Leitsatz:
Eine vorläufige Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten ist unwirksam.
AG Köpenick, Urteil vom 30.5.01 – 6 C 395/00 –
Mitgeteilt von RA Matthias Tüxen
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
Die zulässige Klage ist im noch aufrecht erhaltenen Umfang unbegründet. Der von den Beklagten monatlich an den Kläger zu zahlende Mietzins hat sich weder auf Grund der Modernisierungsvereinbarung noch durch das Schreiben der Hausverwaltung auf den noch begehrten Betrag in Höhe von 127,01 DM erhöht.
Das erkennende Gericht konnte dem Kläger in seiner Auffassung, mit der Vereinbarung aus dem Jahr 1999 sei bereits ein Anspruch auf den erhöhten Mietzins begründet worden, nicht folgen. Zum einen hatten die Beklagten den Erhöhungsbetrag in Höhe von 182,74 DM ausdrücklich durchgestrichen, was der Annahme einer Zustimmung im Sinne des § 10 Abs. 1 MHG entgegenstand. Zum anderen wäre aber die Vereinbarung wegen Verstoßes gegen die vorgenannte Vorschrift insoweit unwirksam gewesen. Eine vertragliche Vereinbarung kann nur während des Bestehens eines Mietverhältnisses in Bezug auf eine konkrete Mieterhöhung getroffen werden, was voraussetzt, dass die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen und die sich daraus ergebende Mietzinserhöhung bereits rechnerisch feststeht (LG Berlin, ZMR 1990, 180, 181; Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 3 MHG, Rdn. 5; Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer, Miete, 7. Aufl., § 10 MHRG, Rdn. 18). Das war vorliegend nicht der Fall. Ausweislich der Vereinbarung waren die Gesamtkosten exakt noch nicht bekannt. Die Mieterhöhung sollte sich aber in zumindest entsprechender Anwendung des § 3 MHG ergeben. Sie stand damit rechnerisch noch nicht fest.
Auch auf Grund des Schreibens seiner Hausverwaltung vom 31. Mai 2000 hat sich die von den Beklagten zu zahlende Miete nicht erhöht. Dabei konnte dahinstehen, welche Rechtsfolgen dem Umstand zu entnehmen sind, dass die Hausverwaltung nicht ausdrücklich im Namen des Klägers aufgetreten ist. Die Mieterhöhung scheitert daran, dass sie ausdrücklich unter Vorbehalt der Nachberechnung bei Vorliegen der noch ausstehenden Rechnungen erfolgte. Verlangt der Vermieter nach Fertigstellung der Modernisierungsmaßnahmen einen erhöhten Mietzins, so ist diese Erklärung nur dann wirksam, wenn ihm sämtliche Rechnungen vorliegen. Zu einem Vorbehalt, wie vorliegend erfolgt, ist der Vermieter nicht berechtigt. Das folgt aus dem Umstand, dass für eine bauliche Maßnahme auch nur eine Mieterhöhungserklärung gemäß § 3 MHG abgegeben werden kann (vgl. Soergel/Heintzmann, a.a.O., Rdn. 27). Der Sonderfall klar voneinander zu trennender Maßnahmen ist nicht gegeben, weil nur eine bauliche Maßnahme durchgeführt worden ist. Folgte man der hier vertretenen Auffassung nicht, so hätte es der Vermieter in der Hand, die Sechsmonats-Frist des § 3 Abs. 4 S. 2 Alt. 2 MHG ohne weiteres zu umgehen. Danach verlängert sich die Frist des Eintritts der Mieterhöhung, wenn die tatsächliche Mieterhöhung gegenüber der Ankündigung nach § 541 b Abs. 2 S. 1 BGB um mehr als zehn vom Hundert nach oben abweicht. Der Vermieter könnte, ließe man die vorläufige Abrechnung zu, den Mietzins unter Verwendung der vorliegenden Rechnungen zunächst bis zu dieser Grenze erhöhen und anschließend ggf. den Rest geltend machen. Der Mieter wäre hinsichtlich des ersten Betrags bereits zur Zahlung ab dem auf die Erhöhungserklärung folgenden übernächsten Monat verpflichtet, mithin zu einem Zeitpunkt, zu dem bei einheitlicher Geltendmachung der Erhöhung von dem Mieter noch nicht zu zahlen gewesen wäre. Soweit die Meinung vertreten wird, dem Vermieter sei es nicht zuzumuten, den Zeitpunkt abzuwarten, bis zu dem die endgültige Höhe der Kosten feststeht (vgl. Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Rdn. 562), so folgt das erkennende Gericht dem nicht. Insofern muss berücksichtigt werden, dass der Vermieter regelmäßig auf Grund seiner vertraglichen Beziehungen zu den von ihm beauftragten Unternehmen in der Lage ist, auf Herreichung von Schlussabrechnungen zu dringen. Umgekehrt könnte der Vermieter ggf. auch Einfluss darauf nehmen, die Schlussabrechnung hinauszuschieben, um vorab unter Umgehung des § 3 Abs. 4 S. 2 Alt. 2 MHG eine vorläufige Mieterhöhung gegenüber dem Mieter durchzusetzen. Dem Mieter sind entsprechende Möglichkeiten nicht eröffnet, weshalb es angemessen erscheint, vor dem beschriebenen gesetzlichen Hintergrund das Vorliegen sämtlicher Rechnungen vor Erhöhung des Mietzinses nach § 3 MHG zu verlangen, wenn der Vermieter sich weitere Erhöhungen vorbehält. …
Anmerkung der Redaktion:
ebenso: AG Kassel WM 86, 185; AG Köpenick MM 97, 411
03.01.2018
