Immowatch

Steigende Mieten, teure Modernisierungen, spekulativer Wohnungsleerstand, Zweckentfremdung und Abriss von Wohnraum sowie immer mehr Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentum – das sind die Erfahrungen der Berliner Mieter mit dem angespannten Wohnungsmarkt. Der Berliner Mieterverein (BMV) hat in den vergangenen Monaten mit seiner Aktion „IMMOWATCH“ die Mieter nach ihren Beobachtungen auf dem Berliner Wohnungsmarkt befragt. Die Ergebnisse zeigen, dass der Druck dort größer wird. Der BMV sieht sich in seinen wohnungspolitischen Einschätzungen bestätigt: „Jetzt heißt es handeln“, lautet sein dringender Appell an den Senat.

Auf dem Berliner Wohnungsmarkt hat sich die Lage der Mieter in den letzten Jahren deutlich verschlechtert. Angebot und Nachfrage stehen längst nicht mehr im Gleichgewicht – das gilt nicht mehr nur für die gefragtesten Innenstadtkieze, sondern für die meisten Bezirke. Wer eine neue Wohnung sucht, steht oft in Konkurrenz zu Dutzenden anderen Mietinteressenten. Bei Neuvermietungen verlangen die Vermieter einen erheblichen Aufschlag auf die vorherige Miete. Wer nicht unbedingt umziehen muss, bleibt in seiner alten Wohnung. Selbst wenn die Wohnung, etwa durch den Auszug der Kinder, eigentlich zu groß ist, lohnt es sich kaum, eine kleinere Wohnung zu suchen, weil die oft genauso teuer ist. Und auch in laufenden Mietverhältnissen steigen die Mieten schnell an. Die Berliner Mieter müssen einen immer größeren Anteil ihres Einkommens für die Wohnkosten aufbringen.

Diese Beobachtungen sind für die Berliner Mieter längst Alltagserfahrungen. Doch weil es darüber keine verlässlichen Statistiken gab, haben die politischen Entscheidungsträger solche Erfahrungen als subjektive Einzelfallschilderungen abgetan und gleichzeitig das immer gleiche Lied von hohen Leerstandszahlen und einem entspannten Wohnungsmarkt abgesungen. Die ehemalige Stadtentwicklungssenatorin Ingeborg Junge-Reyer (SPD) hat dieses Lied noch um eine Strophe ergänzt: Man beobachte die Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt sehr genau – Folgen hatten ihre Beobachtungen nicht. Das Ergebnis eines runden Jahrzehnts wohnungspolitischer Tatenlosigkeit haben die Berliner Mieter jetzt auszubaden.

Um Entwicklungen und Tendenzen auf dem Berliner Wohnungsmarkt mit Daten zu untermauern, hat der Berliner Mieterverein unter seinen 150.000 Mitgliedern eine Umfrage durchgeführt. Unter dem Titel „IMMOWATCH – Mieter beobachten den Wohnungsmarkt“ wurde in den sechs MieterMagazin-Ausgaben von Juni bis Dezember 2012 und im Internet ein zweiseitiger Fragebogen veröffentlicht, auf dem Angaben zur Miethöhe, zu Leerstand und Zweckentfremdung von Wohnraum, zu Modernisierungskosten und zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erfragt wurden. Die Fragebögen sind nun ausgewertet. Der Berliner Mieterverein sieht sich durch die Ergebnisse von IMMOWATCH in seinen Bewertungen zentraler Wohnungsmarktprobleme bestätigt.

Miethöhe bei neuen Mietvertragsabschlüssen

In den meisten Fällen müssen Mieter nach einem Umzug einen größeren Teil ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Miete aufbringen als zuvor. Bei 73 Prozent hat sich die Mietbelastung durch den letzten Umzug erhöht. In 10 Prozent der Fälle ist sie etwa gleich geblieben. Nur 17 Prozent konnten ihre Mietbelastung in der neuen Wohnung senken. Im Durchschnitt lag die Nettokaltmiete in der vorherigen Wohnung bei 6,15 Euro pro Quadratmeter, in der neu bezogenen hingegen bei 6,91 Euro. Im Schnitt stieg die Miete also bei einem Umzug um über 12 Prozent.

