Die Wohnung ist leer geräumt, jetzt nur noch den Schlüssel beim Vermieter in den Briefkasten werfen? So auf keinen Fall. Der Mieter kann nicht einfach ausziehen, er muss die Wohnung „zurückgeben“.
Das „Zurückgeben“ nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Bundesgerichtshof definiert: Wohnung und Nebenräume müssen leer geräumt und dem Vermieter zugänglich sein (BGH, Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1991, 550). Wurde beispielsweise zum 30. Juni gekündigt, so muss der Mieter spätestens am 1. Juli in der Frühe die Wohnung geräumt haben und zurückgeben. Für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen vom Mieter geschuldet werden, müssen die Arbeiten ebenfalls zu diesem Zeitpunkt abgeschlossen sein. Gut beraten ist jedoch, wer seine Termine nicht allzu knapp legt.
Streit zwischen Mieter und Vermieter entzündet sich nämlich meist an der Frage, ob sich die Wohnung in einem Zustand befindet, der den vertraglichen Regelungen entspricht. In jedem Fall empfiehlt es sich, mit dem Vermieter einen Wohnungsübergabetermin zu vereinbaren und ein Übergabeprotokoll zu erstellen. Im Zweifelsfall und wenn der Vermieter an anderer Stelle Entgegenkommen zeigt, wird man Zugeständnisse machen, vorausgesetzt, der Auszug lässt sich dadurch einvernehmlich regeln und die Kosten und der Ärger eines Rechtsstreits sind zu umgehen. Ist der Vermieter allerdings zu keinerlei Einigung bereit und verweigert auch die Unterschrift unter ein Übergabeprotokoll, sollte man den Wohnungszustand möglichst exakt dokumentieren.
Schriftliche Aufzeichnungen, Fotos und die Beiziehung eines Zeugen, beispielsweise eines durch den Berliner Mieterverein vermittelten Experten, sind im Falle einer späteren rechtlichen Auseinandersetzung dann nämlich fast unerlässlich. Gleiches gilt auch für den Fall, dass ein Vermieter die gemeinsame Wohnungsbegehung verweigert.
Hat der Vermieter hingegen den ordnungsgemäßen Zustand attestiert, dann kann er den Mieter später nicht auf vermeintlich doch noch vorhandene Schäden in die Pflicht nehmen (BGH, Neue Juristische Wochenschrift 1983, 446). Auch das Argument, ein Schaden sei während der Übergabe nicht erkennbar gewesen, greift dann nicht mehr (LG Braunschweig, Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1997, 470).
Gibt es im Mietvertrag eine Klausel, die den Übergabetermin auf einige Tage vor die Beendigung des Mietverhältnisses festlegt, so kann man dies getrost ignorieren: Sie ist unwirksam (Kammergericht, Wohnungswirtschaft und Mietrecht 2001, 437).
Abzugeben sind zum Vertragsende alle Schlüssel aus dem Mietverhältnis, auch die von Keller, Dachräumen, Briefkasten, Hoftor und ähnlichem. Das gilt auch für vom Mieter nachgefertigte Schlüssel. Für die muss der Vermieter die Kosten aber ersetzen. Will er das nicht, dann kann der Mieter diese Schlüssel in Gegenwart eines Zeugen oder des Vermieters vernichten.
Wichtig: Es genügt nicht, die Schlüssel einem anderen Mieter im Haus zu übergeben, selbst wenn dieser einen „guten Draht“ zum Vermieter hat. Allenfalls dem Rechtsanwalt des Vermieters kann man die Schlüssel bedenkenlos, wenn auch sicherheitshalber gegen Quittung, überreichen.
Wird eine Wohnung nicht rechtzeitig übergeben, beispielsweise weil noch Schönheitsreparaturen auszuführen sind, muss der Mieter übrigens weiterhin Miete bezahlen. Das kann auch dann eine volle Monatsmiete sein, wenn bis zum Abschluss der Arbeiten ein ganzer Monat gar nicht erforderlich ist (LG Düsseldorf, Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1992, 191).
Udo Hildenstab
MieterMagazin 7+8/08
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Rat und Tat
Die Kaution – aber bitte mit Zinsen
In der Regel haben Mieter bei Einzug in eine Wohnung eine Kaution von drei Monatsnettokaltmieten beim Vermieter hinterlegt. Diese Kaution muss dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückbezahlt werden. Die Kaution muss über den Hinterlegungszeitraum verzinst werden, mindestens wie eine Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus oder existieren noch Forderungen des Vermieters, so kann er eine „angemessene Überlegungsfrist“ geltend machen, innerhalb der er über die Kaution abrechnet. Als angemessen werden je nach Gericht zwei bis sechs Monate erachtet. Wovon abzuraten ist: die Kaution „abzuwohnen“, indem man die letzten drei Monate keine Miete mehr bezahlt. Der Vermieter kann dann die Miete einklagen. Mit den damit verbundenen Rechtskosten wird der Mieter belastet.
uh
26.10.2017
