Info 13: Modernisierung

Stand: 01/24

1. Was ist Modernisierung?

Die Modernisierungsmaßnahmen sind in § 555 b BGB definiert.

Beispiele für Gebrauchswertverbesserungen:

• Anschluss an das Kabelfernsehen;
• Ersatz von Einfachfenstern durch Isolierglasfenster in den Wohnräumen;
• Einbau eines Warmwasserboilers;
• Anschluss einer bislang mit Kohle-Einzelöfen beheizten Wohnung an eine Zentralheizung;
• Einbau einer Türöffnungs- und Gegensprechanlage;
• Anlage eines Kinderspielplatzes.

Der Energieeinsparung dienen insbesondere Maßnahmen zur

• wesentlichen Verbesserung der Wärmedämmung von Fenstern, Außentüren, Außenwänden, Dächern, Kellerdecken und obersten Geschossdecken;
• wesentlichen Verminderung des Energieverlustes und Energieverbrauches der zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage;
• Rückgewinnung von Wärme;
• Einsparung von Strom.

Nicht zu den Modernisierungsmaßnahmen rechnen:

• Schönheitsreparaturen (siehe Info Nr. 11 „Schönheitsreparaturen“);
• Instandhaltungen/Instandsetzungsmaßnahmen (siehe Info Nr. 12 „Wohnungsmängel“); Instandhaltung ist eine Maßnahme, die notwendig ist, damit die Wohnung bzw. das Haus in einem ordentlichen, bewohnbaren, also vertragsgemäßen Zustand bleibt und künftige Schäden vermieden werden (z.B. Fensteranstrich von außen), Instandsetzung ist die Beseitigung bereits eingetretener Schäden (z.B. Austausch morscher Fenster, Abschlagen von lockerem Putz und Neuverputzung der Fassade);
• bauliche Maßnahmen, die den Ist-Zustand nicht (nur) verbessern, sondern etwas gänzlich Neues schaffen (z.B. Umgestaltung einer 5-Zimmer-Wohnung in ein 2-Zimmer-Luxus-Appartement);
• Maßnahmen, die den vorhandenen Zustand nicht verbessern (z.B. Umbau einer Loggia in einen Wintergarten);
• Verbesserungen, die keine baulichen Maßnahmen sind (z.B. Stellung einer Waschmaschine durch den Vermieter).

Beachten Sie: Ob eine Modernisierung vorliegt, hängt nicht von Ihrem persönlichen Geschmack ab. Vielmehr kommt es darauf an, ob die Maßnahme objektiv – also für eine durchschnittliche Mietpartei – eine Wertverbesserung darstellen würde.

2. Muss die Modernisierung geduldet werden?

Auch wenn die Maßnahme objektiv eine Modernisierung darstellt, heißt das noch nicht automatisch, dass Sie die Modernisierung auch tatsächlich dulden müssen. Bedeutet die Modernisierung für Sie oder Ihre Familie oder eines anderen Haushaltsangehörigen eine Härte, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters oder anderer Mietparteien sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist, scheidet eine Duldungspflicht aus.

Die Abwägung der widerstreitenden Interessen ist immer eine Frage des jeweiligen Einzelfalles. Pauschale Aussagen, was eine Härte darstellt, sind daher nicht möglich (Faustformel für die finanzielle Härte: Mehr als 33 % des Haushaltsnettoeinkommens nach Modernisierung).

Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung, ob der Mieter die Maßnahme dulden muss, zunächst außer Betracht; sie sind nur im Rahmen der Mieterhöhung (siehe Punkt 4.) zu berücksichtigen.

Kein Härteeinwand bei Versäumen der Monatsfrist!

Gemäß § 555 d Abs. 3 BGB hat der Mieter dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. Der Lauf der Frist beginnt allerdings nur wenn die Modernisierungsankündigung den Vorschriften des § 555 c BGB entspricht (siehe Punkt 3.).