Bei den neu abgeschlossenen Mietverträgen liegt die Miete in 63 Prozent aller geschilderten Fälle über der ortsüblichen Vergleichsmiete, die nach dem Berliner Mietspiegel errechnet wird. Bei 51 Prozent wird die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent überschritten, bei 34 Prozent liegt die neue Miete um mehr als 20 Prozent über dem Mietspiegel, und bei 9 Prozent wird sie sogar um mehr als 50 Prozent übertroffen. Über eine neue Miete unterhalb des Mietspiegels können sich nur 10 Prozent freuen. 27 Prozent geben an, dass sich ihre neue Miete in etwa auf Mietspiegelniveau befindet.

„Die hohen Mietpreise bei neuen Mietverträgen belasten die Berliner Mieter schwer. Immer weniger Haushalte können vor einer Mietsteigerung fliehen, indem sie auf eine preisgünstigere Wohnung ausweichen“, folgert BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. „Da es bislang Schutzinstrumente nicht gibt, verwundert es nicht, dass die Neuabschlussmieten deutlich über den ortsüblichen Vergleichsmieten liegen. Hier ist dringender Handlungsbedarf durch eine Mietrechtsänderung geboten.“ Die Mieten bei Wiedervermietung dürften nach Auffassung des Mietervereins die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 Prozent übersteigen.

Der Energieausweis – ein wichtiges Instrument für den Bewohner, um die künftigen Betriebskosten einzuschätzen – wird bei Abschluss eines neuen Mietvertrages immer noch in den seltensten Fällen vorgelegt. 93 Prozent der Mieter haben vor dem Einzug den Energieausweis nicht zu Gesicht bekommen. Allerdings haben sie den Vermieter auch selten danach gefragt – oft weil sie nichts davon wussten, aber auch weil sie befürchten, die Wohnung nicht zu bekommen, wenn sie vom Makler oder Vermieter diese möglicherweise unbequeme Auskunft verlangen. Der BMV begrüßt deshalb, dass nach der geplanten Neufassung der Energieeinsparverordnung Vermieter künftig von sich aus den Energieausweis vorzeigen müssen.

Leerstand, Feriennutzung, Abriss

Die Umfrageteilnehmer haben insgesamt 250 leer stehende Wohnungen gemeldet. Davon sind 152 länger als sechs Monate ungenutzt. Besonders auffällig sind Gebäude, die komplett leer stehen, und das „seit vielen Jahren“, wie auf den Fragebögen häufig am Rand vermerkt wurde. Bei 64 Prozent der unvermieteten Wohnungen gibt es keinen erkennbaren Grund für den Leerstand.

Gemeldet wurden auch 91 zweckentfremdete Wohnungen. Davon werden zwei Drittel als Ferienwohnungen genutzt, die übrigen als sonstige Gewerberäume wie Arztpraxen, Anwaltskanzleien oder Büros. Die Hälfte der zweckentfremdeten Wohnungen ist erst in den vergangenen 24 Monaten umgenutzt worden.

Die Frage nach geplanten oder kürzlich erfolgten Abrissen von Wohnhäusern wurde 17 Mal beantwortet. Mehrfach wurden dabei die mittlerweile abgerissenen Häuser am Lützowplatz in Tiergarten sowie die in Schöneberg gelegenen Häuser Barbarossastraße 59/60 und Winterfeldtstraße 65 genannt. Kein Umfrageteilnehmer war der Meinung, dass der abgerissene Wohnraum nicht mehr zum Wohnen geeignet gewesen wäre.

„Die Untersuchung zeigt: Die Zweckentfremdung von Wohnraum schreitet weiter voran“, sagt Reiner Wild. „Möglichweise animiert gerade das nun jahrelange Tauziehen in der Öffentlichkeit um ein Verbot der Zweckentfremdung die Gebäudeeigentümer zu weiteren Umnutzungen. Der hohe Anteil langfristig leer stehender Wohnungen zeigt deutlich die Notwendigkeit, das angekündigte Verbot endlich umzusetzen.“ Mit ihm könnte sowohl der Abriss von preisgünstigen Mietwohnungen als auch die zweckfremde Nutzung durch Ferienwohnungen und Gewerbebetriebe unterbunden werden.

