Der Vermieter ist gemäß § 242 BGB verpflichtet, dem Mieter von einer Veräußerung der Mietsache unmissverständliche Mitteilung zu machen. Ein Verstoß gegen die Mitteilungspflicht kann materiellrechtliche Kostenerstattungsansprüche des Mieters begründen.
LG Berlin II vom 4.7.2024 – 67 T 37/24 –,
mitgeteilt von VRiLG Michael Reinke
Die Mieter nahmen ihren bisherigen Vermieter auf Rückzahlung der Kaution in Anspruch. Zwischenzeitlich hatte jedoch ein Vermieterwechsel stattgefunden, weil der alte Vermieter das Grundstück an einen Dritten verkauft hatte und dieser im Grundbuch eingetragen worden war. Die Mieter hatten also den Falschen verklagt! Als das im Prozess herauskam, erklären beide Parteien die übereinstimmende Erledigung der Hauptsache. Fraglich war dann nur noch, wer die bis dahin angefallenen Prozesskosten zu tragen hatte. Für den ehemaligen Vermieter wohl überraschend legte das Gericht ihm sämtliche Prozesskosten auf.
Zwar hätte er in der Hauptsache ohne die übereinstimmende Erledigungserklärung obsiegt, da nicht er, sondern sein Rechtsnachfolger den Mietern gegenüber gemäß § 566 a Satz 1 zur Rückgewähr der klageweise zurückverlangten Kaution verpflichtet war. Den Mietern stehe jedoch gegenüber dem ehemaligen Vermieter wegen der in diesem Rechtsstreit angefallenen Prozesskosten ein materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch zu, der im Rahmen des § 91 a Abs. 1 ZPO berücksichtigungsfähig sei. Denn der Ex-Vermieter habe die Mieter vor Klageerhebung nicht darauf hingewiesen, dass er das streitgegenständliche Grundstück mittlerweile an einen Dritten veräußert habe.
Zu einer entsprechenden Mitteilung wäre er jedoch als im Mietvertrag ausdrücklich benannter Vermieter gemäß § 242 BGB verpflichtet gewesen. Ohne unmissverständliche Mitteilung durch den ehemaligen Vermieter oder den Dritten mussten und durften die Mieter davon ausgehen, dass der Verklagte weiterhin Vermieter ihrer Wohnung sei und für die Rückgewähr der Kaution hafte. Zur Meidung nachteiliger Rechtsfolgen aus § 254 Abs. 1 BGB habe für die klagenden Mieter auch keine Verpflichtung bestanden, vor Klageerhebung das Grundbuch inzusehen, um sich auf diese Weise Gewissheit von den tatsächlichen Eigentumsverhältnissen zu verschaffen.
28.11.2024
