Leitsatz:
Ergibt sich aus den Umständen des Vertragsschlusses, dass der Vermieter bei Vertragsschluss wusste, dass er nicht einen Vertrag mit mehreren Einzelmietern, sondern einer Wohngemeinschaft geschlossen hat, besteht bei Mietereigenschaft aller Mitglieder ein Anspruch der Wohngemeinschaft gegen den Vermieter, einer Auswechselung von Mietern zuzustimmen, dass heißt der Entlassung eines ausscheidenden Mitglieds und der Aufnahme eines neuen Mitglieds.
LG Berlin vom 11.1.2017 – 65 S 375/16 –
Mitgeteilt von RAin Andrea Klette
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Das Landgericht begründet seine – aus dem Leitsatz ersichtliche – Entscheidung damit, dass einem Vermieter bei Vermietung an eine Wohngemeinschaft von Anfang an klar sein müsse, dass die Gemeinschaft aufgrund möglicher Wohnsitzwechsel oder aus anderen Gründen nicht auf Dauer angelegt sei. So sei es auch im vorliegenden Fall. Aus den Umständen des Vertragsschlusses und zwar spätestens mit dem sechsten Nachtrag zum Mietvertrag ergebe sich, dass der Vermieter gewusst habe, dass er nicht einen Vertrag mit mehreren Einzelmietern, sondern einer Wohngemeinschaft – einer Gemeinschaft aus mehreren Menschen, die sich zu einer Haushalts- und Wirtschafts-, nicht aber eheähnlichen Lebensgemeinschaft innerhalb einer Wohnung zusammen getan haben – geschlossen habe.
Die Richtigkeit dieses Verständnisses der vertraglichen Vereinbarung zeige bereits der letztlich gelebte Vertrag: Unstreitig sei es in der Vergangenheit wiederholt mit Zustimmung des Vermieters zu einem Auswechseln der Mieter gekommen. Der Vermieter werde durch diese Vertragsauslegung auch nicht rechtlos gestellt, da er geltend machen könne, dass ihm die Aufnahme bestimmter Personen unzumutbar sei. Derartige konkrete in der jeweiligen Person liegende Gründe habe der Vermieter hier jedoch nicht vorgebracht.
Urteilstext
Gründe:
I.
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 313 a Abs. 1, 540 Abs. 2, 544 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.
II.
1. Die Berufung der Beklagten gegen das angefochtene Urteil ist statthaft und zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Sie ist jedoch unbegründet. Die der Entscheidung zugrunde liegenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Bewertung.
Frei von Rechtsfehlern·hat das Amtsgericht die Beklagte verurteilt, der Änderung des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages dahingehend zuzustimmen, dass die Klägerinnen zu 3) und 4) aus dem Mietvertrag entlassen werden und für sie Frau Z. rund Frau W. in den Mietvertrag aufgenommen werden. Die Klägerinnen haben einen entsprechenden Anspruch·aus § 25 Nr. 3 des Mietvertrages vom 22.04.2004.
Soweit das Amtsgericht den – seinem Wortlaut nach – auf eine Änderung des streitgegenständlichen Mietvertrages gerichteten Klageantrag dahingehend ausgelegt hat, dass eine Zustimmung der Beklagten zur Änderung des Mietvertrages begehrt wird und entsprechend tenoriert hat, ist dies nicht zu beanstanden. Klageanträge sind der Auslegung nach §§ 133, 157 BGB zugänglich und im Zweifel durch das Gericht so auszulegen, wie es dem Inhalt des mit der Klage verfolgten materiell-rechtlichen Anspruchs entspricht und mit der Maßgabe, dass die Partei das erreichen will, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und ihrer Interessenlage entspricht (BGH, Beschluss vom 22.05.1995 – II ZB 2/95 -, NJW-RR 1995, 1183; Becker-Eberhard, in: Münchner Kommentar zur ZPO, § 253 Rn 25). Eben dies hat das Amtsgericht getan, indem es den Antrag so verstanden hat, wie es (allein) der Rechtslage entspricht.