Modernisierungskosten

Die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen dürfen bekanntlich zu elf Prozent auf die Jahresmiete umgelegt werden und können daher erheblich zur Mietsteigerung beitragen. Kleine Maßnahmen zur Wohnwertverbesserung kommen etwas häufiger vor als umfangreiche Modernisierungsvorhaben.

Bei den umfassenden Modernisierungen sind der Balkonanbau, der Badeinbau, Grundrissänderungen und der Aufzuganbau die häufigsten Maßnahmen. Sie werden jeweils bei jeder zweiten größeren Sanierung ausgeführt.

Schon fast ebenso häufig werden Modernisierungen zur Energieeinsparung durchgeführt. Dabei gibt es kaum kleinteilige Maßnahmen. Diese Modernisierungen umfassen fast immer die Dämmung der Fassaden, den Einbau von Isolierglasfenstern und die Erneuerung der Heizungsanlage. In drei Vierteln der Fälle werden auch die Kellerdecke, das Dach oder die oberste Geschossdecke gedämmt. Anlagen zur Nutzung von erneuerbaren Energien werden nur bei einem Sechstel der energetischen Modernisierungsvorhaben installiert.

Die Modernisierungen führten in 68 Prozent der Fälle zu Mieterhöhungen um weniger als zwei Euro pro Quadratmeter nettokalt. Bei 14 Prozent treibt die Modernisierung die Miete aber um mehr als vier Euro in die Höhe. „Bei derartigen Modernisierungen geht es eher nicht um eine Steigerung des Komforts für die Bewohner, denn solche extremen Erhöhungen führen häufig zur Vertreibung der vorhandenen Mieterschaft“, kommentiert Reiner Wild.

Nach der Modernisierung steigt auch die Mietbelastung, also der Anteil des Haushaltsnettoeinkommens, der für die Bruttokaltmiete ausgeben werden muss. Nur bei 18 Prozent der betroffenen Mieter liegt die Belastung nach einer Modernisierung noch unter 20 Prozent. Ein knappes Drittel bewegt sich im Bereich einer Belastung von 20 bis 30 Prozent. Die Hälfte der modernisierungsbetroffenen Mieter muss jedoch schon mehr als 30 Prozent des Einkommens an den Vermieter zahlen. Jeder Sechste ist sogar gezwungen, mehr als die Hälfte seines Salärs für die Wohnkosten auszugeben. Ein Mieter merkte auf dem Fragebogen an, dass die ihm angekündigte Modernisierung zur Folge hätte, dass seine Mietbelastung auf über 100 Prozent steigen würde.

Die Einwendung einer sozialen oder finanziellen Härte, um angekündigte Modernisierungen nicht dulden zu müssen, scheint eine hohe Hürde zu sein. Nur 17 Mieter, die sich an der Umfrage beteiligten, haben Härtegründe vorgebracht, davon hatten lediglich vier Erfolg. Weitere zwölf Mieter gaben an, keine Härtegrunde vorgetragen zu haben, weil sie von der Möglichkeit nichts gewusst hätten.

„Die Wertverbesserung von Wohnungen kann eine vernünftige Sache sein“, sagt Mietervereinsgeschäftsführer Reiner Wild. „Doch die Kosten dafür muss der Mieter tragen: Wie die IMMOWATCH-Untersuchung belegt, steigt durch Modernisierungsmaßnahmen der Vermieter die Wohnkostenbelastung erheblich.“ Auch die energetische Gebäudesanierung würde von den Mietern als problematisch erlebt, denn die Heizkostenreduzierung kann die Kosten der Modernisierung nicht kompensieren.

Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Immer mehr Mietwohnungen werden in Einzeleigentum umgewandelt. Das zeigt sich auch in der Umfrage. Von den Mietern, die in einer Eigentumswohnung leben, gaben 35 Prozent an, dass die Wohnung erst innerhalb der letzten zwölf Monate in Eigentum umgewandelt worden ist. In den Fällen, wo die Wohnung während des Mietverhältnisses umgewandelt wurde, haben drei Viertel der Mieter einen auf sieben Jahre erweiterten Schutz vor Kündigungen infolge Eigenbedarfs oder Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung. Dieser gilt in den Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte, Pankow, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg. In den anderen sechs Bezirken beträgt die Kündigungssperrfrist nur drei Jahre. Davon profitiert aber auch nur derjenige Mieter, der zum Zeitpunkt des ersten Verkaufs in der Wohnung lebte.

Wer in eine bereits umgewandelte Wohnung einzieht, unterliegt einer höheren Kündigungsgefahr, weil der Eigentümer jederzeit Eigenbedarf anmelden kann. Von den 34 betroffenen Umfrageteilnehmern haben zehn angegeben, dieses Risiko beim Einzug nicht gekannt zu haben. Elf Mieter konnte das Risiko nicht abschrecken, weitere neun haben schlicht keine andere Wohnung gefunden. Nur vier Mieter meinten, die Gefahr einer Eigenbedarfskündigung bestehe in ihrem Falle nicht.

„Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen stellt für Mieter ein hohes Risiko dar, wegen Eigenbedarfs oder sonstiger Kündigungsgründe die Wohnung zu verlieren“, weiß Reiner Wild. „Umso wichtiger ist ein verlängerter Kündigungsschutz.“ Dieser Schutz sollte nach Auffassung des Mietervereins von sieben auf zehn Jahre erhöht und für weitere als die bisherigen sechs Bezirke ermöglicht werden.

Jens Sethmann

O-Ton

Stefan D. aus der Bielefelder Straße in Wilmersdorf:
„Die Investoren aus Übersee – oder wo immer sie sitzen – wollen nur Zahlen lesen, aber können nichts fühlen, und ihre Handlanger hierzulande tun es ihnen gleich. Und immer mehr Leute spielen dieses armselige Spiel mit, von unseren Politikern ganz zu schweigen. Wo wird das alles einmal enden?“

O-Töne zur Miethöhe bei neuen Mietvertragsabschlüssen

Stefan D. über eine neuvermietete Viereinhalbzimmerwohnung in der Bielefelder Straße, Wilmersdorf:
„Wenn man den Mietern, die eingezogen sind, Glauben schenken möchte, bezahlen diese für den gleichen Wohnraum wie wir nun etwa 500 Euro (!) mehr.“

Erika T. über eine Wohnung in der Duisburger Straße in Wilmersdorf:
„Die Wohnung steht seit Juli 2011 leer. Nach Renovierung wird die Wohnung im Internet für 1480 Euro kalt angeboten, zuvor waren es circa 700 Euro Kaltmiete.“

Ilona M. aus der Ilsenburger Straße in Charlottenburg über die neu bezogene 66-Quadratmeter-Wohnung:
„Die Miete ist 100 Euro teurer als beim Auszug der Vormieter.“

Stephan P. aus dem Wedding:
„Der Mietpreis wurde bei Einzug um 40 Euro nettokalt erhöht. Die vorherigen Mieter waren erst drei Monate zuvor eingezogen, wollten dann doch weg aus Berlin, und hatten auch schon 40 Euro mehr als ihre Vormieter bezahlt: 80 Euro Mieterhöhung in vier Monaten, ohne dass irgendetwas an der Wohnung erneuert wurde!“

O-Töne zu Leerstand, Ferienwohnungen und Abriss

Guido J. aus der Torstraße in Mitte:
„In der Torstraße 19 steht ein achtstöckiges Mehrfamilienwohnhaus samt Seitenflügeln und Gewerbeeinheiten seit Jahren leer. Die laut Klingelanlage circa 40 Wohneinheiten sind meines Wissens mindestens seit dem Jahr 2000 nicht mehr im Gebrauch. Lediglich die im Kellergeschoss beziehungsweise unter dem Innenhof gelegene Tiefgarage wird genutzt.“

