einwilligung zur Untervermietung von der Vereinbarung eines angemessenen Untermietzuschlages in Höhe von monatlich 50 Euro abhängig zu machen, sei diese Vereinbarung gemäß § 553 Abs. 3 BGB unwirksam.
21.10.2019
