Leitsatz:
Ein Anspruch des Vermieters auf Duldung des Einbaus einer Gasetagenheizung durch den Mieter lässt sich nicht allein aus einer entsprechenden mietvertraglichen Vereinbarung herleiten.
LG Berlin, Urteil vom 11.1.01 – 67 S 120/00 –
Mitgeteilt von RA Henrik Solf
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
… Die Kläger haben gegen den Beklagten weder aus dem Mietvertrag vom 2.12.1997 noch aus § 541 b BGB einen Anspruch auf Duldung der Modernisierungsmaßnahmen betreffend den Heizkörpereinbau in der vom Beklagten innegehaltenen Wohnung K-Allee, Berlin.
Zwar hat der Beklagte in § 24 Ziffer 3 erster Punkt des zwischen den Parteien am 2.12.1997 geschlossenen Mietvertrages sein Einverständnis mit dem geplanten Einbau einer Gasetagenheizung sowie die Duldung der Maßnahme erklärt. Ferner hat er der im Einzelnen dargelegten Mieterhöhung zugestimmt. Aus dieser vertraglichen Verpflichtung lässt sich der Duldungsanspruch jedoch nicht herleiten, da sie gemäß § 9 AGBG unwirksam ist.
Der Beklagte hat vorgetragen, dass die Kläger eine inhaltlich identische Vereinbarung auch mit anderen Mietern des Hauses K-Allee geschlossen haben. Er hat mit Schriftsatz vom 3.5.2000 zum Beleg Kopien der Mietverträge mit den Mietern … vom 1.10.1996, vom 16.7. 1996 und vom 28.5.1996 vorgelegt, die alle in § 24 Ziffer 3 eine der in § 24 Ziffer 3 des zwischen den Parteien bestehenden Vertrages inhaltlich vergleichbare, lediglich betragsmäßig an die jeweilige Wohnung angepasste Regelung enthalten. Diesem Vortrag sind die Kläger nicht entgegengetreten, so dass bezüglich der streitigen Regelung davon auszugehen ist, dass die Kläger dem Beklagten eine für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingung gestellt haben (§ 1 Abs. 1 AGBG).
Diese Vereinbarung ist wegen der darin liegenden unangemessenen Benachteiligung des Beklagten gemäß § 9 AGBG unwirksam. Eine unangemessene Benachteiligung ist deswegen anzunehmen, weil die in § 24 Ziffer 3 erster Punkt des Mietvertrages enthaltene Regelung nicht mit dem gesetzlichen Leitbild zu vereinbaren ist. Bei der geplanten Maßnahme, dem Einbau einer Gaszentralheizung, handelt es sich um eine Maßnahme, die im Sinne des § 541 b BGB der Wertverbesserung und Modernisierung dient. Ob der Mieter die Installation einer Gaszentralheizung zu dulden hat, hängt von einer gemäß § 541 b BGB zwingend vorgeschriebenen Prüfung der Umstände des Einzelfalls ab. Eine mietvertragliche Regelung, die zu Lasten des Mieters generell hiervon abweicht und dessen Duldungspflicht von vornherein festlegt, verstößt gegen das Leitbild des Mietverhältnisses über Wohnraum und ist wegen der unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam.
Im Übrigen ist eine zum Nachteil des Beklagten abweichende Vereinbarung gemäß §541 b Abs. 4 BGB unwirksam. Selbst wenn die Vereinbarung von den Vertragsparteien ausgehandelt worden wäre, könnten die Kläger ihren Anspruch nicht darauf stützen. Denn durch eine solche Vereinbarung würde dem Beklagten der Einwand der Härte abgeschnitten.
Der Anspruch der Kläger folgt auch nicht aus § 541 b BGB. Insoweit fehlt es bereits an einer hinreichend genauen Modernisierungsankündigung im Sinne des § 541 b Abs. 2 BGB. Anders als die Kläger meinen, ist neben den sonstigen erforderlichen Angaben die Anzahl, die örtliche Lage und die Größe der Heizkörper anzugeben, damit der Mieter prüfen kann, ob die vorhandene Möblierung mit den Umbaumaßnahmen in Einklang zu bringen ist (vgl. LG Berlin, Urteil v. 22.1.1993, GE 1993, 861). Eine solche Mitteilung ist nicht erfolgt. Die Kläger haben auch nicht substantiiert dargetan und unter Beweis gestellt, dass die mit Schriftsatz vom 8.11.1999 eingereichte Zeichnung der Modernisierungsankündigung beigefügt war. Letztlich ersetzt die Zeichnung aber auch nicht die nach § 541 b Abs. 2 BGB geforderten detaillierten Angaben. …
03.01.2018