Die Entscheidung erweist sich auch nicht deshalb als rechtsfehlerhaft, weil sie in unzulässiger Weise in die Rechte Dritter eingreift. Insbesondere stellt sich die tenorierte Verpflichtung der Beklagten zur Abgabe einer Willenserklärung nicht als (unwirksamer) Vertrag zu Lasten der Frau Z. und Frau W. dar. Ist der Schuldner zur Abgabe einer Willenserklärung verurteilt, gilt diese gemäß § 894 S. 1 ZPO als abgegeben, sobald das Urteil Rechtskraft erlangt. Die Verurteilung ersetzt mithin die Willenserklärung des Schuldners, nicht jedoch weitere, zur Vollendung des Rechtsgeschäfts erforderliche Voraussetzungen (BGH, Urteil vom 20.11.1981 – V ZR 155/80 -, BGHZ 82, 292 = NJW 1982, 881). Bedarf ein Rechtsgeschäft noch weiterer Willenserklärungen – des Gläubigers oder Dritter – so sind diese noch (in vorgeschriebener Form) abzugeben; sie werden durch das Urteil nicht ersetzt (Stöber, in: Zöller, ZPO, 30. Aufl., § 894 Rn 7). Ein Vorbehalt der Erteilung derartiger Erklärungen im Urteilstenor ist nicht nötig (vgl. BGH, aaO., für das Erfordernis einer behördlichen Genehmigung). So liegt der Fall hier. Die Vertragsübernahme kann als dreiseitiger Vertrag oder aber auch durch Vertrag zwischen zwei Beteiligten geschlossen werden, der durch den dritten Beteiligten genehmigt wird. Es kann vorliegend dahinstehen, welche Konstellation hier einschlägig ist – eine bereits zwischen den Klägern und den potentiellen Mieterinnen getroffene Vereinbarung, hinsichtlich derer das angefochtene Urteil die erforderliche Zustimmung der Beklagten ersetzt, oder aber eine (durch das Urteil fingierte) Vereinbarung zwischen Klägern und Beklagter, zu deren Wirksamkeit die Zustimmung der potentiellen Mieterinnen erforderlich ist (vgl. dazu BGH, Urteil vom 20.4.2005 – XII ZR 29/02 -, NZM 2005, 584) -, denn in jedem Fall wird durch das erstinstanzliche Urteil nicht in den Rechtskreis Dritter eingegriffen.
Zu Recht hat das Amtsgericht einen Anspruch auf Zustimmung zum Ausscheiden der Klägerinnen zu 3) und 4) aus dem Mietverhältnis und dem Eintritt von Frau Z. und Frau W. bejaht.
Ergibt sich aus den Umständen des Vertragsschlusses, dass der Vermieter bei Vertragsschluss wusste, dass er nicht einen Vertrag mit mehreren Einzelmietern, sondern einer Wohngemeinschaft geschlossen hat, besteht bei Mietereigenschaft aller Mitglieder ein Anspruch der Wohngemeinschaft gegen den Vermieter, einer Auswechselung von Mietern zuzustimmen, d.h. der Entlassung eines ausscheidenden Mitglieds und der Aufnahme eines neuen Mitglieds (vgl. Kammerurteile vom 23.03.2016, 65 S 314/15, und vom 09.02.2010, 65 S 475/07; Horst, MDR 1999, 266, 270; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., S. 110 f.; Scholz in Harz/Kääb/Riecke/Schmid, Miet und Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., 2008, S. 183 Rn. 291, m.w.N.; LG Karlsruhe Urteil v. 10.05.1991- 9 S 588/90; Urteil v. 14.08.1992 – 9 S 102/92; LG Göttingen Urteil v. 11.11.1992 -5 S 123/92; jeweils zitiert nach juris).
Zur Begründung wird ausgeführt, dass dem Vermieter bei Vermietung an eine Wohngemeinschaft -wie hier- von Anfang an klar sein muss, dass die Gemeinschaft aufgrund möglicher Wohnsitzwechsel oder aus anderen Gründen nicht auf Dauer angelegt ist. Bundesverfassungsgericht und Bundesgerichtshof (vgl. BVerfG Kammerbeschluss v. 28.01.1993 – 1 BvR 1750/92 Rn. 8ff., zit. nach juris; BGH Urteil v. 15.07.2009 – VIII ZR 307/08, in Grundeigentum 2009, 1309f.) sind dieser Wertung gefolgt.
