Leitsätze:
1. Die vergleichsweise Festlegung der Höhe der Aufwendungsersatzansprüche des Mieters nach § 554 Abs. 4 BGB (hier: Erlass einer Monatsmiete) stellt keine nachteilige Vereinbarung im Sinne des § 554 Abs. 5 BGB dar.
2. Eine einvernehmliche Vereinbarung über die Höhe des vom Vermieter nach § 554 Abs. 4 BGB zu leistenden Ausgleichs schließt es aus, dass der Mieter sich nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten im Nachhinein auf tatsächlich entstandene höhere Kosten berufen kann.
LG Berlin, Urteil vom 23.2.01 – 63 S 204/00 –
Mitgeteilt von RA Wolfgang Schäfer
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
… Die zulässige Berufung der Beklagten ist begründet.
Dem Kläger steht aus § 541 b Abs. 3 BGB ein Anspruch in Höhe von 5542,05 DM auf Ersatz von Aufwendungen anlässlich der Modernisierungsarbeiten der Beklagten nicht zu.
Es kann im vorliegenden Fall dahinstehen, ob die vom Kläger vom Vormieter übernommenen Ein- und Umbauten schon auf Grund ihres Umfangs zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehören, zumal die Beklagte bereits bei Vertragsbeginn deutlich gemacht hat, die Zustimmung zur Belassung der Einbauten von den im Schreiben vom 28.5.1985 genannten Bedingungen abhängig zu machen. Wenn der Kläger dieses Schreiben nicht unterzeichnet hat, kann er auf der anderen Seite jedenfalls nicht darauf vertrauen, dass die Beklagte die Einbauten bedingungslos akzeptiert. Denn die Parteien haben über die Aufwendungen des Klägers gemäß § 541 b Abs. 3 BGB im Zusammenhang mit den Modernisierungsarbeiten unter dem 14.4.1998 eine abschließende Einigung erzielt, indem dem Kläger eine Monatsmiete, nämlich die für Dezember 1998 erlassen wird.
Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts verstößt diese Vereinbarung nach Ansicht der Kammer nicht gegen §541b Abs.4 BGB. Grundlage für den Anspruch des Klägers ist §541b Abs.3 BGB, wonach einem Mieter wegen Aufwendungen auf Grund von Modernisierungsarbeiten des Vermieters ein Ersatzanspruch zusteht. Dieser Ersatzanspruch wird aber durch die streitgegenständliche Vereinbarung nicht ausgeschlossen, sondern lediglich in Bezug auf die Höhe konkretisiert. Die vergleichsweise Festlegung der Höhe der Ansprüche stellt keine nachteilige Abweichung dar. Denn der Verwendungsersatzanspruch des Mieters besteht schon nach dem Wortlaut der Vorschrift in der Höhe nicht unbegrenzt, sondern nur in einem angemessenen Umfang. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Umfang der Arbeiten konkretisiert ist und für diese zu erwartenden Benachteiligungen des Mieters die Höhe des Anspruchs festgelegt wird.
Das ist hier der Fall. Die Beklagte hat unter dem 19.3.1998 die streitgegenständlichen Modernisierungsarbeiten angekündigt und im Einzelnen umfangreich beschrieben. Insbesondere war auch genau dargestellt, wie sich die Beklagte den Ausgleich der Beeinträchtigungen vorgestellt hat, vor allem auch, welche Aufwendungen und Beeinträchtigungen u.Ä. damit abgegolten werden sollten. Dem Schreiben war eine vorbereitete Erklärung beigefügt, in der mehrere Möglichkeiten für den Mieter vorgesehen waren, auf diese Ankündigung zu reagieren. Dabei hat der Kläger die Variante durch Ankreuzen ausgewählt, in der die pauschale Abgeltung mit Erlass der Miete für Dezember 1998 vereinbart war. Es war auch ausdrücklich eine Zustimmung ohne diese Vereinbarung vorgesehen. Dass der Kläger nunmehr im Nachhinein meint, die Vereinbarung rechne sich wirtschaftlich für ihn nicht, macht sie nicht unwirksam. Die Arbeiten und deren Auswirkungen auf seine Einbauten waren erkennbar. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern sich insoweit Änderungen ergaben, die nicht vorhersehbar und damit nicht von der Vereinbarung erfasst waren. Irgendwelche Vorbehalte hat er – abgesehen von der Verfliesung in der Küche, die hier nicht entscheidend ist – nicht gemacht. Er hat seine Einbauten auch nicht als Härte gegen die von der Beklagten beabsichtigte Modernisierung geltend gemacht.
Die Vereinbarung ist auch nicht von vornherein als unausgewogen im Sinne von § 9 AGBG anzusehen. Denn unter Berücksichtigung von Eigenleistungen und des Umstands, dass die Mieter sowieso in regelmäßigen Abständen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, ist ein auffälliges Missverhältnis nicht ohne Weiteres zu erkennen, zumal insbesondere vom Vermieter im Rahmen von Modernisierungsarbeiten durchgeführte Renovierungsarbeiten auch zu den Modernisierungsaufwendungen gehören und zu einer höheren Miete führen können. Dass bei einer Beauftragung von Handwerkern durch den Mieter höhere Aufwendungen entstehen, hat nicht die Unangemessenheit der Vereinbarung zur Folge.
Nach allem haben sich die Parteien unter dem 14.4.1998 abschließend über die Höhe des vom Beklagten nach § 541 b Abs. 3 BGB zu leistenden Ausgleichs geeinigt, ohne dass sich der Kläger im Nachhinein auf tatsächlich höhere Kosten berufen kann.
Der Anspruch des Klägers ist auch nicht gemäß § 538 Abs. 2 BGB begründet. Selbst wenn der Zustand der Wohnung auf Grund der Menge des zurückgelassenen Bauschutts und der Verunreinigungen über das normalerweise zu erwartende Maß hinausgegangen sein und so einen Mangel darstellen sollte, wäre Voraussetzung für einen solchen Anspruch, dass der Kläger die Beklagte insoweit in Verzug gesetzt hat, d.h. sie zur Beseitigung dieses Mangels aufgefordert hat. Hierfür fehlen im vorliegenden Fall hinreichende Anhaltspunkte.
Die zulässige Anschlussberufung des Klägers ist nicht begründet. Aus den Ausführungen zur Berufung der Beklagten folgt, dass dem Kläger über den Erlass der Miete für Dezember 1998 kein weiterer Aufwendungsersatz aus § 541 b Abs. 3 BGB zusteht und er deshalb auch nicht die Erstattung von weiteren 200 DM verlangen kann, die er an den Zeugen K. … gezahlt haben will. …
Anmerkung der Redaktion:
Die in der Entscheidung zitierten Paragraphen entsprechen der bis zum 31.8.2001 geltenden Rechtslage.
03.01.2018