Nach Ablauf der Monatsfrist sind Härten nur noch zu berücksichtigen, wenn der Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war und er dem Vermieter die Umstände sowie die Gründe der Verzögerung unverzüglich in Textform mitteilt. Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Mieterhöhung begründen, sind aber immer nur zu berücksichtigen, wenn sie spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt werden.

Hat der Vermieter in der Modernisierungsankündigung nicht auf die Form und die Frist des Härteeinwands hingewiesen (§ 555 c Absatz 2 BGB, siehe Punkt 3.), so muss der Mieter die Monatsfrist und die Textform nicht beachten. Eine finanzielle Härte muss der Mieter aber in jedem Falle spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitteilen.

Beachten Sie im Übrigen: Die Modernisierungsmaßnahme brauchen Sie – auch bei Fehlen einer Härte – solange nicht zu dulden, wie keine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung (siehe unter Punkt 3.) vorliegt.

3. Die Ankündigung der Modernisierung

Der Vermieter muss Modernisierungsmaßnahmen spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten in Textform ankündigen (§ 555 c Abs. 1 BGB). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über:

1. die Art und den geplanten Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
2. den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,
3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

Betrifft die Ankündigung eine energetische Modernisierung oder eine Klima schützende Maßnahme, kann der Vermieter insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen (§ 555 c Abs. 3 BGB).

Der Vermieter soll den Mieter auch auf die Form und die Frist des Härteeinwandes (siehe oben Punkt 2.) hinweisen (§ 555 c Abs. 2 BGB).

Ausnahme nach § 555 c Abs. 4 BGB: Die Ankündigungspflicht gilt nicht für Maßnahmen, die mit keiner oder nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind (z.B. Installation eines Briefkastens, einer Gegensprechanlage) und zu keiner oder nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung (bis maximal 5 %) führen.

Achten Sie im Übrigen darauf, dass die Modernisierungsankündigung von einem Berechtigten abgegeben wird. Gerade bei Eigentümerwechsel werden häufig Ankündigungen von Personen unterschrieben, die weder als Eigentümer im Grundbuch eingetragen noch anders bevollmächtigt sind.

Achtung: Haben Sie der Modernisierungsmaßnahme (aus Versehen) freiwillig zugestimmt, z.B. indem Sie Handwerkern den Zutritt zu Ihrer Wohnung gewährten, so sind Sie an diese Zustimmung gebunden, auch wenn die Modernisierungsankündigung des Vermieters nicht ordnungsgemäß war.

4. Die Mieterhöhung nach Modernisierung

Gemäß § 559 Abs. 1 BGB darf die Miete um 8 % der Modernisierungskosten jährlich bei den von der Maßnahme betroffenen Mieterhaushalten erhöht werden (siehe Info Nr. 19 „Die Mieterhöhungsmöglichkeiten nach §§ 557 bis 561 BGB“).

Daneben ist die Kappungsgrenze für modernisierungsbedingte Mieterhöhungen von 3 Euro/Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren einzuhalten. Betrug die Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro/Quadratmeter, so sinkt die Kappungsgrenze auf 2 Euro/Quadratmeter (Abs. 3 a des § 559 BGB). Anknüpfungspunkt für die Kappungsgrenze ist jeweils die Miete ohne Berücksichtigung von Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschalen. Der Vermieter kann wählen, ob er die Kappungsgrenze durch eine einzelne Modernisierungsmaßnahme ausschöpfen möchte oder ob er mehrere Modernisierungsmaßnahmen durchführen möchte. Die Miete darf aber – abgesehen von Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel – jeweils insgesamt innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3 beziehungsweise 2 Euro je Quadratmeter monatlich steigen.

Voraussetzung für die Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung ist, dass

• die Bauarbeiten abgeschlossen sind und
• ein wirksames Mieterhöhungsverlangen in Textform (im Sinne von § 126 b BGB) unter Benennung der einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, nach Kosten für jede Wohnung aufgeschlüsselt, vorliegt (Schlussabrechnung).

Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und erläutert wird.