Zu Recht hat das Amtsgericht festgestellt, dass sich aus den Umständen des Vertragsschlusses und zwar spätestens mit dem 6. Nachtrag zum Mietvertrag vom 18.11.2014 (BI. 8 d. A.) ergibt, dass der Vermieter wusste, dass er nicht einen Vertrag mit mehreren Einzelmietern, sondern einer Wohngemeinschaft – einer Gemeinschaft aus mehreren Menschen, die sich zu einer Haushalts- und Wirtschafts-, nicht aber eheähnlichen Lebensgemeinschaft innerhalb einer Wohnung zusammen geschlossen haben – geschlossen hat. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird insoweit auf die Ausführungen in den Entscheidungsgründen der angefochtenen Entscheidung vollinhaltlich Bezug genommen.
Eine Beweiserhebung durch Vernehmung der Zeugin S. war insoweit nicht veranlasst. Die Auslegung der vertraglichen Vereinbarungen hat entsprechend den Auslegungsparametern der §§ 133, 157 BGB zu erfolgen. Danach sind aber einseitige innere, in den Regelungen des Vertrages nicht zum Ausdruck gekommene Vorstellungen (nur) einer Vertragspartei nicht maßgeblich. Zudem zeigt bereits der letztlich gelebte Vertrag – unstreitig kam es in der Vergangenheit wiederholt mit Zustimmung der Vermieterin zu einem Auswechseln der Mieter – die Richtigkeit des vom Amtsgericht seiner Entscheidung zugrunde gelegten Verständnisses der vertraglichen Vereinbarung.
Letztlich wird der Vermieter dadurch auch nicht rechtlos gestellt, da er geltend machen kann, dass ihm die Aufnahme bestimmter Personen unzumutbar sei. Derartige Gründe hat die Beklagte jedoch nicht vorgebracht. Soweit sie (lediglich) bestritten hat, dass Frau Z. und Frau W. überhaupt willens sind, in das Mietverhältnis einzutreten, vermag sie hiermit nicht durchzudringen. Zu Recht hat das Amtsgericht das Bestreiten der Beklagten als nicht hinreichend substantiiert und das klägerische Vorbringen mithin als unstreitig behandelt. Insoweit ist die Kammer gemäß § 314 ZPO an die erstinstanzlichen Feststellungen gebunden. Die Verfahrensrüge nach § 520 Abs. 3 Nr. 3 ZPO ist insoweit- nach erfolgloser Durchführung des Berichtigungsverfahrens – nicht begründet, da die geltend gemachte Unrichtigkeit bereits keine Verletzung des rechtlichen Gehörs darstellt (vgl. dazu Vollkommer, in: Zöller, aaO, § 320 Rn 14). Nachdem das Amtsgericht den Klägern gemäß § 283 ZPO Schriftsatznachlass auf den gegnerischen Schriftsatz vom 30.05.2016 gewährt hatte, durfte es das in dem nachgelassenen Schriftsatz vom 27.06.2016 enthaltene klägerische Vorbringen seiner Entscheidung zugrunde legen und war nicht gehalten, nunmehr der Beklagten ihrerseits die Gelegenheit zur Stellungnahme zu gewähren (Greger, in: Zöller, aaO, § 283 Rn 6). Anlass, die mündliche Verhandlung gemäß § 156 ZPO wiederzueröffnen, bestand insoweit nicht.
Soweit ein fehlender Eintrittswillen der potentiellen (Neu-)Mieterinnen im Übrigen das Klagebegehren als rechtsmissbräuchlich erscheinen lassen könnte, trägt die Beklagte für die Voraussetzungengen des § 242 BGB die Darlegungs- und Beweislast; eine Erklärung mit Nichtwissen (§ 138 Abs. 4 ZPO) ist insoweit unzulässig (vgl. Leipold, in: Stein-Jenas, ZPO, 22. Aufl., § 138 Rn 46; Gerken, in: Wieczorek/Schütze, ZPO, 4. Aufl., § 138 Rn 39).
2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
3. Die Revision wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen
20.11.2017