Willi D. über das Haus an der Ecke Stubenrauch-/Odenwaldstraße in Friedenau:
„Ich möchte auf einen seit mindestens 10 Jahren leer stehenden Altbau in Friedenau aufmerksam machen. Gerüchten zufolge ist die Eigentümerin nicht willens, das Haus zu verkaufen oder zu vermieten. Mir ist unerklärlich, dass der Berliner Senat hier keine Möglichkeiten zu haben scheint, die Eigentümerin gemäß dem Satz ,Eigentum verpflichtet‘ zu einem geänderten Verhalten zu drängen.“

Adelheid L. aus der Arcostraße in Charlottenburg:
„Von 23 Wohneinheiten sind zwei Wohnungen Ferienwohnungen. In der Wohnung im Vorderhaus parterre werden offiziell bis zu sechs Personen untergebracht, es haben aber dort schon Gruppen bis zu 15 Personen übernachtet.“

Brigitte K., deren Wohnhaus Dahlmannstraße 8a/b vor einem Jahr abgerissen wurde:
„Jetzt wohne ich in einer sogenannten Seniorenwohnung, geförderter Wohnungsbau. Die Förderung fiel weg und ich weiß nicht, ob ich mir die Wohnung weiter als Rentnerin leisten kann. 50 Prozent meiner Rente zahle ich für Miete.“

O-Töne zu Modernisierungskosten

Hartmut F. aus Friedrichshain zu der modernisierungsbedingten Mieterhöhung um 3,00 Euro pro Quadratmeter, nach der die Miete 30 bis 40 Prozent des Haushaltseinkommens aufgezehrt hätte:
„Härtegründe sind beim Badeinbau nicht wirksam. Stattdessen bin ich eben umgezogen.“

Stefan D. über die Modernisierungsmaßnahmen in der Bielefelder Straße, Wilmersdorf:
„Selbstredend waren vor Baubeginn schon einige Mieter vor Schreck ausgezogen, mit ihnen sogar der Hausmeister, weil die angekündigten Mieterhöhungen natürlich viel zu hoch und aus der Luft gegriffen waren. Als schon die ersten Mieter gegangen waren, entschuldigte man sich doch tatsächlich mit einem Schreiben, in dem zu lesen stand, dass uns aufgrund eines Computerfehlers (!) leider völlig falsche Zahlen vorgelegt worden waren.“

Kurt und Ingeborg L. aus der Brennerstraße in Pankow:
„Die vorgesehenen umfangreichen Arbeiten in unserer Wohnung müssten wir aus Härtegründen nicht dulden (Alter 87 und 89 Jahre und gesundheitlich stark angeschlagen). Leider erhielten wir erst jetzt davon Kenntnis, nachdem wir uns ein neues BGB, Ausgabe 2012, gekauft haben.“

O-Töne zur Umwandlung

Ellen K. aus der Arndtstraße in Kreuzberg:
„In unserem Haus wurden fünf von zehn Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und diejenigen Mieter zuvor rausgeekelt.“

Rainer M. aus der Wolfshagener Straße in Pankow:
„Der Vermieter versucht, die Mieter mit Abfindungen zum Auszug beziehungsweise zum Eigentumskauf zu motivieren.“

Thomas R. aus der Schmargendorfer Straße in Friedenau:
„Nach Umwandlung wurde mir wegen Eigenbedarf gekündigt – ein Jahr nach der Umwandlung, obwohl sieben Jahre Schutz besteht. Es folgten fristlose Kündigungen ohne Grund und ein langer Rechtsstreit.“

Michael S. aus der Gabelsbergerstraße in Friedrichshain:
„Außer drei Mietparteien steht das ganze Haus leer. Das Haus wird systematisch entmietet. Es wird nichts für die Instandhaltung getan. Ab dem Eigentümerwechsel gibt es Druck auf die Mieter zum Auszug. Das Haus soll in Eigentum umgewandelt werden.“

Leonhard W.:
„Wir brauchen keine drei-, sieben- und zehnjährigen Kündigungsschutzbestimmun-
gen. Der Mieter entscheidet selber, wann er die Wohnung verlässt.“