Durch den Verweis in § 559 Abs. 1 BGB auf die Nummern 1, 3, 4, 5 oder 6 des § 555 b BGB ist klargestellt, dass Mieterhöhungen bei (lediglich) Primärenergieeinsparungen und Klima schützenden Maßnahmen sowie bei Schaffung von neuem Wohnraum ausscheiden.

Wichtig: Bestimmte Kostenbestandteile müssen von den Modernisierungsaufwendungen abgezogen werden und dürfen zu keiner Mieterhöhung führen:

• öffentliche Mittel, die vom Staat gewährt wurden, müssen abgezogen oder mietsenkend berücksichtigt werden (vgl. § 559 a BGB);
• Mieterleistungen (Mieterdarlehen, Mietvorauszahlungen usw.) sind ebenfalls zu berücksichtigen (vgl. § 559 a BGB);
• Kosten für Kapitalbeschaffung, Finanzierung und Verwaltung gehören nicht zu den Modernisierungskosten;
• übertriebener Aufwand ist zu vermeiden; bei der Mieterhöhung dürfen nur tatsächlich erforderliche Kosten berücksichtigt werden;
• Instandhaltungen gehören nicht zu den Modernisierungskosten (Beispiel: Ersatz morscher Fenster mit Einfachverglasung durch Fenster mit Isolierverglasung). Hier muss ein Abzug der fiktiven Instandhaltungskosten vorgenommen werden (vgl. § 559 Abs. 2 BGB). Voraussetzung für den Abzug ist nicht, dass die Instandsetzung fällig ist (BGH v. 17.6.2020 – VIII ZR 81/19 -). Aber: Instandsetzungsmaßnahmen, die infolge der Modernisierung notwendig waren, gehören zu den Modernisierungskosten.

Beachten Sie: Jede Modernisierung kann sich bei einer Mieterhöhung nach dem Mietspiegel (§ 558 BGB) insoweit auswirken, als die Wohnung nunmehr einen besseren Wohnwert hat (siehe Info Nr. 20 „Mieterhöhungen nach §§ 558 – 558 e BGB“).

Ab wann erhöht sich die Miete?

Die Mieterhöhungserklärung nach § 559 b Abs. 2 BGB (siehe Info Nr. 19 „Die Mieterhöhungsmöglichkeiten nach §§ 557 bis 561 BGB“) hat die Wirkung, dass die neue Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung zu zahlen ist. (Beachten Sie die Ausnahme – erhebliche Abweichung der geforderten Miethöhe von der Modernisierungsankündigung oder Fehlen der Modernisierungsankündigung – nach § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB!). Rückwirkende Mieterhöhungen sind nicht zulässig.

Keine Mieterhöhung bei Härte

Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 559 Abs. 4 BGB).

Allerdings können Sie sich nicht auf eine hohe Mietbelastung berufen wenn
1. die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist oder
2. die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist ein Zustand nur „allgemein üblich“, wenn er bei mindestens zwei Dritteln der Mieträume in Gebäuden gleichen Alters innerhalb der Region angetroffen wird. Wann das im Einzelnen der Fall ist, weiß man beim Mieterverein.

Wie bei den anderen Härtegründen auch, müssen Sie die hohe Mietbelastung innerhalb der Monatsfrist (siehe Punkt 2.) in Textform beim Vermieter geltend machen. Die Monatsfrist ist allerdings unbeachtlich, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als zehn Prozent übersteigt.

5. Weitere Hinweise zur Modernisierung

Bei Modernisierungsankündigungen seit dem 1.1.2019 gibt es mit § 559 c BGB eine Ausnahmevorschrift: Übersteigen die für die Modernisierungsmaßnahme geltend gemachten Kosten für die Wohnung vor Abzug einer Instandsetzungspauschale 10.000 Euro nicht, so kann der Vermieter die Mieterhöhung nach einem vereinfachten Verfahren berechnen. Die Einzelheiten dieses Verfahrens entnehmen Sie bitte unserem Info Nr. 84.

Sind Ihnen infolge der Modernisierung Aufwendungen entstanden, muss der Vermieter Ihnen diese in angemessenem Umfang ersetzen (§ 555 d Abs. 6 BGB i.V.m. § 555 a Abs. 3 BGB). Auf Verlangen hat er einen Vorschuss zu leisten. (Beispiele: Reinigungskosten; Vorkehrungen gegen Verschmutzungen; Kosten eines vorübergehenden Hotelaufenthaltes oder auswärtige Mahlzeiten).

Bei erheblichen Beeinträchtigungen des Mietverhältnisses während der Modernisierung kann die Miete grundsätzlich gemindert werden. Das Minderungsrecht ist durch eine Zustimmung zur Modernisierung oder wegen Geltendmachung von Aufwendungsersatz nicht ausgeschlossen. Über die Höhe der Minderung muss im Einzelfall entschieden werden (siehe Info Nr. 12 „Wohnungsmängel“).

Bei Modernisierungsankündigungen, die eine energetische Modernisierung zum Inhalt haben, ist die Mietminderung allerdings zeitweilig ausgeschlossen. § 536 Absatz 1 a BGB bestimmt nämlich: „Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555 b Nummer 1 BGB dient.“

Handelt es sich bei den baulichen Maßnahmen hingegen um Instandsetzungsarbeiten zur Reparatur des kaputten Daches oder der heruntergekommenen Fassade ohne Energieeinsparung, bleibt das Minderungsrecht bestehen. Nachvollziehbar ist diese Regelung nicht. Praxistauglich auch nicht, wenn man bedenkt, dass jede energetische Modernisierung in der Regel auch Instandsetzungsarbeiten umfasst.

Im Übrigen haben sie Anspruch auf zügige und fachgerechte Ausführung der Bauarbeiten (siehe Info Nr. 39 „Mieterrechte bei Baumaßnahmen“).

Schadensersatz können Sie gegenüber dem Vermieter geltend machen, wenn Handwerker beispielsweise Schäden am Mobiliar verursacht haben. Für nach dem 1.1.2019 BGB begangene Pflichtverletzungen des Vermieters bei Ankündigung oder Durchführung einer baulichen Veränderung enthält der neue § 559 d BGB Beweiserleichterungen zu Gunsten des Mieters.

Seit dem 1.1.2019 ahndet § 6 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) die Durchführung einer baulichen Veränderung in missbräuchlicher Weise. Ordnungswidrig handelt danach, wer in der Absicht, einen Mieter von Wohnraum hierdurch zur Kündigung oder zur Mitwirkung an der Aufhebung des Mietverhältnisses zu veranlassen, eine bauliche Veränderung in einer Weise durchführt oder durchführen lässt, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen. Mieter können ein solches Verhalten beim bezirklichen Wohnungsamt anzeigen. Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu hunderttausend Euro geahndet werden.

Der Vermieter darf Ihnen zum Zwecke der Modernisierung nicht kündigen. Sie hingegen haben ein Sonderkündigungsrecht (siehe Info Nr. 22 „Kündigung durch Mieter“) nach Zugang der Modernisierungsankündigung (§ 555 e BGB) und nach Zugang der Mieterhöhungserklärung (§ 561 BGB).

Seit dem 1.1.2024 regelt § 559 e BGB die Mieterhöhung nach Modernisierung der Heizungsanlage aufgrund des Gebäudeenergiegesetzes (GEG):

Weitere Einzelheiten hierzu und zum GEG finden finden Sie in unserem Info 127: Das neue „Heizungsgesetz“ (GEG) – Was bedeuten die neuen Regelungen für Mieterinnen und Mieter?.

Rechtsschutz ist auch bei einem Streit um Modernisierung von größter Bedeutung. Wollen Sie allerdings erst nach der Modernisierungsankündigung Rechtsschutz erwerben, kommen Sie zu spät. Treten Sie deswegen rechtzeitig dem Berliner Mieterverein e.V. bei. Beratung und Betreuung sowie die Durchführung des Schriftverkehrs erhalten Sie sofort, Rechtsschutz nach einer Wartefrist von drei Monaten für alle Fälle, die nicht bereits schwelen.

behlau
22.12.2023